Harnois Groupe pétrolier se lance dans l’immobilier pour générer des liquidités
Les récentes transactions d’importance en immobilier commercial au Québec ne sont pas l’apanage que des gros acteurs institutionnels. Deux des dix plus importantes acquisitions de notre classement 2015-2016 (la 4e et la 8e) ont été réalisées par la nouvelle division immobilière d’Harnois Groupe pétrolier, créée il y a un an.
« Notre objectif est de pouvoir séparer la valeur des opérations de celle des actifs immobiliers. Cette stratégie vise à nous permettre de mieux parer à des besoins de liquidités », explique Serge Harnois, pdg d’Harnois.
« Il est en effet plus facile d’obtenir du financement des institutions sur des actifs immobiliers que sur des comptes clients », ajoute-t-il.
En janvier dernier, la nouvelle division Harnois Groupe immobilier a d’abord acquis une vingtaine de stations-service Pétro-T appartenant à Placements L-P Therrien, au coût de 37 millions de dollars. Ces stations sont principalement établies en Montérégie et au Centre-du-Québec.
Au cours de l’été, la division immobilière a également acquis les immeubles et terrains des stations-service appartenant au groupe Harnois lui-même. Cette transaction de 54,6 M$ a permis de transférer au sein de la division immobilière une trentaine de stations-service du groupe, des commerces principalement situés dans Lanaudière et au lac Saint-Jean.
100 M$ pour acquérir 35 stations Esso
Cet automne, Harnois Groupe immobilier a également finalisé l’achat de 36 stations-service Esso appartenant à la Compagnie Pétrolière Impériale. Ces commerces sont établis, entre autres, à Québec, sur la rive nord et dans l’ouest de Montréal.
La division immobilière d’Harnois a bénéficié du soutien sous forme de capital-actions de la Caisse de dépôt et placement du Québec (30 M$) et du Fonds de solidarité FTQ (15 M$) pour effectuer cette série de transactions totalisant près de 100 M$. L’achat des stations s’est échelonné du 6 au 23 septembre 2016 et a été effectué en plusieurs petites transactions, elles ne figurent donc pas dans notre classement.
« En résumé, notre nouvelle division immobilière a procédé à l’achat de 85 propriétés en 2016, pour un montant total de près de 200 M$ », signale Serge Harnois.
Son entreprise compte maintenant quelque 400 stations-service au Québec. La division pétrolière conserve toutefois les entrepôts et les lieux de dépôts d’Harnois.
L’experte en fiducie de placement immobilier, Stéphanie Lincourt, n’est pas étonnée que des entreprises du commerce de détail fondent une division immobilière.
« Je ne veux pas utiliser le mot tendance, mais on observe de plus en plus ce comportement dans les commerces de destination. Les épiciers, les quincailleries, les stations-service qui occupent toute la superficie d’un immeuble vont percevoir l’avantage de séparer les actifs immobiliers de leurs activités », souligne Mme Lincourt, comptable agréée chez Richter.
Ce procédé, précise-t-elle, permet d’augmenter la valeur d’une entreprise et sert de levier de financement à de futures acquisitions.
La plupart de ces entreprises décident toutefois d’établir une fiducie de placement immobilier pour bénéficier des avantages fiscaux, souligne Stéphanie Lincourt. Elles peuvent ainsi éviter l’impôt sur les revenus, notamment, puisque les avantages sont généralement distribués aux détenteurs d’actions.
C’est ce qu’a fait Loblaws avec la création de Choice Properties ( CHP.UN) en 2013. Chez Canadian Tire ( CRT.UN), la création d’une fiducie de placement immobilier a donné lieu à la plus importante transaction de l’immobilier commercial du Québec au cours des cinq dernières années, fait remarquer l’économiste Joanie Fontaine, de JLR Solutions foncières. Opéré en octobre 2013, ce transfert de 29 immeubles de Canadian Tire au sein de sa fiducie représentait un montant de près de 375 M$.
À court terme, la fiducie de placement immobilier ne figure toutefois pas dans les plans d’Harnois Groupe immobilier, insiste Serge Harnois. « Notre stratégie repose essentiellement sur la création de valeur avec nos immeubles qui vont générer désormais des revenus de loyer. Ces liquidités serviront à réaliser d’autres acquisitions », dit-il.
L’entreprise surveille notamment des occasions d’achat du côté de l’Ontario et du Nouveau-Brunswick.
Néanmoins, toutes les mesures, y compris les tests de sol, ont été prises advenant qu’Harnois Groupe immobilier décide de devenir public. « Si jamais l’entreprise change d’idée, on sera prêt ! » conclut l’entrepreneur.
Les jeunes de la génération Y ont commencé à dicter les tendances en immobilier commercial. La multiplication des TOD (