Fiscalité : quelques éléments à prendre en considération
« La situation se complexifie si votre propriété engendre des déficits. » Nicole Gravelle, directrice principale, services-conseils en fiscalité, au cabinet comptable BDO
Si vous avez de la veine, votre copropriété hôtelière générera des profits. Si vous n’avez pas une compagnie juridiquement constituée, cette source de revenus sera imposable dans votre déclaration de revenus personnelle. Par contre, vous pouvez déduire de ces revenus les intérêts de l’hypothèque, les taxes municipales et scolaires, les assurances, les frais de chauffage, d’entretien, de réparation, d’électricité et les frais administratifs reliés à la propriété.
« Toutefois, si vous avez utilisé votre copropriété hôtelière à des fins personnelles pendant une période de temps correspondant à 10 % de l’année, seulement 90 % de vos dépenses seront déductibles », explique Nicole Gravelle, directrice principale, services- conseils en fiscalité, au cabinet comptable BDO.
La situation se complexifie si votre propriété engendre des déficits. En théorie, cette perte locative pourrait être déduite de votre revenu annuel, mais si votre copropriété hôtelière est toujours déficitaire, les gouvernements pourraient mettre en question cette perte locative. « Pour qu’une dépense soit considérée déductible, vous devez vous attendre à ce que votre investissement puisse éventuellement générer des profits. Si votre condotel ne franchit jamais le seuil de rentabilité, le fisc pourrait considérer ce mode de propriété comme une façon indirecte de subventionner vos vacances », note Nicole Gravelle.
Notez que vous pouvez appliquer la déduction pour amortissement pour diminuer les revenus locatifs ou les ramener à zéro. Cependant, vous ne pouvez pas générer une perte locative avec l’amortissement. Au moment de la revente, le gain en capital est imposable à 50 %. Par exemple, si vous faites un profit de 50 000 $, une somme de 25 000 $ sera soumise à l’impôt. Toutes les dépenses de nature capitale effectuées au fil des ans pour améliorer l’immeuble peuvent réduire le montant éventuel du gain en capital.
Concernant les taxes de vente, la location d’un condotel pour de courts séjours est habituellement taxable. Par conséquent, si vous êtes inscrit aux taxes de vente, vous devez les percevoir. « Quant à celles payées à l’achat d’un condotel ou pendant sa détention, si vous êtes inscrit, vous serez en mesure de réclamer le remboursement de celles-ci en fonction de l’importance de la location de courts séjours que vous en ferez », affirme Sylvain Thibeault, directeur principal, taxes indirectes, chez BDO.
Ainsi, vous devez documenter l’utilisation du condotel tout au long de sa détention afin d’être en mesure d’en faire la démonstration auprès du fisc. « Il est beaucoup plus facile de continuellement tenir à jour cette information que de le faire lors d’une vérification fiscale trois ou quatre ans plus tard », dit Sylvain Thibeault. Finalement, à la suite des modifications à la taxe sur l’hébergement entrées en vigueur en novembre 2016, vous devriez également déterminer si vous êtes tenu de vous y inscrire et de la percevoir.