Fran­çois Pou­liot

Les Affaires - - Actualités - — FRAN­ÇOIS POU­LIOT

Faut-il suivre la gé­né­ra­tion Y dans le mul­ti­lo­ge­ment ?

a ten­dance est forte aux États-Unis, et elle semble avoir tra­ver­sé la fron­tière ca­na­dienne dans les mar­chés les plus oné­reux. De­vant la hausse des prix de l’im­mo­bi­lier, de plus en plus de jeunes de la gé­né­ra­tion Y étirent leur sé­jour en ap­par­te­ment ou dé­cident d’en faire leur de­meure per­ma­nente. De­vrait-on in­ves­tir dans les im­meubles à lo­ge­ment?

L’idée de je­ter un coup d’oeil sur le sec­teur nous est ve­nue à la suite de l’in­té­res­sant re­por­tage du col­lègue Sté­phane Rol­land sur l’in­ves­tis­se­ment dans les plex, pu­blié dans notre nu­mé­ro du 14 mai. Un pla­ce­ment qui dé­pend en dé­fi­ni­tive de l’em­pla­ce­ment et du prix de­man­dé, peut-on en quelque sorte conclure.

Qu’en est-il des plus im­por­tants ac­teurs, ces fi­du­cies de re­ve­nus qui pos­sèdent plu­sieurs im­meubles d’ap­par­te­ments?

D’abord quelques consi­dé­ra­tions in­té­res­santes sur le sec­teur, re­le­vées par l’ana­lyste Brad Sturges, de Va­leurs mo­bi­lières In­dus­trielle Al­liance, qui vient d’amor­cer le sui­vi.

La ren­ta­bi­li­té de ce sec­teur est moins ex­po­sée aux cycles éco­no­miques que celle du cré­neau com­mer­cial. Le nombre de lo­ca­taires est plus di­ver­si­fié, et la perte de quelques-uns fait gé­né­ra­le­ment moins mal que celle de lo­ca­taires com­mer­ciaux.

Les baux sont d’or­di­naire d’un an, ce qui fait que, dans les ju­ri­dic­tions où il n’y a pas de contrôle des loyers, les lo­ca­teurs ont plus d’oc­ca­sions de haus­ser les loyers.

Point le plus in­té­res­sant, le sec­teur est ac­tuel­le­ment sous l’ef­fet d’un chan­ge­ment de com­por­te­ment social. La gé­né­ra­tion Y (gé­né­ra­le­ment dé­fi­nie comme les 18 à 34 ans) ne semble plus dé­fi­nir le rêve amé­ri­cain de la même fa­çon que les gé­né­ra­tions qui l’ont pré­cé­dée.

Ce­lui-ci était de ra­pi­de­ment pos­sé­der une mai­son et d’y éle­ver sa fa­mille. La fa­mille est peut-être tou­jours aus­si im­por­tante, mais l’ac­cès à la pro­prié­té l’est moins. Les prix plus éle­vés de l’im­mo­bi­lier rendent cet ac­cès plus dif­fi­cile, et plus de jeunes optent main­te­nant pour la lo­ca­tion de lo­ge­ment.

M. Sturges sou­ligne qu’en 1970 un ci­toyen amé­ri­cain louait un ap­par­te­ment pen­dant 2,6 an­nées avant de s’ache­ter une mai­son. Cette moyenne est au­jourd’hui de 6 ans. Ré­sul­tat, le taux de pro­prié­té aux États-Unis est pas­sé de plus de 69%, en 2005, à moins de 64%.

Le phé­no­mène agit comme ca­ta­ly­seur pour le sec­teur du lo­ge­ment lo­ca­tif, tan­dis qu’en pa­ral­lèle l’éco­no­mie semble vou­loir re­prendre aux États-Unis, et de­vrait nor­ma­le­ment suivre la même ten­dance au Ca­na­da.

Tout n’est ce­pen­dant pas rose. Qui dit em­bel­lie dit aus­si aug­men­ta­tion de l’offre. Les pro­mo­teurs ne sont pas in­ac­tifs. Ce qui fait qu’aux États-Unis, par exemple, CBRE Group pré­voit que le taux d’in­oc­cu­pa­tion des lo­ge­ments de­vrait fi­na­le­ment grim­per de 4,3%, en 2015, à 5% en 2016, et à 5,6%, en 2017. Cette hausse de l’offre de­vrait per­mettre une aug­men­ta­tion moyenne de loyer de 2,4% pour l’an­née en cours et de 2% pour la sui­vante. Ce n’est pas en soi une pous­sée ex­tra­or­di­naire sur les bé­né­fices.

sa re­com­man­da­tion « per­for­mance de mar­ché ». Il pré­voit des ré­sul­tats plus faibles pour la pé­riode.

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