Dos­sier Immobilier ré­si­den­tiel

Les Affaires - - Dossier - Dos­sier Si­mon Diotte re­dac­tion­le­saf­[email protected]

Si vous n’avez pas vi­si­té le centre-ville de Mon­tréal de­puis belle lu­rette, vous ris­quez d’avoir tout un choc. Ac­tuel­le­ment, le coeur de la mé­tro­pole connaît un boum de construc­tion sans pré­cé­dent. Des tours de 35 étages et plus, dont l’Ave­nue, le Roc­ca­bel­la, l’Icône et les deux Tours des Ca­na­diens, émergent de terre ou sont en voie de le faire. D’autres pro­jets im­por­tants, dont le Drum­mond, le YUL et l’O’Nes­sy, confirment la nou­velle vo­ca­tion mixte du centre-ville de Mon­tréal comme lieu d’ha­bi­ta­tion et centre des af­faires.

« La mul­ti­pli­ca­tion des tours d’ha­bi­ta­tion et l’ap­pa­ri­tion de nou­veaux édi­fices de bu­reaux, comme les tours De­loitte et Ma­nu­vie, marquent la re­nais­sance du centre-ville de Mon­tréal, qui n’avait pas connu un tel dy­na­misme de­puis long­temps », af­firme Gé­rard Beau­det, ur­ba­niste et pro­fes­seur à la Fa­cul­té de l’amé­na­ge­ment de l’Uni­ver­si­té de Mon­tréal.

L’ar­ri­vée sur le mar­ché des mil­lé­niaux, qui dé­si­rent vivre au coeur de l’ac­tion, et les chan­ge­ments dé­mo­gra­phiques, avec comme trame de fond la di­mi­nu­tion de la taille des mé­nages, ex­pliquent ce re­tour vers le centre-ville. « Le mo­teur de l’éta­le­ment ur­bain, ce sont les fa­milles, mais elles sont de moins en moins nom­breuses sur le mar­ché. Ce sont main­te­nant les per­sonnes seules qui do­minent. Elles re­cherchent un mode de vie plus près des ser­vices », ana­lyse cet ur­ba­niste.

Preuve de cet en­goue­ment pour l’ar­ron­dis­se­ment Ville-Ma­rie (in­cluant Grif­fin­town), la So­cié­té ca­na­dienne d’hy­po­thèques et de lo­ge­ment (SCHL) y comp­ta­bi­lise 37 % des mises en chan­tier sur l’île de Mon­tréal en 2016 (2 379 contre 6 464) et, au cours de la der­nière dé­cen­nie, Ville-Ma­rie a ac­ca­pa­ré 22 % des mises en chan­tier. « La ten­dance vers Ville-Ma­rie s’ac­cen­tue de­puis plu­sieurs an­nées », re­marque Ma­rie-Claude Guillotte, ana­lyste prin­ci­pale de mar­ché à la SCHL. Le sur­plus de co­pro­prié­tés, que les éco­no­mistes crai­gnaient vers 2013-2014, s’est ra­pi­de­ment ré­sor­bé. Les pro­mo­teurs en­vi­sagent donc l’ave­nir avec op­ti­misme et s’ap­prêtent à lan­cer plu­sieurs pro­jets d’en­ver­gure.

Ce dy­na­misme dans Ville-Ma­rie se re­flète aus­si dans le mar­ché de la re­vente, avec une hausse des tran­sac­tions de 22 % par rap­port à 2015 (en ex­cluant Grif­fin­town). « Les in­ven­taires sont aus­si en baisse de 13 %, signe d’un mar­ché plus vi­gou­reux », af­firme Paul Car­di­nal, di­rec­teur ana­lyse du mar­ché à la Fé­dé­ra­tion des chambres im­mo­bi­lières du Qué­bec (FCIQ).

Une autre don­née illustre l’at­trait pour le centre-ville et les sec­teurs ad­ja­cents : le boum dans le sec­teur haut de gamme, qui a connu une très bonne an­née 2016, avec une hausse des tran­sac­tions de 22 % pour les pro­prié­tés d’un mil­lion et plus et de 16 % pour les pro­prié­tés de 500 000 $ à 1 M$ dans le Grand Mon­tréal.

Le sec­teur Les Ri­vières, cham­pion des mises en chan­tier à Qué­bec

À Qué­bec, un deuxième centre-ville, dans le sec­teur du bou­le­vard Lau­rier à Sainte-Foy, pousse tran­quille­ment, en­cou­ra­gé par l’ad­mi­nis­tra­tion La­beaume. Ce n’est donc pas éton­nant que le sec­teur Sainte-Foy-Sille­ry ar­rive en deuxième place au cha­pitre des mises en chan­tier au cours des cinq der­nières an­nées, avec une moyenne de 593 uni­tés par an­née, dans la ré­gion de Qué­bec. Il est de­van­cé par le sec­teur Les Ri­vières, en ban­lieue, avec une moyenne de 640 mises en chan­tier par an­née. Ce­pen­dant, Sainte-Foy de­vrait ra­vir la pre- mière place dans les an­nées à ve­nir avec le lan­ce­ment de plu­sieurs pro­jets im­mo­bi­liers de grande en­ver­gure, dont Le Phare, quatre tours en­glo­bant plus de 1 000 uni­tés d’ha­bi­ta­tion, dont le chan­tier dé­mar­re­ra en 2017, et le Som­met 3V, de 593 uni­tés (dé­jà en construc­tion).

Le mou­ve­ment vers les centres-villes ne freine pas en­tiè­re­ment l’éta­le­ment ur­bain, qui se ma­ni­feste de plus en plus en ban­lieue loin­taine, où se trouvent en­core de grands ter­rains dis­po­nibles. « Le dé­sir de pos­sé­der son lo­pin de terre est en­core très fort », re­marque Vincent Shir­ley, di­rec­teur de la re­cherche, éva­lua­tion et ser­vices-conseils au Groupe Al­tus. Ce sont les mu­ni­ci­pa­li­tés de Mi­ra­bel, avec 112 mises en chan­tier en 2016, et de Saint-Co­lom­ban, avec 103, qui se dis­tinguent sur la Rive-Nord de Mon­tréal. Sur la Rive-Sud, Ca­ri­gnan (219 mises en chan­tier), Saint-Phi­lippe (168) et Saint-La­zare (150) sortent du lot en 2016. Dans ces sec­teurs, la construc­tion d’uni­fa­mi­liales do­mine.

« Pen­dant qu’on dé­ve­loppe la pé­ri­phé­rie, la pre­mière cou­ronne se den­si­fie », constate Ma­rie-Claude Guillotte. Adieu, mai­son dé­ta­chée ; ce sont les com­plexes lo­ca­tifs tra­di­tion­nels qui en­va­hissent main­te­nant les proches ban­lieues. Par exemple, la grande ma­jo­ri­té des mises en chan­tier à Saint-Hu­bert (676) et à Vau­dreuil-Do­rion (859) sont du lo­ca­tif neuf. Dans la ré­gion de Ga­ti­neau, on as­siste à une den­si­fi­ca­tion du sec­teur Ayl­mer, ja­dis le royaume de l’uni­fa­mi­liale, avec 802 mises en chan­tier, prin­ci­pa­le­ment du mul­ti­ré­si­den­tiel (co­pro­prié­tés et lo­ca­tif).

L’ap­pé­tit pour les ban­lieues éloi­gnées se confirme éga­le­ment dans le mar­ché de la re­vente. En 2016, Pont-Rouge (Ca­pi­tale-Na­tio­nale) et Hud­son (Mon­té­ré­gie) ont connu les plus im­por­tantes crois­sances de tran­sac­tions de la pro­vince par rap­port à 2015, avec des hausses de près de 50 %, in­dique la FCIQ. Saint-Amable (Mon­té­ré­gie), Saul-Paul (La­nau­dière) et Lac-Brome (Mon­té­ré­gie) suivent. « Ces zones at­tirent les ac­cé­dants à la pro­prié­té par leurs prix plus abor­dables », note Paul Car­di­nal.

Dans les an­nées à ve­nir, de nou­veaux sec­teurs sont ap­pe­lés à connaître un boum. Vincent Shir­ley, du Groupe Al­tus, pa­rie sur le dé­ve­lop­pe­ment de Sainte-Ma­rie-de Lo­ri­mier (in­cluant le site de Ra­dio-Ca­na­da), de l’ex-Hip­po­drome de Mon­tréal, de Pointe-Sainte-Charles (avec le dé­bor­de­ment de Grif­fin­town), du Quar­tier des spec­tacles, de Bros­sard avec le mé­ga­pro­jet So­lar Uni­quar­tier, et de Pointe-Claire, près du centre com­mer­cial Fair­view Pointe-Claire, où se trouve l’une des plus im­por­tantes par­celles de ter­rain va­cant de l’île de Mon­tréal. « On rêve d’en faire le centre-ville du West Is­land », dit-il. À suivre.

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En­goue­ment pour les centres-villes, re­po­si­tion­ne­ment des ban­lieues, éta­le­ment ur­bain qui se pour­suit : ces ten­dances at­tisent l’ébul­li­tion dans la construc­tion neuve et la re­vente au Qué­bec.

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