Immobilier : gérer ses immeubles ou les donner en gestion ?
George Weston
1Combien vaut votre temps? Comme dans tout aspect de votre vie, un facteur important à prendre en compte en matière de gestion d’immeubles est la valeur de votre temps. Si vous épargnez quelques milliers de dollars par année à gérer vous-même vos immeubles, mais que le temps investi vous empêche de gagner des dizaines de milliers de dollars supplémentaires, par exemple faire de la recherche ou de la prospection pour trouver une aubaine, la décision de gérer vous-même ou non devrait être relativement simple à prendre.
« Il est important de faire l’exercice de calculer le temps investi à gérer vos immeubles par rapport au montant qu’il vous en coûterait si ces tâches étaient confiées à une firme spécialisée dans le domaine », nous raconte Jean-Pierre Du Sault, investisseur et coach en immobilier.
Imaginez un instant que pour gérer votre immeuble, vous deviez y consacrer en moyenne deux heures par semaine, soit 100 heures par année et que, d’un autre côté, il vous en coûte 5 000$ en frais de gestion. Votre taux horaire pour vous occuper de votre immeuble serait donc de 50$ l’heure. Intéressant, n’est-ce pas? Du moins, a priori. Mais allons plus loin dans notre réflexion.
Et si ces 100 heures réduisaient considérablement vos possibilités de trouver une autre aubaine qui vous rapporterait 50000$ de profit à l’achat? Imaginez que ce profit à l’achat soit réalisé dans le cadre de l’achat d’un immeuble d’une valeur de 500000$ par exemple, que ce même immeuble prenne dans l’année suivante 3% de valeur, soit 15000$, et que le solde du prêt diminue également de 15000$.
Vous travaillez peut-être à 50$ l’heure pour gérer votre immeuble, ce qui semble payant à court terme, mais qu’en est-il du coût de renoncement à long terme? Pensez-y bien, car on parle ici de 80000$ d’enrichissement, c’est-à-dire 50000$ de profit à l’achat, plus 15000$ de prise de valeur, plus 15000$ de capital remboursé. Et ces 80000$ d’enrichissement en question, c’est uniquement pour la première année! Avez-vous les moyens de travailler à un taux horaire de 50$? À court terme, peut-être. Mais à long terme? relation avec les locataires. Évidemment, si vous décidez de gérer vous-même assurez-vous d’avoir du plaisir à le faire, sinon déléguez les tâches. Vous vous porterez mieux, et vos locataires aussi!
L’écart défavorable entre les résultats et les attentes de Vince Valentini, de Valeurs mobilières TD, est largement attribuable à une question de synchronisme, selon l’analyste. Ce dernier est encouragé par la tendance observée dans les activités centrales de TVA, notamment au sein de la grande antenne. Il s’attend à ce que les résultats s’améliorent au deuxième trimestre. Il réitère sa recommandation d’achat et sa cible de 4,57 $. La croissance des ventes suggère que l’entreprise continue de gagner des parts de marché sur les grands magasins et les indépendants, juge Martin Landry, de GMP. Les magasins spécialisés performent mieux que les grands magasins et sont moins sensibles à la concurrence d’Internet, selon lui. Le consommateur préfère pouvoir toucher et essayer un matelas avant de l’acheter. Il renouvelle une recommandation d’achat et augmente sa cible de 35 $ à 40 $. Le redressement de Colabor reste fragile en raison de la concurrence accrue, note Derek Lessard, de TD Valeurs mobilières. La cible de M. Lessard a beau offrir un potentiel de gains de 33 %, la dette, qui équivaut à 4,3 fois son bénéfice d‘exploitation, le décourage d’émettre une recommandation d’achat. Malgré les compressions de coûts, un remaniement de l’équipe des ventes et de nouveaux dirigeants, l’analyste croit que la croissance interne ne reviendra pas avant 2018. Le marché accorde une valeur de seulement 8 $ aux activités de boulangerie de Weston, alors qu’Irene Nattel, de RBC Marchés des capitaux, estime leur valeur à 17 $, en fonction du bénéfice d’exploitation projeté en 2019 pour cette division. C’est pour cette raison qu’elle maintient sa recommandation d’achat, malgré le déclin de 3 % du bénéfice d’exploitation. Mme Nattel anticipe que le bénéfice d’exploitation de Weston Foods regagnera en vigueur à partir de la deuxième moitié de l’année et davantage en 2018. Sa cible reste à 155 $.