La propriété ga­ran­tit-elle un ren­de­ment ex­cep­tion­nel ?

Les vieux sages nous di­saient : une mai­son, c’est le meilleur in­ves­tis­se­ment à vie. Oui, c’était peut-être vrai dans le bon vieux temps, mais est-ce le cas au­jourd’hui, à une époque où les pe­tits in­ves­tis­seurs, en quelques clics, ont l’em­bar­ras du choix e

Les Affaires Plus - - En Couverture - par Si­mon Diotte

C’est de moins en moins le cas. Nous avons fait les cal­culs.

De 1986 à 2016, en te­nant compte de l’in­fla­tion, le prix des mai­sons uni­fa­mi­liales a aug­men­té de 121 % dans la grande ré­gion de Montréal, in­dique une étude de JLR, une firme de consul­ta­tion en im­mo­bi­lier. Les pro­prié­taires ont donc vu leur foyer prendre de la va­leur, mais est-ce qu’ils ont été réel­le­ment ga­gnants ? Pas sûr.

L’étude in­dique que pen­dant ces trois dé­cen­nies, le mar­ché bour­sier a connu le même ren­de­ment. Tou­te­fois, dans cette com­pa­rai­son, les frais liés à la propriété n’ont pas été pris en consi­dé­ra­tion. Et pour­tant, ces frais sont nom­breux : coût d’en­tre­tien (ré­pa­ra­tions, dé­nei­ge­ment, pe­louse, amé­na­ge­ment pay­sa­ger), taxes fon­cière et scolaire, rem­bour­se­ment des in­té­rêts, as­su­rance, frais de courtage et lé­gaux, etc. Conclu­sion : l’im­mo­bi­lier n’est pas né­ces­sai­re­ment la poule aux oeufs d’or comme le pré­ten­daient les vieux sages.

Le hic, c’est que lors­qu’on dis­cute im­mo­bi­lier dans les mé­dias, les in­ter­ve­nants se trouvent sou­vent en conflit d’in­té­rêts, car ils sont cour­tiers hy­po­thé­caires, agents im­mo­bi­liers ou pro­mo­teurs. « C’est rare, des gens to­ta­le­ment neutres en ce qui a trait à l’im­mo­bi­lier », sou­tient Ian Sé­né­chal, pré­sident de Vo­treCon­seiller.net, un ca­bi­net de ser­vices fi­nan­ciers. C’est peut-être ce qui ex­plique la pro­li­fé­ra­tion de mythes, comme la sup­po­sée ren­ta­bi­li­té de la ré­no­va­tion – en réa­li­té, c’est sur­tout une dé­pense –, qui de­viennent à la longue de fausses vé­ri­tés.

L’im­mo­bi­lier se­rait, dit-on, un pla­ce­ment ga­ran­ti. Or, tout in­ves­tis­se­ment com­porte sa part de risque. « Sur­tout qu’ac­tuel­le­ment, on est en fin de cycle, après une en­vo­lée ex­tra­or­di­naire des prix de­puis les an­nées 2000. Dans un proche ave­nir, la re­mon­tée des taux d’in­té­rêt frei­ne­ra les hausses de prix. Pour ma part, je n’ex­clus pas un pla­fon­ne­ment des va­leurs ou, pire, un dé­gon­fle­ment de la bulle im­mo­bi­lière », avance Ian Sé­né­chal, pour qui le mar­ché ac­tuel est sur­éva­lué.

Même son de cloche de la part de Bru­no Ther­rien, pla­ni­fi­ca­teur fi­nan­cier et di­rec­teur ré­gio­nal chez Groupe In­ves­tors. « Ça fait tel­le­ment long­temps que l’im­mo­bi­lier n’a pas su­bi une grosse dé­barque que les gens ou­blient que les mai­sons peuvent perdre des plumes, dit-il. La mai­son per­son­nelle est sans contre­dit un in­ves­tis­se­ment qui doit faire par­tie de notre por­te­feuille. Mais on ne doit pas se ba­ser uni­que­ment sur son ap­pré­cia­tion pour bâ­tir sa re­traite », af­firme Bru­no Ther­rien.

Im­bat­table, l’im­mo­bi­lier ? Pre­nons un exemple plus ré­cent. L’aug­men­ta­tion du prix mé­dian des co­pro­prié­tés sur l’en­semble du mar­ché qué­bé­cois de 2007 à 2017 a été de 44 %, soit une hausse an­nua­li­sée de 3,7 % en dol­lars cou­rants (prix de 2007 en dol­lars de 2007 et prix de 2017 en dol­lars de 2017), se­lon les cal­culs four­nis par Joa­nie Fon­taine, éco­no­miste chez JLR.

Pen­dant la même pé­riode, sur les mar­chés bour­siers, la hausse des va­leurs a été de 4,7 % à la Bourse de To­ron­to et de 10 % à la Bourse de New York, se­lon les in­for­ma­tions four­nies par Fran­çois Tê­tu,

vice-pré­sident et ges­tion­naire de por­te­feuille chez RBC Do­mi­nion va­leurs mo­bi­lières. Non seule­ment la Bourse a mieux per­for­mé, mais en plus, les frais de ges­tion des pla­ce­ments sont beau­coup moindres que les coûts d’en­tre­tien d’une mai­son.

En com­pa­rant les deux pla­ce­ments, on doit aus­si prendre en consi­dé­ra­tion notre to­lé­rance au risque. « En res­tant très pru­dent sur les mar­chés, il se peut que notre ren­de­ment ne dé­passe pas 5 % an­nuel­le­ment. D’où l’in­té­rêt, pour les gens plus conser­va­teurs, de consi­dé­rer l’achat d’une propriété, ce qui leur se­ra plus avan­ta­geux », ajoute Ian Sé­né­chal. Même chose pour les épar­gnants in­dis­ci­pli­nés. « Ces gens-là pro­fi­te­ront de l’épargne for­cée qu’im­plique l’achat d’une mai­son », af­firme Éric Bras­sard, FCPA, CA, conseiller en pla­ce­ment chez Bras­sard Gou­let Yar­geau et Pa­tri­moine Hol­lis.

Ce­pen­dant, il y a des pé­riodes où l’im­mo­bi­lier pa­raît im­bat­table. Une étude de Des­jar­dins sou­ligne que la va­leur nette moyenne des mé­nages pro­prié­taires a dou­blé entre 2000 et 2016, prin­ci­pa­le­ment grâce à l’en­vo­lée de la va­leur de leur prin­ci­pal ac­tif non fi­nan­cier : leur propriété. « Pen­dant ce temps, la va­leur nette des mé­nages lo­ca­taires stag­nait. Voi­là un ar­gu­ment fort en fa­veur de l’achat plu­tôt que de la location », af­firme Paul Car­di­nal, di­rec­teur, ana­lyse du mar­ché, à la Fé­dé­ra­tion des chambres im­mo­bi­lières du Qué­bec.

« Qu’on soit lo­ca­taire ou pro­prié­taire, se lo­ger com­porte né­ces­sai­re­ment un coût. Plus on vit dans du luxe, plus ça coûte cher, exac­te­ment à l’image des voi­tures de luxe. Comme pro­prié­taire, le pos­sible gain en ca­pi­tal gé­né­ré à la re­vente ré­duit le coût to­tal de cette dé­pense, mais il est très rare qu’il l’an­nule com­plè­te­ment », af­firme Éric Bras­sard.

Pour es­ti­mer le ren­de­ment d’une propriété, il existe de nom­breux ou­tils sur In­ter­net. Nous en avons tes­té plu­sieurs, dont ce­lui du site www.cre­dit­fi­nan­ce­plus.com, en vue de connaître le ren­de­ment es­ti­mé, sur 25 ans, d’une mai­son ac­tuel­le­ment sur le mar­ché à Lévis, sur la rive sud de Qué­bec.

Son prix de vente : 300 000 dol­lars. En en­trant tous les pa­ra­mètres pos­sibles – acompte de 20 % (60 000 $), taux hy­po­thé­caire (4 %), taxes fon­cière et scolaire ( 3 300 $), frais de no­taire et droits de mu­ta­tion [ taxe de Bien­ve­nue] (6 000 $), ap­pré­cia­tion an­nuelle (2 %, une es­ti­ma­tion réa­liste), dé­penses ré­cur­rentes d’en­tre­tien (6 000 $), as­su­rance (450 $), taux d’in­fla­tion (2 %) et frais à la re­vente ( 2,5 % de la va­leur de la mai­son dans 25 ans, soit 12 305 $) –, on ar­rive à la ligne d’ar­ri­vée avec un ren­de­ment dé­fi­ci­taire de 1,91 %. En dou­blant l’ap­pré­cia­tion an­nuelle à 4 %, le taux de ren­de­ment an­nuel ef­fec­tif est de 0,11 %. À 6 %, le ren­de­ment aug­mente à 2 %.

Cette si­mu­la­tion ne cal­cule pas le coût de re­non­cia­tion. De com­bien notre argent au­rait fruc­ti­fié en l’in­ves­tis­sant ailleurs pen­dant la même pé­riode ? Comme quoi, de­ve­nir riche avec sa propre mai­son n’est pas un au­to­ma­tisme, mal­gré ce qu’en disent les vieux sages.

« Qu’on soit lo­ca­taire ou pro­prié­taire, se lo­ger com­porte né­ces­sai­re­ment un coût. Plus on vit dans du luxe, plus ça coûte cher. »

– Éric Bras­sard, FCPA, CA, conseiller en pla­ce­ment chez Bras­sard Gou­let Yar­geau et Pa­tri­moine Hol­lis.

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