Une bonne af­faire, in­ves­tir dans un lo­pin de terre ?

De­puis 2005, la va­leur des fo­rêts pri­vées a ex­plo­sé par­tout au Qué­bec. Le prix de l’hec­tare a bon­di d’au moins 200 %. Est-ce en­core un bon in­ves­tis­se­ment ?

Les Affaires Plus - - En Couverture - par Clau­dine Hé­bert

La va­leur des terres a ex­plo­sé par­tout au Qué­bec. Est-ce une rai­son de ne pas y in­ves­tir?

Si vous sou­hai­tez ache­ter une terre à bois, ar­mez-vous de pa­tience. À moins de ma­ga­si­ner dans le Bas-Saint-Laurent, au Sa­gue­nay–Lac-Saint-Jean ou en Abi­ti­bi, les au­baines sont dif­fi­ciles à trou­ver.

D’après les plus ré­centes don­nées de la Fi­nan­cière agri­cole du Qué­bec (FADQ), les terres agri­coles, qui in­cluent les terres à bois, se né­go­cient à une va­leur moyenne de 15 772 dol­lars l’hec­tare. C’est 220 % de plus que le prix moyen payé en 2005 alors que le même hec­tare coû­tait 4 924 dol­lars. Un bond d’au moins 15 % par an­née.

Les va­leurs des terres en Mon­té­ré­gie, dans les Lau­ren­tides et dans La­nau­dière, trois sec­teurs li­mi­trophes du grand Montréal, sont les prin­ci­pales res­pon­sables de cette en­vo­lée. L’hec­tare (un ter­rain de soc­cer équi­vaut à 0,7 hec­tare) s’y vend plus de 20 000 dol­lars. « Il frôle même les 40 000 à 50 000 dol­lars à cer­tains en­droits en Mon­té­ré­gie », af­firme André Pi­card, vice-pré­sident au fi­nan­ce­ment à la FADQ.

Le prin­ci­pal fac­teur qui ex­plique la flam­bée des prix, c’est le bon vieux prin­cipe de l’offre et de la de­mande. Les terres se vendent au compte- gouttes. Par­mi les quelque 134 000 pro­prié­taires fo­res­tiers au Qué­bec, à peine 0,5 % d’entre eux veulent vendre leurs fo­rêts. Se­lon un son­dage me­né par la Fé­dé­ra­tion des pro­duc­teurs fo­res­tiers du Qué­bec (FPFQ), trois lots ven­dus sur cinq le sont entre membres d’une même fa­mille (51 %) ou entre amis et connais­sances (15 %).

C’est que les pro­prié­taires ac­cordent une haute va­leur pa­tri­mo­niale à leurs terres, ob­serve Luc Bou­thil­lier, pro­fes­seur ti­tu­laire du Dé­par­te­ment des sciences du bois et de la fo­rêt de l’Uni­ver­si­té La­val. « Ces terres ont été lé­guées de gé­né­ra­tion en gé­né­ra­tion. Ce n’est pas un ré­flexe de vendre ce bien im­mo­bi­lier à un étran­ger », dit-il. Près de 70 % des pro­prié­taires sou­haitent lé­guer leur terre à bois à leurs en­fants et pe­tits- en­fants, se­lon le son­dage de la FPFQ.

Est-ce en­core l’el­do­ra­do ?

« In­ves­tir dans une fo­rêt pri­vée de­meure un pla­ce­ment sé­cu­ri­taire. C'est un in­ves­tis­se­ment qui ne perd pas de va­leur », sou­tient Marc-André Cô­té, di­rec­teur gé­né­ral de la FPFQ.

Il in­siste sur le fait que la terre est un des rares pla­ce­ments dont l'in­ves­tis­seur peut pro­fi­ter. On peut tou­jours contem­pler une oeuvre d'art sur le mur de son sa­lon, dit-il, alors que des ac­tions ne per­mettent que d'en sai­sir les gains en ca­pi­tal. « Une terre per­met de bé­né­fi­cier ins­tan­ta­né­ment de son bien pour la ran­don­née en fa­mille, la chasse, la ré­colte du bois de poêle ou en­core la pro­duc­tion de quelques litres de si­rop d'érable », poursuit Marc-André Cô­té.

Se­lon les sta­tis­tiques de la FPFQ, plus de 90 % des pro­prié­taires fo­res­tiers ayant ac­quis une terre ces 20 der­nières an­nées l'ont fait pour se rap­pro­cher de la na­ture, loin de­vant la coupe et la ré­colte de bois. D'ailleurs, le nombre de pro­duc­teurs fo­res­tiers di­mi­nue constam­ment. Ils étaient près de 40 000 à vivre des re­ve­nus pro­ve­nant du bois au dé­but des an­nées 2000. Ils sont au­jourd'hui moins de 30 000.

Terres pri­sées des ba­by-boo­mers

Le prix du bois au mille pieds me­sure de planche (Mpmp) a chu­té de 50 % entre 2005 et 2011, re­lève le consul­tant fo­res­tier Mar­co Four­nier. Pour­tant, le prix des terres n'a pas ces­sé de grim­per. « C'est que de nom­breux ba­by-boo­mers se sont ache­té un ter­rain de jeu », re­marque cet in­gé­nieur fo­res­tier et éva­lua­teur agréé qui di­rige de­puis plus de 25 ans Con­sul­tants Fo­res­tiers MS, à Lévis.

Cette co­horte a chan­gé les règles du jeu. « Ce n'est plus tant la va­leur du bois qui in­flue sur la hausse du coût des terres, mais plu­tôt la va­leur du fonds de terre », constate Mar­co Four­nier. En droit, un fonds de terre dé­signe le sol en tant que moyen de pro­duc­tion. Il a tel­le­ment pris de va­leur au cours des 15 der­nières an­nées que les risques d'in­va­sion d'in­sectes nui­sibles (la tor­deuse des bour­geons de l'épi­nette et la li­vrée des fo­rêts, no­tam­ment) n'ont pas re­froi­di les ache­teur ni af­fec­té les prix, af­firme cet ex­pert.

L'in­gé­nieur fo­res­tier doute ce­pen­dant que la hausse ef­fré­née des prix se main­tienne au cours des 10 pro­chaines an­nées. « C'est amu­sant, faire du bois de poêle à 55, 60, 65 ans. Mais qu'en se­ra-t-il quand la très grande ma­jo­ri­té des boo­mers au­ra fran­chi le cap des 70 ans ? À moins d'être des ir­ré­duc­tibles en bonne san­té, plu­sieurs vont son­ger à en­cais­ser. »

C'est là, dit-il, qu'on va se re­trou­ver avec un mar­ché inon­dé de lots à vendre. Car qui vou­dra en­core ache­ter ces terres à bois ? La gé­né­ra­tion Y? L'in­gé­nieur fo­res­tier émet de forts doutes. Pour l'ins­tant, ce ne sont pas les prin­ci­paux ache­teurs in­té­res­sés par ce pro­duit, ob­serve-t-il. Le son­dage de la FPFQ lui donne rai­son. Les jeunes âgés de moins de 34 ans comptent pour 3 % des pro­prié­taires de fo­rêts pri­vées dans la pro­vince.

Dans le do­maine fo­res­tier comme dans tous les do­maines de l'im­mo­bi­lier, l'em­pla­ce­ment est donc im­por­tant. « Je crains éga­le­ment que la dé­vi­ta­li­sa­tion des vil­lages et le manque de res­sources fi­nan­cières rendent cer­tains lots dif­fi­ciles d'ac­cès dans le fu­tur. Cer­taines mu­ni­ci­pa­li­tés pour­raient ne plus avoir les moyens d'en­tre­te­nir les che­mins et les ponts condui­sant à cer­taines pro­prié­tés », sou­lève Mar­co Four­nier.

Ber­trand Cô­té, cour­tier im­mo­bi­lier Re∕Max spé­cia­li­sé dans la vente de fermes, de fer­mettes et de terres à bois, ap­pré­hende aus­si un ajus­te­ment des prix. « Une terre bien en­tre­te­nue a tou­jours pris en moyenne de 5 % à 10 % de va­leur par an­née. Ça pou­vait être payant avec des taux d'in­té­rêt ri­di­cu­le­ment bas », dit-il.

Faites mon­ter ces taux, ajou­tez les taxes mu­ni­ci­pales et sco­laires, qui ont bon­di d'au moins 100 % de­puis dix ans, et l'im­po­si­tion de 50 % sur le gain en ca­pi­tal au mo­ment de la vente, le pla­ce­ment de­vient alors moins in­té­res­sant.

« Une terre per­met de bé­né­fi­cier ins­tan­ta­né­ment de son bien pour la ran­don­née en fa­mille, la chasse, la ré­colte du bois de poêle. »

Marc-André Cô­té, di­rec­teur gé­né­ral de la Fé­dé­ra­tion des pro­duc­teurs fo­res­tiers du Qué­bec (FPFQ)

Il existe de bons ou­tils pour vi­sua­li­ser la terre à bois convoi­tée avant même de s’y dé­pla­cer, à com­men­cer par Google Earth. Il per­met d’ana­ly­ser la to­po­gra­phie du ter­rain et l’en­vi­ron­ne­ment gé­né­ral à par­tir de son or­di­na­teur. Il four­nit éga­le­ment un bon in­dice sur les voi­sins li­mi­trophes (site d’en­fouis­se­ment, culti­va­teurs, aires pro­té­gées). Le site web de la Com­mis­sion de pro­tec­tion du ter­ri­toire agri­cole du Qué­bec (CPTAQ) ré­per­to­rie tous les lots de la pro­vince. Po­ten­tiel acé­ri­cole, cours d’eau, zo­nage per­mis (blanc ou vert – blanc per­met­tant la construc­tion de bâ­ti­ment ré­si­den­tiel), ce site four­nit un bon aper­çu du ter­ri­toire ci­blé.

Le Re­gistre fon­cier du Qué­bec per­met de connaître le prix payé par l’ac­tuel pro­prié­taire, son hy­po­thèque, s’il y a lieu, la pré­sence de ser­vi­tudes (lignes hy­dro­élec­triques, ga­zo­duc, éo­liennes…) et autres ren­sei­gne­ments liés à l’his­to­rique des tran­sac­tions faites sur le lot de­puis sa créa­tion. Chaque re­quête coûte un dol­lar.

N’at­ten­dez pas que se pré­sentent les offres. Ap­pro­chez les pro­prié­taires de terre à bois que vous convoi­tez. Se­lon les sta­tis­tiques de la Fé­dé­ra­tion des pro­duc­teurs fo­res­tiers du Qué­bec, plus de 60 % des pro­prios des 134 000 fo­rêts pri­vées de la pro­vince ont 55 ans et plus. De ce groupe, plus de la moi­tié a plus de 65 ans. Se­lon la FPFQ, 48 % des pro­prié­taires conservent leur fo­rêt moins de 20 ans. « En te­nant compte de ces sta­tis­tiques, les ache­teurs peuvent uti­li­ser le re­gistre fon­cier et com­men­cer à re­pé­rer des pro­prié­taires qui pour­raient sou­hai­ter vendre », conseille le pro­fes­seur ti­tu­laire Luc Bou­thil­lier du dé­par­te­ment des sciences du bois et de la fo­rêt de l’Uni­ver­si­té La­val.

Achè­te­riez-vous une voi­ture sim­ple­ment à la re­gar­der dans la cour d’un conces­sion­naire ? C’est pa­reil pour une terre. « N’em­prun­tez pas que ses che­mins fo­res­tiers lors de la vi­site. Mar­chez sur la terre au com­plet et en zig­za­guant afin de vé­ri­fier les es­sences et la condi­tion des arbres, en plus de prendre connais­sance du re­lief du ter­rain », re­com­mande le cour­tier im­mo­bi­lier Ber­trand Cô­té. À ce pro­pos, il se­rait ju­di­cieux d’avoir quelques no­tions de base afin de re­con­naître les es­sences. « À moins que le droit de passage soit no­ta­rié et très bien dé­crit, mé­fiez-vous des lots en­cla­vés afin d’évi­ter tout pro­blème d’ac­cès à votre ter­rain », aver­tit Ber­trand Cô­té. Pri­vi­lé­giez des su­per­fi­cies qui dis­posent d’une fa­çade sur un che­min pu­blic. As­su­rez-vous éga­le­ment que le che­min est en­tre­te­nu à l’an­née si vous sou­hai­tez y ac­cé­der l’hi­ver.

At­ten­dez-vous à ce que les ins­ti­tu­tions fi­nan­cières exigent une mise de fonds d’au moins 50 % pour ache­ter une terre à bois. No­tez qu’il est pos­sible de ver­ser une mise de fonds ré­duite avec l’aide de la Fi­nan­cière agri­cole du Qué­bec pour l’achat ou la conso­li­da­tion d’un ter­rain de 60 hec­tares et plus, sou­ligne André Pi­card, vice-pré­sident au fi­nan­ce­ment. L’ins­ti­tu­tion, dit-il, prête éga­le­ment à des taux de 0,3 % à 0,6 % plus bas que les meilleurs taux hy­po­thé­caires of­ferts ac­tuel­le­ment pour le mar­ché des ré­si­dences. « Mais at­ten­tion, aver­tit André Pi­card, ces prêts sont ac­cor­dés ex­clu­si­ve­ment aux ache­teurs qui pré­voient va­lo­ri­ser leur fo­rêt à l’aide de tra­vaux d’amé­na­ge­ment. » Il n’est pas ques­tion, pré­cise-t-il, de fi­nan­cer des pro­jets d’in­ves­tis­seurs qui rêvent de construire un su­per do­maine ou de trans­for­mer leur fo­rêt en dé­ve­lop­pe­ment im­mo­bi­lier.

Newspapers in French

Newspapers from Canada

© PressReader. All rights reserved.