L’ap­proche qué­bé­coise, un mo­dèle à exporter

Les Affaires - - Résidences pour aînés - Mat­thieu Cha­rest mat­thieu.cha­[email protected] @@ Mat­thieuC­ha­rest

Pas de doute, la ruée vers l’âge d’or est com­men­cée. L’équa­tion est simple : parce que la de­mande pour de nou­velles ré­si­dences pour per­sonnes âgées croît de fa­çon sou­te­nue, l’offre se dé­ve­loppe. Et en pa­ral­lèle, le mar­ché se trans­forme. L’ère où la soi­rée de bin­go était le point d’orgue de la se­maine est ré­vo­lue. Les nou­veaux com­plexes pour aî­nés ont plus à voir avec de luxueux tout com­pris aux mille et un ser­vices.

Ce n’est plus un se­cret pour per­sonne, le vieillis­se­ment de la po­pu­la­tion qué­bé­coise suit un rythme ef­fré­né. Consé­quence, l’offre ac­tuelle de places en ré­si­dence ne suf­fit plus. Sur­tout en ce qui a trait aux pro­duits haut de gamme.

Entre 2015 et 2016, le taux d’in­oc­cu­pa­tion dans ce sec­teur a bais­sé de 7,3% à 6,8% au Qué­bec. Une chute qui s’avère beau­coup plus pro­non­cée quand les prix sont plus éle­vés, se­lon les don­nées pro­duites par la So­cié­té ca­na­dienne d’hy­po­thèques et de lo­ge­ment (SCHL) que nous avons col­li­gées. Les taux d’in­oc­cu­pa­tion des places entre 1 601 $ et 1 900$ et au-de­là de 1 901$ ont dé­grin­go­lé de 11,3 % et de 12,5% res­pec­ti­ve­ment pen­dant la même pé­riode.

La lo­gique de l’offre et de la de­mande s’est donc ap­pli­quée. En fait, la pro­por­tion d’uni­tés dans les ca­té­go­ries au-des­sus de 1 600$ est en nette hausse, alors que le pour­cen­tage de places en ré­si­dence en de­çà de 1 600$ a di­mi­nué. Règle

gé­né­rale donc : plus c’est cher, plus il y a de crois­sance !

« Il a fal­lu une qua­ran­taine d’an­nées pour ar­ri­ver à en­vi­ron 400 000 places au Ca­na­da, ex­plique Maxime Ca­mer­lain, vice-pré­sident mar­ke­ting chez Chart­well, un géant du sec­teur. Dans les 20 pro­chaines an­nées, il fau­dra bâ­tir 600 000 nou­velles uni­tés sim­ple­ment pour main­te­nir notre taux de pé­né­tra­tion dans le mar­ché », pense-t-il.

Vous avez bien lu. C’est le Pé­rou. Il y a un mar­ché à conqué­rir, et les places se louent à prix d’or.

Une struc­ture qui marche

Et l’el­do­ra­do est bien qué­bé­cois cette fois. « Bien sûr que la courbe dé­mo­gra­phique ex­plique une par­tie du boom, af­firme Yves Des­jar­dins, pré­sident-di­rec­teur gé­né­ral du Re­grou­pe­ment qué­bé­cois des ré­si­dences pour aî­nés (RQRA). Mais ici, le taux de pé­né­tra­tion est très éle­vé. Au Qué­bec, ce sont en­vi­ron 18,5 % des gens de 75 ans et plus qui vivent en ré­si­dence. Dans le reste du Ca­na­da, la pro­por­tion os­cille entre 4 % et 6 %. Une par­tie de l’ex­pli­ca­tion re­pose sans doute sur le cré­dit d’im­pôt pro­vin­cial pour le main­tien à do­mi­cile. »

Puis, le Qué­bec est l’en­droit qui compte le plus faible taux de pro­prié­taires au pays, à 61,2 % com­pa­ra­ti­ve­ment à la moyenne na­tio­nale de 69 %, se­lon les der­nières don­nées du re­cen­se­ment ren­dues pu­bliques par Sta­tis­tique Ca­na­da. Les Qué­bé­cois sont donc plus por­tés vers la lo­ca­tion, ou plus vo­lon­taires à louer, que leurs ho­mo­logues ca­na­diens.

Fac­teurs cultu­rels, sans doute, mais pas seule­ment : le mo­dèle des ré­si­dences de la Belle Pro­vince dif­fère aus­si. M. Ca­mer­lain, de Chart­well, qui pos­sède 42 éta­blis­se­ments au Qué­bec, re­marque que « nos im­meubles ici comptent sou­vent entre 200 et 350 uni­tés, alors qu’en On­ta­rio, c’est plu­tôt entre 125 et 150. C’est un mo­dèle que nous vou­lons exporter. »

Plus d’uni­tés, plus d’éco­no­mies d’échelle. En outre, l’offre de ser­vices au Qué­bec se fait sou­vent à la carte. Une ma­nière de mieux s’ar­ri­mer à la ca­pa­ci­té de payer de tout un cha­cun. « Ici, les gens entrent dans les ré­si­dences et choi­sissent les ser­vices qu’ils veulent, dit Mi­chel Bou­chard, vice-pré­sident immobilier au Groupe Mau­rice. En On­ta­rio ou en Al­ber­ta, c’est sou­vent un en­semble, un pa­ckage que les clients doivent ache­ter. Ils vont sou­vent en ré­si­dence alors qu’ils sont plus vieux. [Les autres pro­vinces] sont en train d’im­por­ter notre mo­dèle. C’est sûr qu’une clien­tèle qui com­bine plus jeunes et plus vieux, ça fait bais­ser les coûts. » Moins de soins coû­teux, moins de rou­le­ment, les ges­tion­naires ont tout à ga­gner à ra­jeu­nir leur clien­tèle.

Ten­dances lourdes

Afin de ra­jeu­nir le bas­sin de lo­ca­taires, voire sim­ple­ment pour main­te­nir leur taux de pé­né­tra­tion, les pro­prié­taires et ges­tion­naires de ré­si­dences sont en train de prendre un vi­rage vers la mo­der­ni­té. Exit le cli­ché du « man­ger mou ».

D’abord, le conte­nant. Les com­plexes d’ha­bi­ta­tion pour per­sonnes âgées sont de plus en plus lé­chés, orien­tés vers l’im­por­tance du de­si­gn. « Je suis ar­chi­tecte de for­ma­tion, ra­conte Gaë­tan Cor­mier, pre­mier vice-pré­sident dé­ve­lop­pe­ment, chez Ré­seau Sé­lec­tion. J’ai par­ti­ci­pé aux chan­ge­ments dans la concep­tion des im­meubles. C’est que la per­cep­tion des clients a beau­coup évo­lué, leur mode de vie aus­si. Se­lon les gammes de prix, les pla­fonds sont plus hauts, les fe­nêtres sont plus grandes, les ma­té­riaux sont plus nobles. »

Les es­paces com­muns sont aus­si plus aé­rés, plus lu­mi­neux. Quant aux ser­vices of­ferts dans ces im­meubles, ils tendent à se mul­ti­plier. Chez Co­gir, qui pos­sède entre autres les ré­si­dences Jazz, on est en train de tes­ter un ser­vice d’au­to­par­tage à Drum­mond­ville. Au Groupe Sa­voie, der­rière les Ré­si­dences So­leil, on nous parle de cha­pelles, de bi­blio­thèques, de spas, de pis­cines, de ter­rasses, de sor­ties. « Ce sont de gros Clubs Med pour les per­sonnes du bel âge, lance Na­ta­ly Sa­voie, pré­si­dente exé­cu­tive. Il y a des gens qui n’ont ja­mais connu cette qua­li­té de vie-là. »

Et pour le Groupe Sa­voie, qui ne se spé­cia­lise pas dans le haut de gamme, mais plu­tôt dans les pro­duits plus abor­dables, il s’agit d’une niche ex­trê­me­ment in­té­res­sante. « Di­sons qu’une dame de 82 ans n’a pas beau­coup de moyens, parce qu’elle n’a pas tra­vaillé à l’ex­té­rieur de la mai­son, ex­plique Na­ta­ly Sa­voie. Je suis ca­pable de la lo­ger pour un coût réel de 1 200 $ par mois. Il lui reste quand même quelques cen­taines de dol­lars par mois.

La ré­si­dence Chart­well Le Mont­calm doit ou­vrir au mois de sep­tembre 2017, à Can­diac.

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