Im­mo­bi­lier, créa­ti­vi­té et col­lec­ti­vi­té

La mon­tée des prix freine les jeunes ache­teurs, croyez-vous ? Au contraire !

Les Affaires Plus - - En Couverture - par Si­mon Diotte

La mon­tée des prix freine les jeunes ache­teurs, croyez-vous? Au contraire!

Pas fa­cile pour les jeunes d’ac­cé­der à la pro­prié­té. Deux obs­tacles ma­jeurs se dressent de­vant eux : les prix at­teignent des som­mets his­to­riques et l’ob­ten­tion d’un prêt se com­plique de plus en plus en rai­son du dur­cis­se­ment des règles hy­po­thé­caires. De quoi dé­cou­ra­ger les mil­lé­niaux ? Oh que non ! Plus op­ti­mistes que ja­mais, les jeunes achètent. Plu­sieurs rai­sons ex­pliquent ce phé­no­mène.

D’abord, se­lon Do­mi­nic St-Pierre, di­rec­teur prin­ci­pal de Royal Le­Page pour la ré­gion du Qué­bec, les jeunes se­raient fon­da­men­ta­le­ment plus pres­sés d’ache­ter que les membres de la gé­né­ra­tion pré­cé­dente, les X (de 40 à 50 ans). « Ils n’at­tendent pas d’être en couple, d’avoir un em­ploi stable ou de fon­der une fa­mille pour ac­qué­rir une pro­prié­té, re­marque-t-il. Ils per­çoivent l’im­mo­bi­lier comme un bon in­ves­tis­se­ment, à faire le plus ra­pi­de­ment pos­sible. »

À preuve, se­lon un son­dage Lé­ger réa­li­sé en 2016 pour le compte de la Fé­dé­ra­tion des chambres im­mo­bi­lières du Qué­bec (FCIQ), de l’As­so­cia­tion des pro­fes­sion­nels de la construc­tion et de l’ha­bi­ta­tion du Qué­bec (APCHQ) et du Fonds im­mo­bi­lier de so­li­da­ri­té FTQ , 50 % des 18 à 34 ans qui vou­laient ac­qué­rir une pro­prié­té dans les cinq pro­chaines an­nées consi­dé­raient cet achat comme un in­ves­tis­se­ment à long terme, tan­dis que seule­ment 31 % des 35 à 49 ans et 18 % des 50 ans et plus par­ta­geaient la même opi­nion.

Cet em­pres­se­ment à payer des taxes fon­cières s’ex­plique éga­le­ment par la hausse conti­nuelle des prix. « Les mil­lé­niaux ont conscience que s’ils re­tardent leur achat à l’an pro­chain, ils de­vront payer en­core plus cher pour la même pro­prié­té », pré­cise Do­mi­nic St-Pierre, un « X » de 42 ans. Avec rai­son, car dans un mar­ché im­mo­bi­lier en pleine ef­fer­ves­cence – en juillet 2018, la pro­vince de Qué­bec connais­sait un 16e tri­mestre consé­cu­tif de crois­sance, se­lon la FCIQ –, le temps joue contre les mil­lé­niaux.

Se­lon une étude de Royal Le­Page, la hausse des prix des mai­sons au Ca­na­da, de mars 2017 à mars 2018, a fait chu­ter de 15 % le pou­voir d’achat d’un couple de mil­lé­niaux âgés de 25 à 31 ans ga­gnant un sa­laire com­bi­né de 76 296 dol­lars (en se ba­sant sur le sa­laire mé­dian moyen de Sta­tis­tique Ca­na­da en 2015, ajus­té en pre­nant compte de l’in­fla­tion). « Ré­sul­tat : pour payer le même prix qu’en 2017, les ache­teurs doivent sa­cri­fier 120 pieds car­rés de leur pro­prié­té de rêve », in­dique Do­mi­nic St-Pierre.

Ce qui ajoute à la com­plexi­té de l’achat, ce sont les nou­velles règles en ma­tière d’hy­po­thèque qui obligent les em­prun­teurs, de­puis jan­vier 2018, à se qua­li­fier soit sur le taux du terme de 5 ans fixe de la Banque du Ca­na­da, soit sur le taux de leur contrat ma­jo­ré de 2 %, le plus éle­vé des deux étant ce­lui qui prime. Ce test de ré­sis­tance vise à pré­pa­rer les pro­prié­taires à une re­mon­tée pro­bable des taux. La con­sé­quence : un couple au sa­laire com­bi­né de 76 292 dol­lars a vu son pou­voir d’achat chu­ter de 64 157 dol­lars de­puis ce dur­cis­se­ment des règles, pas­sant d’une hy­po­thèque maxi­male de 389 340 dol­lars à 325 183 dol­lars (source : Royal Le­Page). De quoi ré­duire les at­tentes !

Oui, ils ont la vie dure en im­mo­bi­lier. En re­vanche, les mil­lé­niaux prof itent d’une éco­no­mie qui roule à plein ré­gime. « Le mar­ché de l’em­ploi leur est très fa­vo­rable. Pé­nu­rie de main- d’oeuvre et taux de chô­mage au plan­cher leur pro­curent des em­plois payants » , constate Mélanie Ro­bi­taille, vice-pré­si­dente di­rec­trice gé­né­rale de Ra­chel Ju­lien, un pro­mo­teur qui pi­lote les pro­jets U31 dans Ro­se­mont et Laurent & Clark dans le centre-ville de Mon­tréal. Ils sont donc for­cé­ment op­ti­mistes. Se­lon l’En­quête an­nuelle RBC sur les ten­dances du mar­ché ré­si­den­tiel, 50% des mil­lé­niaux se disent très sus­cep­tibles ou plu­tôt sus­cep­tibles d’ache­ter une mai­son d’ici deux ans, soit une hausse de 7% par rap­port à 2017.

Les mil­lé­niaux sont des gens de com­mu­nau­té, non seule­ment sur les ré­seaux so­ciaux, mais aus­si dans le vrai monde. L’un des plus im­por­tants cri­tères lors­qu’ils partent en quête d’une pro­prié­té, c’est de vivre près de leurs amis.

Dans ce contexte de prix éle­vés, les mil­lé­niaux doivent user de créa­ti­vi­té pour par­ve­nir à leurs fins. « Ils sont prêts à cou­per dans la su­per­fi­cie de leur condo pour de­ve­nir pro­prié­taires, mais veulent en échange une cui­sine hy­per­fonc­tion­nelle au de­si­gn raf­fi­né », af­firme Nan­cy Shoi­ry, di­rec­trice gé­né­rale de la So­cié­té d’ha­bi­ta­tion et de dé­ve­lop­pe­ment de Mon­tréal (SHDM), pro­mo­teur d’Ac­cès Con­dos, un pro­gramme de pro­jets im­mo­bi­liers vi­sant les pre­miers ache­teurs. En ban­lieue, ils ac­ceptent de s’éloi­gner da­van­tage des centres. Ain­si, des villes ru­rales comme Mi­ra­bel connaissent un boom im­mo­bi­lier.

Si les sa­laires des mil­lé­niaux per­mettent sou­vent d’ho­no­rer les paie­ments men­suels d’une hy­po­thèque, disent les ex­perts, là où le bât blesse, c’est au cha­pitre de la mise de fonds, qui prend de l’am­pleur avec la hausse gé­né­rale des prix. La so­lu­tion créa­tive des mil­lé­niaux : ils lancent un ap­pel à l’aide au­près de leurs proches. « Les pa­rents four­nissent de plus en plus sou­vent une par­tie ou la to­ta­li­té de la mise de fonds », re­marque Syl­vie Rous­son, cour­tière en prêts hy­po­thé­caires chez Mul­ti-Prêts Hy­po­thèques. La bonne san­té fi­nan­cière de leurs pa­rents fa­ci­lite ce trans­fert de ri­chesse.

Les mil­lé­niaux sont des gens de com­mu­nau­té, non seule­ment sur les ré­seaux so­ciaux, mais aus­si dans le vrai monde. L’un des plus im­por­tants cri­tères lors­qu’ils partent en quête d’une pro­prié­té, c’est de vivre près de leurs amis. « C’est presque un en­tê­te­ment pour eux. Ils ne voient pas leur mi­lieu de vie au­tre­ment. Au­pa­ra­vant, le coût et la proxi­mi­té des ser­vices étaient des fac­teurs plus im­por­tants », re­marque Do­mi­nic St-Pierre, de Royal Le­Page.

Si la ma­jo­ri­té rêve tou­jours d’une uni­fa­mi­liale, les autres craquent pour les com­plexes mul­ti­ré­si­den­tiels avec des es­paces com­muns de qualité. « Ils ne veulent pas une pis­cine, un gym et un es­pace de tra­vail par­ta­gé juste pour épa­ter la ga­le­rie. Ils les uti­lisent vrai­ment. Ce sont des gens qui re­cherchent la sim­pli­ci­té au quo­ti­dien », dit Mélanie Ro­bi­taille, 37 ans, une « vieille » mil­lé­niale.

L’es­prit d’en­traide est éga­le­ment fort entre voi­sins mil­lé­niaux. Be­soin d’une échelle ? Le mil­lé­nial pu­blie un sta­tut sur Fa­ce­book. Les ré­ponses po­si­tives suivent ins­tan­ta­né­ment. « Beau­coup d’ami­tiés se forment dans nos com­plexes », ajoute Mélanie Ro­bi­taille, qui vit elle-même en­tou­rée de mil­lé­niaux. Le voi­sin n’est plus con­si­dé­ré comme un être sus­pect à évi­ter. Ce même état es­prit se voit dans les ruelles de Mon­tréal, où de vé­ri­tables com­mu­nau­tés se tissent.

D’où l’émer­gence de mi­lieux de vie ré­si­den­tiels en­tiè­re­ment voués aux dé­si­rs des mil­lé­niaux, comme le com­plexe Yim­by, dans le quar­tier Ro­se­mont, qui a été conçu pour et par des mil­lé­niaux. Dans ce pro­jet d’ap­par­te­ments lo­ca­tifs, le pro­mo­teur Ré­seau Sé­lec­tion, qui a fait sa marque dans les com­plexes de ré­si­dences pour aî­nés, veut créer une com­mu­nau­té où les lo­ca­taires – lire les mil­lé­niaux – échangent dans de vastes es­paces com­muns com­pre­nant

lounge, cui­sine com­mu­nau­taire, es­pace de tra­vail par­ta­gé et salle de jeux. Sur place, un ges­tion­naire de com­mu­nau­té or­ga­nise même des ac­ti­vi­tés, comme dans un im­meuble pour per­sonnes âgées, en vue de maxi­mi­ser les liens so­ciaux. Est-ce qu’on joue au bridge ce soir ?

Vive le lo­ca­tif

Si l’ap­pel de la pro­prié­té ré­sonne en­core dans la tête de la ma­jo­ri­té des mil­lé­niaux, l’at­trait du lo­ca­tif, comme l’illus­trent les com­plexes Yim­by (un deuxième est dans les car­tons à Ter­re­bonne), se fait de plus en plus res­sen­tir. Les prix stra­to­sphé­riques en re­butent plu­sieurs, mais gé­né­ra­le­ment, les mil­lé­niaux qui signent des baux dé­si­rent sur­tout conser­ver une plus grande au­to­no­mie. « Les jeunes lo­ca­taires se tiennent tou­jours prêts pour un nou­veau dé­part, comme un long voyage en Asie ou un em­ploi à l’autre bout du Ca­na­da », constate le pla­ni­fi­ca­teur fi­nan­cier Ian Sé­né­chal, co­au­teur du livre D’en­det­té à mil­lion­naire, un guide des fi­nances per­son­nelles qui vise les mil­lé­niaux.

Cet en­goue­ment pour le lo­ca­tif s’ob­serve sur mon­treal­gui­de­con­do.ca, un site de mise en mar­ché de pro­jets im­mo­bi­liers par­tout au Qué­bec. Alors qu’en mai 2017, seule­ment 1,7% des vi­si­teurs de 25 à 34 ans y ma­ga­si­naient les pro­jets neufs en lo­ca­tion, ils étaient 7% un an plus tard, soit une hausse de 411 %.

In­fi­dé­li­té hy­po­thé­caire

En ma­tière de prêt hy­po­thé­caire, la dé­marche des mil­lé­niaux a ra­di­ca­le­ment chan­gé. Si les ba­by-boo­mers ac­cor­daient une confiance aveugle à leur ban­quier, quitte à ne ja­mais chan­ger d’ins­ti­tu­tion fi­nan­cière jus­qu’à leur tré­pas, les mil­lé­niaux se ca­rac­té­risent par leur in­fi­dé­li­té en ma­tière de fi­nances per­son­nelles. Ils n’at­tendent au­cune fa­veur de leur propre ins­ti­tu­tion ban­caire. « Ils ont par­fai­te­ment com­pris les règles du mar­ché. À sa­voir que tout se né­go­cie dans la vie, y com­pris son taux d’in­té­rêt », dit Syl­vie Rous­son, de Mul­ti-Prêts Hy­po­thèques. Autre dif­fé­rence : les jeunes ne craignent pas de s’en­ga­ger au­près des banques vir­tuelles, ce qui n’est pas en­core le cas chez les ba­by-boo­mers et les X, qui s’en mé­fient, pré­fé­rant les ins­ti­tu­tions ban­caires éta­blies.

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