La propriété garantit-elle un rendement exceptionnel ?

Les vieux sages nous disaient : une maison, c’est le meilleur investissement à vie. Oui, c’était peut-être vrai dans le bon vieux temps, mais est-ce le cas aujourd’hui, à une époque où les petits investisseurs, en quelques clics, ont l’embarras du choix e

C’est de moins en moins le cas. Nous avons fait les calculs.

De 1986 à 2016, en tenant compte de l’inflation, le prix des maisons unifamiliales a augmenté de 121 % dans la grande région de Montréal, indique une étude de JLR, une firme de consultation en immobilier. Les propriétaires ont donc vu leur foyer prendre de la valeur, mais est-ce qu’ils ont été réellement gagnants ? Pas sûr.

L’étude indique que pendant ces trois décennies, le marché boursier a connu le même rendement. Toutefois, dans cette comparaison, les frais liés à la propriété n’ont pas été pris en considération. Et pourtant, ces frais sont nombreux : coût d’entretien (réparations, déneigement, pelouse, aménagement paysager), taxes foncière et scolaire, remboursement des intérêts, assurance, frais de courtage et légaux, etc. Conclusion : l’immobilier n’est pas nécessairement la poule aux oeufs d’or comme le prétendaient les vieux sages.

Le hic, c’est que lorsqu’on discute immobilier dans les médias, les intervenants se trouvent souvent en conflit d’intérêts, car ils sont courtiers hypothécaires, agents immobiliers ou promoteurs. « C’est rare, des gens totalement neutres en ce qui a trait à l’immobilier », soutient Ian Sénéchal, président de VotreConseiller.net, un cabinet de services financiers. C’est peut-être ce qui explique la prolifération de mythes, comme la supposée rentabilité de la rénovation – en réalité, c’est surtout une dépense –, qui deviennent à la longue de fausses vérités.

L’immobilier serait, dit-on, un placement garanti. Or, tout investissement comporte sa part de risque. « Surtout qu’actuellement, on est en fin de cycle, après une envolée extraordinaire des prix depuis les années 2000. Dans un proche avenir, la remontée des taux d’intérêt freinera les hausses de prix. Pour ma part, je n’exclus pas un plafonnement des valeurs ou, pire, un dégonflement de la bulle immobilière », avance Ian Sénéchal, pour qui le marché actuel est surévalué.

Même son de cloche de la part de Bruno Therrien, planificateur financier et directeur régional chez Groupe Investors. « Ça fait tellement longtemps que l’immobilier n’a pas subi une grosse débarque que les gens oublient que les maisons peuvent perdre des plumes, dit-il. La maison personnelle est sans contredit un investissement qui doit faire partie de notre portefeuille. Mais on ne doit pas se baser uniquement sur son appréciation pour bâtir sa retraite », affirme Bruno Therrien.

Imbattable, l’immobilier ? Prenons un exemple plus récent. L’augmentation du prix médian des copropriétés sur l’ensemble du marché québécois de 2007 à 2017 a été de 44 %, soit une hausse annualisée de 3,7 % en dollars courants (prix de 2007 en dollars de 2007 et prix de 2017 en dollars de 2017), selon les calculs fournis par Joanie Fontaine, économiste chez JLR.

Pendant la même période, sur les marchés boursiers, la hausse des valeurs a été de 4,7 % à la Bourse de Toronto et de 10 % à la Bourse de New York, selon les informations fournies par François Têtu,

vice-président et gestionnaire de portefeuille chez RBC Dominion valeurs mobilières. Non seulement la Bourse a mieux performé, mais en plus, les frais de gestion des placements sont beaucoup moindres que les coûts d’entretien d’une maison.

En comparant les deux placements, on doit aussi prendre en considération notre tolérance au risque. « En restant très prudent sur les marchés, il se peut que notre rendement ne dépasse pas 5 % annuellement. D’où l’intérêt, pour les gens plus conservateurs, de considérer l’achat d’une propriété, ce qui leur sera plus avantageux », ajoute Ian Sénéchal. Même chose pour les épargnants indisciplinés. « Ces gens-là profiteront de l’épargne forcée qu’implique l’achat d’une maison », affirme Éric Brassard, FCPA, CA, conseiller en placement chez Brassard Goulet Yargeau et Patrimoine Hollis.

Cependant, il y a des périodes où l’immobilier paraît imbattable. Une étude de Desjardins souligne que la valeur nette moyenne des ménages propriétaires a doublé entre 2000 et 2016, principalement grâce à l’envolée de la valeur de leur principal actif non financier : leur propriété. « Pendant ce temps, la valeur nette des ménages locataires stagnait. Voilà un argument fort en faveur de l’achat plutôt que de la location », affirme Paul Cardinal, directeur, analyse du marché, à la Fédération des chambres immobilières du Québec.

« Qu’on soit locataire ou propriétaire, se loger comporte nécessairement un coût. Plus on vit dans du luxe, plus ça coûte cher, exactement à l’image des voitures de luxe. Comme propriétaire, le possible gain en capital généré à la revente réduit le coût total de cette dépense, mais il est très rare qu’il l’annule complètement », affirme Éric Brassard.

Pour estimer le rendement d’une propriété, il existe de nombreux outils sur Internet. Nous en avons testé plusieurs, dont celui du site www.creditfinanceplus.com, en vue de connaître le rendement estimé, sur 25 ans, d’une maison actuellement sur le marché à Lévis, sur la rive sud de Québec.

Son prix de vente : 300 000 dollars. En entrant tous les paramètres possibles – acompte de 20 % (60 000 $), taux hypothécaire (4 %), taxes foncière et scolaire ( 3 300 $), frais de notaire et droits de mutation [ taxe de Bienvenue] (6 000 $), appréciation annuelle (2 %, une estimation réaliste), dépenses récurrentes d’entretien (6 000 $), assurance (450 $), taux d’inflation (2 %) et frais à la revente ( 2,5 % de la valeur de la maison dans 25 ans, soit 12 305 $) –, on arrive à la ligne d’arrivée avec un rendement déficitaire de 1,91 %. En doublant l’appréciation annuelle à 4 %, le taux de rendement annuel effectif est de 0,11 %. À 6 %, le rendement augmente à 2 %.

Cette simulation ne calcule pas le coût de renonciation. De combien notre argent aurait fructifié en l’investissant ailleurs pendant la même période ? Comme quoi, devenir riche avec sa propre maison n’est pas un automatisme, malgré ce qu’en disent les vieux sages.

« Qu’on soit locataire ou propriétaire, se loger comporte nécessairement un coût. Plus on vit dans du luxe, plus ça coûte cher. »

– Éric Brassard, FCPA, CA, conseiller en placement chez Brassard Goulet Yargeau et Patrimoine Hollis.