Emménager dans une copropriété qu’on louait

Comment utiliser l’exemption pour résidence principale lorsque la nature d’une propriété change ? Un lecteur qui compte aménager dans une copropriété s’interroge.

À23 ans, notre lecteur possède déjà deux copropriétés sur l’île de Montréal. En 2015, il en a acquis une première, qui avait « besoin d’amour », pour un montant de 155 000 $. Après avoir effectué des travaux « cosmétiques », il estime que sa propriété vaut 195 000 $. Il y réside.

En 2016, il achète une deuxième copropriété de 200 000 $ au centre-ville de Montréal. Il loue ce logement. Grâce à des travaux de rénovation, il estime que l’appartement vaut maintenant 235 000 $. Ses locataires lui ont annoncé qu’ils ne renouvelleraient pas leur bail. Puisque cette copropriété est mieux située que celle où il habite actuellement, notre lecteur veut y aménager et louer la première. Il affirme qu’il veut conserver les deux copropriétés à long terme. Comment doit-il calculer son gain en capital ?

La réponse

En règle générale, quand votre immeuble change d’usage, vous êtes réputé en avoir disposé, explique Christian Menier, responsable du département de fiscalité de Raymond Chabot Grant Thornton pour la région du Saguenay–Lac-Saint-Jean. Autrement dit, le fisc considérera que vous avez vendu la copropriété où vous résidez en ce moment, même si ce n’est pas le cas.

Si celle-ci vaut 195 000 $, comme vous l’estimez, vous aurez, selon le fisc, réalisé un gain en capital de 40 000 $. Vous devrez déclarer ce gain et demander l’exemption pour rési- dence principale, ce qui se fera à coût nul, explique M. Menier.

Dans le cas de la deuxième copropriété, où vous voulez emménager, le fisc jugera encore une fois que vous en avez disposé. Selon les estimations que vous nous avez données, cela représentera un gain en capital de 35 000 $. [Dans cet exemple, nous tenons pour acquis que les travaux cosmétiques ne sont pas capitalisables puisque les simples dépenses d’entretien ne changent pas le coût moyen d’acquisition.]

Vous avez deux options : vous pouvez payer l’impôt immédiatement sur le gain en capital ou écrire une lettre au fisc afin de reporter ce gain jusqu’au moment de la disposition réelle de l’immeuble. « Toutefois, pour pouvoir utiliser cette option, vous devez ne jamais avoir déclaré d’amortissements sur votre immeuble, prévient M. Menier. Si vous en avez déclaré, vous perdez la chance de reporter le gain. »

Comment préparer sa retraite quand on a perdu, comme on dit parfois dans le froid langage de la finance, son capital humain ? Stéphane* ne travaillera plus d’ici la retraite. L’homme vient d’atteindre la cinquantaine. Il souffre d’une invalidité depuis bientôt 15 ans.

Son handicap ne l’empêche pas de profiter de la vie, mais Stéphane ne s’est pas moins buté à ce constat : il est exclu de la population active. Depuis l’accident qui l’a écarté du travail en 2003, il vit des prestations d’une assurance invalidité (1 311 $ par mois) et de celles du RRQ (888 $ par mois). Au cours de la période où il a travaillé, il a réussi à épargner dans un REER dont le solde s’élève aujourd’hui à 75 000 $. Il a aussi 1 800 $ dans un CELI et 6 000 $ de liquidités.

Stéphane est propriétaire d’une copropriété sur laquelle court une hypothèque de 61 000 $. Il s’est séparé de sa conjointe il y a quelques années. Les deux « ex » sont en bons termes et partagent un compte REEE destiné à payer les études de leur enfant de 14 ans. Il contient 23 000 $.

Les revenus de Stéphane lui permettent de rembourser son hypothèque, de subvenir à ses besoins et de faire un petit voyage dans le Sud tous les deux ans. Autrement dit, ses entrées d’argent couvrent tout juste son coût de vie. « Durant certains mois tranquilles, je parviens à dégager des surplus », confie-t-il. Il gère rigoureusement son budget, une discipline qu’il devra appliquer toute sa vie.

Une situation aussi serrée suscite des interrogations. Sur son rythme de vie d’abord. Sur ses perspectives de retraite ensuite. Stéphane perdra les prestations de l’assureur à 65 ans, il en est bien conscient. Il se demande : J’aimerais retourner dans le