Les déductions fiscales lors de la vente d’un bien immobilier

On ne paie pas d’impôt quand on vend sa résidence principale, on l’a souvent répété ici. Mais lorsque la transaction implique un chalet ou un immeuble à revenus, quelles dépenses peut-on déduire afin de réduire la facture fiscale qui accompagne le gain en capital ?

Quelques questions à ce propos ont atterri dans ma boîte courriel.

Une certaine confusion persiste autour du sujet, non sans raison.

On baigne ici dans les 50 nuances de gris, et pas celles qui donnent de petits frissons.

DÉPENSES D’ENTRETIEN OU CAPITALISABLES ?

Le lecteur Claude, d’abord, dont le duplex a vu sa valeur augmenter de 50 % en 15 ans, est sur le point d’en conclure la vente. Une fois réglée l’affaire, la moitié du gain en capital sera imposable.

Il sait qu’il peut déduire du profit les frais liés à la transaction (notaire, frais de courtage, etc.). Mais qu’en est-il des « dépenses faites au cours des années pour conserver la valeur de l’immeuble » ? Il énumère : « La réfection complète des salles de bains, le remplacement d’une galerie, du système électrique et de la plomberie ? »

On doit déterminer le type de dépense dont il s’agit. D’un côté, on trouve celles qui servent à l’entretien et au maintien en état de la propriété, de l’autre, celles destinées à l’amélioration de l’immeuble.

Les premières sont déductibles des revenus de location, l’année où elles ont été engagées. La plupart de celles énumérées par notre lecteur appartiennent à cette catégorie.

Les deuxièmes sont « capitalisables ». Autrement dit, elles peuvent être ajoutées au coût d’acquisition de l’immeuble au moment de calculer le gain en capital. « Par exemple, le coût de construction d’un garage ou de l’ajout d’un étage », illustre Dany Provost, directeur de l’optimisation fiscale chez SFL Expertise.

Et les salles de bains ? Gris ! Selon l’ampleur des travaux, les débours peuvent se qualifier comme dépenses d’entretien ou comme dépenses capitalisables. Si les salles de bain ont été remises à neuf, avec des matériaux et des équipements équivalant à ceux qu’ils remplacent, la facture va sur la pile des dépenses d’entretien. Si on les a transformées en pièces dignes d’un magazine déco, ce qui serait étonnant pour des appartements en location, les coûts de rénovation pourraient tomber dans l’autre catégorie.

Selon Dany Provost, il est généralement plus avantageux de déduire dans l’année, donc d’utiliser des dépenses d’entretien. « Le principe, c’est qu’on gagne à repousser l’impôt le plus tard possible », rappelle l’expert.

Maintenant qu’il est en train de vendre son duplex, notre lecteur s’y est-il pris trop tard pour déduire des dépenses des revenus de location antérieurs ? « Il peut faire réviser des déclarations de revenus antérieures, mais il doit s’attendre à se faire vérifier par le fisc », affirme Dany Provost.

ET LE CHALET ?

Dans le cas d’une résidence secondaire, comme on ne parle pas d’un immeuble à revenus, on doit faire une croix sur les déductions en cours d’année.

La seule question qui se pose ici : les coûts des travaux apportés au chalet au fil des ans se qualifient-ils comme dépenses capitalisables ? Si la réponse est « non », ils ne sont pas déductibles au moment de la revente. Point.

La lectrice Claudette, propriétaire d’un chalet, s’interroge à ce sujet. Elle doit changer les installations septiques, qui datent de la construction de son chalet. Capitalisable ? Et cette toiture, qui doit être refaite ?

Le fiscaliste Michel Lavoie prend l’exemple de deux chalets identiques. Le premier nécessite les travaux énumérés par notre lectrice, l’autre a été remis à neuf. Un acheteur sera prêt à payer plus cher pour ce dernier, car il n’aura pas à dépenser pour les réparations. « L’acheteur fait le calcul. En fin de compte, les deux ont pour lui la même valeur, en incluant le coût des travaux nécessaires », explique le consultant et chargé de cours en fiscalité.

Pour capitaliser une dépense, on doit donc pouvoir démontrer que les travaux améliorent la propriété et rehaussent sa valeur intrinsèque. En remettant le toit à neuf avec des matériaux plus luxueux et plus durables, et en isolant au passage, les coûts pourront alors alléger le gain en capital.

Michel Lavoie ne coupe pas les cheveux en quatre. Dès qu’on remplace un élément par quelque chose de meilleur capable de procurer de la valeur, c’est capitalisable.