Mettre son im­meuble en so­cié­té ou pas ?

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On peut trans­fé­rer un im­meuble à re­ve­nus dans une so­cié­té sans im­pact fis­cal, ré­pond Richard D’Amour, avo­cat spé­cia­liste en droit des af­faires et en fis­ca­li­té. « Il y a une mé­ca­nique qui s’ap­pelle le rou­le­ment, pré­cise le fon­da­teur du Ca­bi­net De Chan­tal, D’Amour, For­tier à Lon­gueuil. On peut faire en­trer l’im­meuble par rou­le­ment, mais on ne peut pas le faire sor­tir de la même fa­çon. Pour que le pro­ces­sus fonc­tionne, il faut que la va­leur de l’hy­po­thèque soit in­fé­rieure aux coûts amor­tis de l’im­meuble. »

No­tez que cette stra­té­gie n’est pas in­di­quée si vous ré­si­dez dans un des lo­ge­ments de votre im­meuble. Vous per­driez l’exemp­tion d’im­pôt pour ré­si­dence prin­ci­pale. De plus, le fait de vivre dans un des lo­ge­ments de votre so­cié­té se­ra consi­dé­ré comme un avan­tage im­po­sable (sauf si vous payez un loyer rai­son­nable, mais ce­lui-ci se­ra im­po­sé au sein de la so­cié­té).

Si votre taux mar­gi­nal d’im­po­si­tion ne se trouve pas au pa­lier le plus éle­vé, il est pro­bable que vous y per­drez au change, du moins à court terme, af­firme M. D’Amour. En ef­fet, les re­ve­nus de biens (le loyer se trouve dans cette ca­té­go­rie) sont im­po­sés à un taux de 50,57 % dans une en­tre­prise. En 2017, seuls les par­ti­cu­liers qui dé­clarent un re­ve­nu su­pé­rieur à 202 800 $ au­ront un taux mar­gi­nal plus éle­vé, soit 53,31 %. Mal­gré tout, il est pos­sible que la créa­tion d’une so­cié­té soit avan­ta­geuse à plus long terme, et ce, même si votre taux mar­gi­nal d’im­po­si­tion est in­fé­rieur à ce­lui de la so­cié­té.

Cette stra­té­gie per­met par exemple de re­por­ter l’im­po­si­tion à un mo­ment où les re­ve­nus ga­gnés se­ront moins éle­vés, pour­suit-il. En fait, le taux d’im­po­si­tion de 50,57 % au sein de la so­cié­té est dé­cou­pé en deux im­pôts : un im­pôt fixe de 19,9 % et un im­pôt tem­po­raire de 30,67 %. Lors­qu’un ac­tion­naire se verse un di­vi­dende, la tranche de 19,9 % reste im­po­sée dans la so­cié­té et donne droit à un cré­dit d’im­pôt pour di­vi­dende à l’ac­tion­naire qui re­çoit le di­vi­dende. La tranche de 30,67 %, pour sa part, se­ra ré­cu­pé­rée par la so­cié­té. « Si, au mo­ment de se ver­ser un di­vi­dende, les pro­prié­taires ont des re­ve­nus moins éle­vés parce qu’ils ont ces­sé de tra­vailler, ils se­ront moins taxés per­son­nel­le­ment », ex­plique l’avo­cat, qui donne des for­ma­tions en fis­ca­li­té aux membres du Club d’in­ves­tis­seurs im­mo­bi­liers du Qué­bec.

Ne pas sor­tir l’ar­gent

At­ten­tion: pour que cette stra­té­gie fonc­tionne, vous de­vez lais­ser l’ar­gent dans la so­cié­té, pré­vient Ch­ris­tian Me­nier, res­pon­sable du dé­par­te­ment de fis­ca­li­té de Ray­mond Cha­bot Grant Thorn­ton pour la ré­gion du Sa­gue­nay– Lac-Saint-Jean. Si vous vous ver­sez des di­vi­dendes chaque an­née, vos re­ve­nus de loyers se­ront en­core plus im­po­sés, à un taux de 55 % plu­tôt que de 53,31 %. « Le pro­prié­taire se­ra désa­van­ta­gé s’il sort ré­gu­liè­re­ment l’ar­gent de l’en­tre­prise », pour­suit-il.

Pour­quoi ? Le prin­cipe d’in­té­gra­tion entre la so­cié­té et les re­ve­nus per­son­nels vise à ce que le taux d’im­po­si­tion soit équi­valent dans une so­cié­té ou entre les mains du par­ti­cu­lier, après le ver­se­ment d’un di­vi­dende. Or, l’in­té­gra­tion « n’est pas par­faite », si bien qu’au taux mar­gi­nal le plus éle­vé, la ré­cu­pé­ra­tion au sein de la so­cié­té ne rem­pla­ce­ra pas com­plè­te­ment les sommes à payer dans une dé­cla­ra­tion per­son­nelle, ex­plique M. Me­nier. Une autre stra­té­gie fis­cale pos­sible avec une so­cié­té dé­te­nant un im­meuble est le frac­tion­ne­ment de re­ve­nus en ver­sant des di­vi­dendes à un conjoint ou à ses en­fants ma­jeurs, qui gagnent des re­ve­nus moindres. Les par­ti­cu­liers doivent ce­pen­dant faire at­ten­tion lors­qu’ils frac­tionnent leurs re­ve­nus avec leur conjoint, pré­vient Richard La­lon­gé, conseiller prin­ci­pal, pla­ni­fi­ca­tion fi­nan­cière et ser­vice-conseil de Trust Banque Na­tio­nale. « Des règles d’at­tri­bu­tion peuvent s’ap­pli­quer, note le pla­ni­fi­ca­teur fi­nan­cier et fis­ca­liste. Frac­tion­ner avec le conjoint, c’est dé­li­cat. Il vaut mieux que ce­lui-ci soit dans l’en­tre­prise dès le dé­but et qu’il y ait par­ti­ci­pé fi­nan­ciè­re­ment. »

Le pro­prié­taire de la so­cié­té de­vrait éga­le­ment faire at­ten­tion avant de ver­ser un sa­laire à son conjoint. « Ça peut être contes­table, note M. D’Amour. Un sa­laire né­ces­site une tâche, et on ne peut pas sur­payer pour une tâche. Je ne peux pas don­ner 50 000 $ par an­née à une per­sonne qui fait trois heures d’ad­mi­nis­tra­tion par se­maine. »

La suc­ces­sion

Trans­fé­rer un im­meuble dans une cor­po­ra­tion peut être une fa­çon d’al­lé­ger le far­deau fis­cal de vos en­fants si vous sou­hai­tez leur lé­guer l’im­meuble, note M. Me­nier. Sup­po­sons que vous ayez un im­meuble d’une va­leur de 300 000 $, cite en exemple le fis­ca­liste. En créant votre so­cié­té, vous pour­riez émettre 300 000 $ en ac­tions pri­vi­lé­giées pour vous. Vous pour­riez en­suite émettre des ac­tions or­di­naires à votre en­fant à 0 $. « Ain­si, toute l’ap­pré­cia­tion de l’im­meuble se trou­ve­ra dans les ac­tions or­di­naires, com­mente M. Me­nier. Lorsque vous mour­rez, vous de­vrez vous im­po­ser sur les ac­tions pri­vi­lé­giées, mais votre fils n’au­ra pas à s’im­po­ser sur la va­leur de ses ac­tions or­di­naires puis­qu’il n’est pas en­core dé­cé­dé. » Pous­sez cette stra­té­gie du gel un peu plus loin et vous pou­vez ré­duire pro­gres­si­ve­ment l’im­pôt à votre dé­cès, ajoute M. D’Amour. Pour ce faire, votre so­cié­té de­vra ra­che­ter une par­tie des ac­tions pri­vi­lé­giées que vous dé­te­nez. Ces ra­chats sont im­po­sés comme un di­vi­dende. Contrai­re­ment à un simple di­vi­dende, le ra­chat d’ac­tions di­mi­nue la va­leur des ac­tions pri­vi­lé­giées entre les mains du par­ti­cu­lier, ce qui ré­duit par le fait même l’ac­tif im­po­sable au dé­cès. « La tech­nique, c’est de ge­ler la va­leur entre vos mains et de la ré­duire tran­quille­ment au fil des an­nées », ré­sume-t-il.

Pro­tec­tion lé­gale

Avoir une en­tre­prise per­met éga­le­ment de se pro­té­ger en sé­pa­rant sa res­pon­sa­bi­li­té per­son­nelle de celle de la so­cié­té. Ce­la pour­rait être utile si l’ache­teur d’un de vos im­meubles y dé­couvre un vice ca­ché et dé­cide de vous pour­suivre, ex­plique M. D’Amour. « Vos biens per­son­nels ne sont pas à risque parce que l’en­tre­prise est une en­ti­té dis­tincte, elle a son propre pa­tri­moine. À moins qu’il ait com­mis une fraude, vous ne pou­vez pas pour­suivre l’ac­tion­naire. Évi­dem­ment, vous ne pou­vez pas sor­tir l’ar­gent de la so­cié­té dès que vous avez une pour­suite. Il y a des règles qui per­met­traient de ré­cu­pé­rer cet ar­gent. »

Cette sé­pa­ra­tion est li­mi­tée par la res­pon­sa­bi­li­té des ad­mi­nis­tra­teurs de la so­cié­té, pré­cise M. La­lon­gé. « De plus, il est pos­sible qu’une banque de­mande une cau­tion per­son­nelle pour les ac­ti­vi­tés de votre so­cié­té, ajoute-t-il. Dans ce cas, ça peut li­mi­ter les avan­tages de la pro­tec­tion qu’offre la so­cié­té en cas d’in­sol­va­bi­li­té », nuance-t-il.

Un lec­teur se de­mande s’il est pos­sible de mettre un im­meuble à re­ve­nus dans une so­cié­té. La ré­ponse est oui. Bien que cette stra­té­gie per­mette à cer­tains contri­buables for­tu­nés de ré­duire leur fac­ture fis­cale, elle n’est pas né­ces­sai­re­ment avan­ta­geuse pour tous. Trois ex­perts nous aident à y voir plus clair.

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