La location chauffe la propriété

Les Affaires Plus - - En Couverture - Dans les pro­chaines an­nées, la propriété af­fron­te­ra un vent de face à cause de la re­mon­tée dé­jà en­ta­mée des taux d’in­té­rêt, le res­ser­re­ment des règles hy­po­thé­caires et la concur­rence, de plus en plus vive, du lo­ca­tif neuf, en pleine ré­vo­lu­tion. Dans ce ma

Dans un mar­ché où le prix des ha­bi­ta­tions est éle­vé et où les taux d’in­té­rêt sont en hausse, la location pour­rait ga­gner des adeptes.

Vous connais­sez So­lar Uni­quar­tier ? C’est le nou­veau pro­jet de l’en­tre­pre­neur Serge Gou­let, le dé­ve­lop­peur du Quar­tier Dix30 et prin­ci­pal ac­teur de la re­nais­sance du quar­tier Grif­fin­town, à deux pas du centre-ville de Montréal. Cet im­mense dé­ve­lop­pe­ment sur la Rive-Sud, qui s’ar­ti­cu­le­ra au­tour d’une fu­ture sta­tion du Ré­seau élec­trique mé­tro­po­li­tain (REM), à l’angle nord-est des au­to­routes 10 et 30, com­pren­dra des com­merces, des tours de bu­reaux, des hô­tels, des parcs, une place pu­blique et un parc im­mo­bi­lier de 2 500 portes. Chose éton­nante : ce fu­tur centre-ville se­ra peu­plé à ma­jo­ri­té… de lo­ca­taires. Du ja­mais vu dans un pro­jet im­mo­bi­lier de cette en­ver­gure.

« Nous pre­nons le vi­rage lo­ca­tif à fond », af­firme Serge Gou­let, pré­sident de De­vim­co, le plus im­por­tant pro­mo­teur im­mo­bi­lier au Qué­bec, qui a ven­du 1 200 condos en 2017. À So­lar Uni­quar­tier, de 60 % à 65 % des lo­ge­ments se­ront of­ferts en location. « La de­mande des consom­ma­teurs est là et les banques et les caisses de re­traite sont for­te­ment à la re­cherche de ce genre d’in­ves­tis­se­ment », dit-il pour ex­pli­quer cette nou­velle stra­té­gie.

De­vim­co n’est pas seul à em­bar­quer dans le train lo­ca­tif. D’autres im­por­tants pro­mo­teurs, comme Pré­vel et Ré­seau Sé­lec­tion, qui s’aven­turent hors du cré­neau des ré­si­dences pour per­sonnes âgées ( RPA), pos­sèdent aus­si leur ti­cket en classe lo­ca­tive. Ré­sul­tat : on a construit, en 2017, da­van­tage de lo­ge­ments lo­ca­tifs (10 653, ex­cluant les RPA) que de condos (9 463) dans la ré­gion mé­tro­po­li­taine de Montréal (RMR).

Dans la ré­gion de Qué­bec, cette ten­dance est plus forte en­core. On y a construit deux fois plus de lo­ge­ments lo­ca­tifs (2 590, ex­cluant les RPA), que de condos ( 1 195), in­dique la SCHL. « À l’échelle de la pro­vince, les pro­mo­teurs qui veulent dé­ve­lop­per leur ter­rain n’ont pas le choix de se tour­ner vers le seg­ment lo­ca­tif », constate Vincent Shir­ley, di­rec­teur dé­ve­lop­pe­ment im­mo­bi­lier au Groupe Al­tus, une firme-conseil.

Bi­zar­re­ment, l’in­té­rêt des pro­mo­teurs pour le lo­ca­tif est né un peu par ha­sard. Cons­ta­tant la mul­ti­pli­ca­tion des tours d’ha­bi­ta­tion dans le centre- ville de Montréal, de nom­breux pe­tits in­ves­tis­seurs ont ache­té des co­pro­prié­tés dans le but de les louer. « Les pro­mo­teurs ont dé­cou­vert qu’il exis­tait un mar­ché in­té­res­sant pour le condo lo­ca­tif », dit Vincent Shir­ley. Alors que la construc­tion d’ap­par­te­ments as­sor­tis d’un bail était mar­gi­nale de­puis au moins 20 ans, les pro­mo­teurs se sont lan­cés, à par­tir de 2015, dans le lo­ca­tif.

« Notre pre­mière phase lo­ca­tive, en­glo­bée dans notre com­plexe ré­si­den­tiel 21e ar­ron­dis­se­ment, a connu un succès qui nous a même sur­pris », avoue Lau­rence Vincent, nou­velle co­pré­si­dente de Pré­vel. Son père, Jacques Vincent, à qui elle vient de suc­cé­der, n’a fait que de la propriété

pen­dant toute sa car­rière, à l’ex­cep­tion de ré­si­dences pour per­sonnes âgées. Lau­rence Vincent change de cap pour ré­pondre à la nou­velle donne. « Tous nos fu­turs com­plexes com­pren­dront une phase lo­ca­tive. L’ère est à la mul­ti­pli­ca­tion des com­plexes mixtes, qui in­té­gre­ront condos et lo­ca­tifs », af­firme-t-elle.

Ou­bliez les tours à l’ap­pa­rence so­vié­tique et à l’in­so­no­ri­sa­tion dé­fi­ciente, les nou­veaux com­plexes « À louer » sont des co­pier-col­ler de la for­mule condo. Même fi­ni­tion, même em­pla­ce­ment de choix et même com­mo­di­tés, du toit-ter­rasse au gym en pas­sant par les es­paces de so­cia­li­sa­tion. L’unique dif­fé­rence, se­lon les con­sul­tants en im­mo­bi­lier : les lo­ca­taires pré­fèrent des lo­ge­ments de plus pe­tits ga­ba­rits. « C’est une ten­dance qui ne fait que com­men­cer », af­firme Pierre Mof­fet, pro­mo­teur de Quar­tier QB et de La Suite, deux im­menses com­plexes lo­ca­tifs dans l’ar­ron­dis­se­ment Sainte-Foy—Sille­ry-Cap-Rouge, à Qué­bec.

Phé­no­mène nou­veau, la clien­tèle du lo­ca­tif ne se com­pose plus en ma­jo­ri­té de gens moins bien nan­tis, in­ca­pables d’ac­cé­der à la propriété, mais de per­sonnes que le sta­tut de co­pro­prié­taire n’at­tire plus. C’est le cas de Mi­chel Roy, nou­vel­le­ment lo­ca­taire avec sa conjointe d’un ap­par­te­ment neuf dans la Ci­té du mul­ti­mé­dia, ad­ja­cent au Vieux-Montréal. « La res­pon­sa­bi­li­té d’être co­pro­prié­taire pèse lour­de­ment. Il y a tou­jours des voi­sins in­dé­si­rables à gé­rer, des ré­pa­ra­tions à faire et des hausses fa­ra­mi­neuses de frais de co­pro­prié­té qui en dé­coulent. En de­ve­nant lo­ca­taire, je me li­bère de tous ces tra­cas », ra­conte ce pro­fes­sion­nel de 49 ans, ex-co­pro­prié­taire et ex-ad­mi­nis­tra­teur dans des syn­di­cats de co­pro­prié­té.

Le condo se main­tient

Mal­gré l’ex­plo­sion de l’offre lo­ca­tive de qua­li­té, la co­pro­prié­té ré­siste et tient le coup. La mé­tro­pole, où s’ef­fec­tuent 70% des tran­sac­tions im­mo­bi­lières dans la pro­vince, a connu une an­née ex­cep­tion­nelle en 2017. À preuve: sur l’île de Montréal, les mises en chan­tier de condos ont connu un bond de 50 %. « Ce mar­ché a re­pris de la vi­gueur en 2016 dans le centre-ville de Montréal, en 2017 sur l’île en­tière, et en 2018, ça de­vrait s’étendre dans toute la ré­gion », pré­dit Vincent Shir­ley.

Se­lon un rap­port du Groupe Al­tus, les bu­reaux de vente de trois pro­jets de co­pro­prié­tés dans le centre- ville de Montréal ont été pris d’as­saut par les ache­teurs de­puis sep­tembre, per­met­tant d’écou­ler plus de 90 % de leur offre. Même phé­no­mène à So­lar Uni­quar­tier, où la pre­mière phase de condos, le Ma­gel­lan, a été écou­lée à 90 % lors de son lan­ce­ment. Le REM a son ef­fet.

Si la co­pro­prié­té n’est pas en­glou­tie par la vague du lo­ca­tif, c’est que ce mode de vie ne perd pas de son at­trait aux yeux de nou­veaux ac­qué­reurs. Axel D. Ma­ne­sor est pro­prié­taire, de­puis un an, d’une co­pro­prié­té dans Grif­fin­town. Pour ce Mal­gache d’ori­gine, il ne fait pas de doute que son ac­tif pren­dra de la va­leur avec le temps. « De­puis mon achat, je pour­rais dé­jà vendre mon condo 20 000 dol­lar de plus, et dans quelques an­nées, s’il ne me convient plus, je pour­rai le louer sans pro­blème en cou­vrant la to­ta­li­té de mes frais », dit ce fi­nan­cier.

À l’échelle de la pro­vince, l’ap­pé­tit pour le condo a gé­né­ré une hausse du prix mé­dian de 3% sur le mar­ché de la re­vente en 2017, à même hau­teur que les uni­fa­mi­liales et les plex. La Fé­dé­ra­tion des chambres im­mo­bi­lières du Qué­bec pré­voit une hausse de prix de même am­pleur en 2018. Il existe ce­pen­dant des dis­pa­ri­tés ré­gio­nales. Une baisse de prix de 1% a été en­re­gis­trée dans la ré­gion de Qué­bec, où le mar­ché de l’em­ploi et le solde mi­gra­toire sont plus faibles que dans la mé­tro­pole. La chute, qui dure de­puis quelques an­nées, de­vrait s’ar­rê­ter en 2018, avec une sta­bi­li­sa­tion des prix.

La dif­fi­cile com­pa­rai­son

Dans ce contexte ef­fer­ves­cent, que faire: louer ou ache­ter ? Le lo­ca­tif, est-ce que ça équi­vaut en­core, se­lon l’adage po­pu­laire, à je­ter de l’argent par les fe­nêtres en en­ri­chis­sant le pro­prié­taire ? La propriété pro­cure-t-elle au­to­ma­ti­que­ment un ren­de­ment à long terme?

Pour Bru­no Ther­rien, di­rec­teur gé­né­ral au Groupe In­ves­tors, les fac­teurs en­trant en ligne de compte pour chaque mode de vie sont tel­le­ment nom­breux qu’il est im­pos­sible de fa­vo­ri­ser l’un par rap­port à l’autre. « L’exemp­tion du gain en ca­pi­tal sur la ré­si­dence prin­ci­pale était un fac­teur fa­vo­rable à la propriété dans le pas­sé, mais au­jourd’hui, il existe d’autres vé­hi­cules d’épargnes, comme le CELI, où il est pos­sible de pro­fi­ter de ren­de­ment à l’abri de l’im­pôt. Cette nou­velle donne com­plique les choses », ex­plique ce pla­ni­fi­ca­teur fi­nan­cier. Chose cer­taine, dit Bru­no Ther­rien, si un client se pré­sente à son bu­reau en dé­cla­rant que pour lui, la

propriété est net­te­ment plus fa­vo­rable que la location, il lui re­met­tra les pen­dules à l’heure. « Les pro­prié­taires ont ten­dance à sous-es­ti­mer les coûts de leur mode de vie », dit-il.

Il existe sou­vent un pré­ju­gé contre la location, car les gens as­so­cient au­to­ma­ti­que­ment lo­ca­taire avec épar­gnant in­dis­ci­pli­né et pro­prié­taire avec in­ves­tis­seur conscien­cieux. « Je connais beau­coup de pro­prié­taires qui font conti­nuel­le­ment des ré­no­va­tions, et se jus­ti­fient en di­sant qu’il s’agit d’un in­ves­tis­se­ment. Or, la ré­no­va­tion, c’est sou­vent de la pure consom­ma­tion. C’est une dé­pense que vous n’al­lez peut-être ja­mais ré­cu­pé­rer, sur­tout si vous en­vi­sa­gez de vendre à long terme », sou­tient Éric Bras­sard, FCPA, CA, conseiller en pla­ce­ment chez Bras­sard Gou­let Yar­geau et Pa­tri­moine Hol­lis. Plus im­por­tant en­core, la plu­part des dé­fen­seurs de la propriété ou­blient sou­vent, dans leur cal­cul com­pa­ra­tif, le coût de re­non­cia­tion. « Pen­dant que votre propriété im­mo­bi­lise votre ca­pi­tal, ce­lui-ci ne vous pro­cure pas de ren­de­ment ailleurs » , ex­plique Éric Bras­sard, au­teur du guide Un chez-moi à mon coût, une ré­fé­rence en la ma­tière.

On en­tend sou­vent qu’il est pos­sible d’être pro­prié­taire au coût d’un loyer. Mais est-ce vrai ? Pre­nons l’exemple du 21e ar­ron­dis­se­ment, un com­plexe de Pré­vel à la fois lo­ca­tif et condo. Pour un condo neuf de 419 pi2, au prix de vente de 217 606 dol­lar ( taxes in­cluses), le coût men­suel, in­cluant le rem­bour­se­ment hy­po­thé­caire (mise de fonds de 20%, terme de 25 ans, taux d’in­té­rêt de 3,59 %), les frais de condo (0,33$/pi2) et les taxes, re- vient à 1 196 dol­lar (in­cluant eau chaude do­mes­tique). Pour un ap­par­te­ment de même taille, avec la même qua­li­té de fi­ni­tion, la location revient à 1 045 dol­lar par mois. Une mince dif­fé­rence de 151 dol­lar en fa­veur de la location, qui com­prend tou­te­fois l’élec­tri­ci­té et l’In­ter­net.

De là à conclure que la propriété est plus avan­ta­geuse, car, comme dit l’adage, il res­te­ra quelque chose à la fin, on doit sou­pe­ser les deux op­tions. C’est ce qu’a fait Ian Sé­né­chal, pré­sident de Vo­tre­fi­nan­cier.net, un ca­bi­net de ser­vices fi­nan­ciers. À des fins de com­pa­rai­son, il sup­pose que le lo­ca­taire, qui n’a pas eu à mettre un acompte de 43 500 dol­lar, a pla­cé cette somme dans un CELI. Au bout de 25 ans, à 5% de ren­de­ment, il au­ra un ac­tif de 147 300 dol­lar. S’il est un bon épar­gnant, on peut émettre l’hy­po­thèse qu’il in­ves­ti­ra le dif­fé­ren­tiel du coût entre la location et l’achat, soit 151 dol­lar par mois, plus ses éco­no­mies sur l’élec­tri­ci­té et l’éner­gie, pour un to­tal de 350dol­lar par mois, afin de gon­fler son CELI. En ad­di­tion­nant le ren­de­ment du CELI et les ver­se­ments pé­rio­diques de 350 dol­lar du dif­fé­ren­tiel, ce lo­ca­taire fi­ni­ra avec un ac­tif de 353000dol­lar (sans te­nir compte de l’in­fla­tion).

Du point de vue du pro­prié­taire, son ac­tif de dé­part vaut 217 000 dol­lar. Avec un taux d’ap­pré­cia­tion de 2 %, vu que c’est un ac­tif plus sé­cu­ri­taire et que le mar­ché im­mo­bi­lier est dé­jà cher, la va­leur de son ac­tif vau­drait 356 000 dol­lar au bout de la même pé­riode de temps. « La conclu­sion est un peu plate, mais fi­na­le­ment, se­lon des hy­po­thèses stan­dards, ça revient au même. Ce­pen­dant, rien n’est fi­gé dans le temps. Les taux hy­po­thé­caires, les frais de co­pro­prié­té et les taxes fon­cières risquent plus pro­ba­ble­ment d’aug­men­ter que le contraire », pré­cise Ian Sé­né­chal. Le condo de­vra aus­si trou­ver pre­neur, au prix de­man­dé à la fin de cette pé­riode, et la re­vente en­traîne des frais.

L’avan­tage du lo­ca­taire, c’est qu’il se trouve da­van­tage à l’abri de mau­vaises surprises. « J’ai connu des hausses de frais de co­pro­prié­té de 10 % an­nuel­le­ment et les taxes fon­cières connaissent ac­tuel­le­ment une aug­men­ta­tion ra­pide à Montréal. Quant à mon loyer, il de­vrait suivre le rythme de l’in­fla­tion, grâce au contrôle des loyers de la Ré­gie du lo­ge­ment. Je de­meure éga­le­ment plus mo­bile. Je peux dé­mé­na­ger sans de­voir trou­ver un ache­teur », ar­gu­mente Mi­chel Roy, cet ex-co­pro­prié­taire de­ve­nu lo­ca­taire heu­reux.

À vous de pe­ser le pour et le contre.

3 Le lob­by des Ap­par­te­ment-bou­tique, un pro­jet de Pré­vel si­tué dans le Vieux-Montréal.1 Le pro­jet So­lar Uni­quar­tier sor­ti­ra de terre sur la Rive-Sud.2 La Suite, un pro­jet de com­plexe lo­ca­tif à Qué­bec.

Newspapers in French

Newspapers from Canada

© PressReader. All rights reserved.