IMMOBILIER COMMERCIAL : UN MARCHÉ EN ATTENTE D’UNE TRANSACTION MAJEURE
À moins qu’une mégatransaction ne survienne d’ici le 31 décembre, l’année 2016 ne passera pas à l’histoire au chapitre des acquisitions spectaculaires dans le domaine de l’immobilier commercial au Québec. Une seule transaction fracasse les 100 millions de dollars. Et il ne s’agit même pas d’un immeuble de bureaux traditionnel.
C’est ce qui ressort du tableau des 10 plus importantes transactions en immobilier commercial effectuées du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016. Un classement établi selon les actes notariés publiés au registre foncier et colligés par JLR Solutions foncières.
La palme de la plus importante acquisition revient à la fiducie de placement immobilier torontoise Allied Properties. Pour la somme de 153,5 M$, cette dernière est devenue propriétaire du Nordelec et d’autres bâtiments et terrains adjacents aux rues Saint-Patrick, Shearer, Richardson et de la Sucrerie, à Montréal. Une propriété de catégorie industrielle qui appartenait à la société immobilière israélienne Elad. Cette transaction permet désormais à Montréal d’occuper le premier rang au sein du portefeuille d’Allied en matière de superficie (voir autre texte en p. 26).
Des immeubles jalousement gardés
Que les neuf autres transactions majeures varient de 34,1 M$ à 78,9 M$ ne surprend personne dans l’industrie. Les ventes d’immeubles de bureaux de catégorie A dans les centresvilles, ceux qu’on qualifie de « trophées », se font rares. « Ces immeubles pour lesquels des dizaines d’acheteurs font la file et qui font l’objet d’une surenchère de prix sont jalousement gardés par leurs propriétaires. Les taux de capitalisation pour les immeubles de bureaux de catégorie A du centre-ville de Montréal varient actuellement de 5,5 % à 6,5 %. Cela est supérieur aux taux de capitalisation des immeubles de bureaux de Toronto qui oscillent entre 4 % et 5 % », dit Andrew Maravita, directeur général, Québec, chez Colliers International.
Ce qui a expliqué, ajoute-t-il, la volonté du gestionnaire montréalais d’immeubles, Monit Investments, de devenir l’unique propriétaire du 1002, rue Sherbrooke Ouest, en septembre dernier. Monit, qui détenait déjà 50 % de l’immeuble, a acheté pour 78,9 M$ l’autre moitié appartenant à la Banque Scotia, ce qui en fait la deuxième transaction en importance en 2016. Scotia demeure toutefois le principal locataire de l’immeuble. Mais attention, prévient M. Maravita,
une transaction immobilière d’envergure est à surveiller d’ici la fin de l’année, voire au début de 2017. Tous les yeux sont actuellement tournés vers les immeubles des 1350 et 1360, boulevard René-Lévesque Ouest, à Montréal. Ces tours du centre-ville, qui sont occupées entre autres par CGI, ont été mises en vente par son propriétaire, la société allemande KanAm Grund.
« Ces deux édifices de construction récente offrent plus de 900 000 pieds carrés de superficie, dont 86 % sont loués. Déjà, plus d’une dizaine d’acheteurs institutionnels se sont montrés intéressés. On s’attend à ce que cette transaction soit l’une des plus importantes depuis la vente du Campus Bell en 2014 », dit Andrew Maravita. On se souviendra que l’immeuble de 840 000 pi2, situé à L’Île-des-Soeurs et appartenant à KanAm Grund, avait été acheté par des investisseurs coréens pour plus de 300 M$.
Des transactions peu nombreuses Seulement une quinzaine de transactions en immobilier commercial ont dépassé les 100 M$ depuis 2010, fait remarquer Joanie Fontaine, économiste chez JLR Solutions foncières. « Et on constate que ce sont régulièrement les mêmes acteurs qui campent les rôles d’acheteurs et de vendeurs », dit-elle. Les fiducies de placement immobilier, les compagnies d’assurances, les gestionnaires d’immeubles, y compris les fonds de pension, forment aujourd’hui les principaux acteurs de ce créneau. Enfin, presque, note-t-elle.
Outre Allied, on retrouve au sein de notre classement deux gestionnaires d’immeubles (2e et 6e rangs), des fonds de pension (3e et 9e) et deux compagnies d’assurances (7e et 10e). On observe néanmoins deux nouveaux noms. D’abord, celui de la pétrolière Harnois qui a procédé à deux importantes transactions de 54,6 M$ (4e) et 37 M$ (8e) pour créer sa nouvelle division immobilière. Cette dernière a racheté les stations-service de l’entreprise ainsi que les stations Pétro-T appartenant au Groupe LP Therrien.
La seconde exception au tableau est Lune Rouge Immobilier, la filiale immobilière du Cirque du Soleil, qui occupe le 5e rang de notre classement. Cette dernière a acheté la Maison Alcan, au centre-ville de Montréal, pour 48,4 M$.
Des immeubles recherchés Les immeubles commerciaux et de bureaux qui font saliver les acheteurs présentent trois éléments communs. « Ils offrent chacun des revenus appréciables en ce qui a trait à la qualité et au volume. De plus, leurs locataires détiennent des baux de longue durée », indique Sylvain Leclair, vice-président du Groupe Altus. Des conditions auxquelles répondait justement Le Nordelec avant qu’il ne change de main. Au moins huit acheteurs étaient en lice pour cet immeuble loué à plus de 75 % au moment de la vente.
Il va de soi que les immeubles comptant parmi leurs locataires des ministères et des services gouvernementaux font courir les investisseurs, ajoute M. Leclair. Ce type d’immeubles concerne d’ailleurs deux des transactions majeures effectuées au cours de la dernière année. En janvier, le fonds de pension terre-neuvien Newvest Realty a acheté le 105, rue Hôtel-de-Ville, à Gatineau (3e rang) pour 56,5 M$. Détenu par le fonds de pension bcIMC de la Colombie-Britannique, l’immeuble gatinois comprend parmi ses locataires le ministère fédéral de la Défense. Et ce ministère, chuchote-t-on dans les coulisses, vient de renouveler son bail pour sept ans.
Le second immeuble gouvernemental, le 1200, route de l’Église, à Sainte-Foy, qui occupe le 10e rang de notre classement, est devenu la propriété d’iA Groupe financier (Industrielle
Alliance). La transaction, conclue en mai, s’est soldée au coût de 34,1 M$. « L’unique locataire [qui était aussi le vendeur de l’immeuble], la Société québécoise des infrastructures, possède un bail de 20 ans. iA Groupe financier effectuera, au cours des prochains mois, des travaux de 20 M$ pour améliorer l’enveloppe extérieure du bâtiment de neuf étages », a confirmé Pierre Picard, le porte-parole de la société d’assurances.
Des fonds de pension attirés par les immeubles aéroportuaires Les immeubles spécialisés dans le cargo et la logistique en milieu aéroportuaire font également fureur, particulièrement auprès des fonds de pension. L’entité juridique RAL Holding Canada, qui représente une dizaine de fonds de pension privés canadiens, américains et européens, a acquis les immeubles des 2100 et 2200, avenue Reverchon, à Dorval, en décembre dernier.
« Les deux propriétés sont louées à 100 %. Elles comptent parmi leurs locataires Air Canada Cargo, l’Agence des services frontaliers du Canada, la Gendarmerie Royale ainsi que plusieurs courtiers en douanes et transitaires internationaux. Les deux propriétés appartenaient à un fonds de pension privé californien », indique Benoît Viens, vice-président exécutif, Canada chez RealTerm, actionnaire et gestionnaire des immeubles de RAL Holding Canada. Cette transaction de 35 M$ se hisse au 9e rang de notre classement.
Notons que ces deux immeubles, dont les baux de location dépassent 10 ans, font partie d’une mégatransaction, dont la composante canadienne est évaluée à plus de 200 M$. Une transaction qui regroupait, entre autres, des immeubles cargos et logistiques situés aux aéroports d’Edmonton, de Calgary, d’Ottawa, de Toronto et de Mirabel.
Ça bouge dans le commerce de détail Enfin, malgré le tumulte qui touche le secteur du commerce de détail, notre tableau comporte quatre transactions – en incluant les deux d’Harnois – dont les immeubles sont intimement liés à ce secteur. C’est le cas de la 6e position de notre classement. Le 777, rue SainteCatherine Ouest, qui a été acheté au montant de 41,8 M$ par la société espagnole Ponta Gadea, en septembre. L’immeuble est occupé par la chaîne Banana Republic. Il s’agit de la deuxième acquisition en sol canadien par le richissime Amancio Ortega Gaona, fondateur de la chaîne de vêtements Zara, après l’achat du 150 Bloor Street, à Toronto, en 2014, pour plus de 250 M$.
Desjardins Sécurité Financière arrive au 7e rang du classement avec l’achat de 50 % des parts des Galeries de Lanaudière, à Terrebonne. Une transaction de 39,5 M$. Desjardins Sécurité financière est devenue copropriétaire du centre commercial détenu par la fiducie de placement immobilier First Capital Realty. La société d’assurances est également devenue copropriétaire du Carrefour Charlemagne (25 M$) et des Galeries des Chesnaye (6,4 M$), à Terrebonne, deux autres propriétés de First Capital Realty.
La division de placements immobiliers de Desjardins Sécurité financière n’a pas l’habitude d’investir dans les immeubles de commerce de détail. Pourquoi l’avoir fait cette fois-ci ? « Ces trois acquisitions ont parmi leurs principaux locataires des commerces de services et de destination, tel un supermarché Métro, un Best Buy, une SAQ, un Rona, un Gold GYM », explique Michel Bédard, directeur des placements immobiliers de la société d’assurances vie. Non seulement, ajoute-t-il, tout est loué, mais les locataires ont tous des baux de longue durée.