DE L’ACTION DANS LES CENTRES DE DISTRIBUTION
L’année 2017 aura continué sur la lancée de 2016, qui aura fini sur une transaction d’environ 400000$. Cette année, les transactions ont été de moindre envergure, mais l’activité fut tout de même soutenue.
Il a fallu attendre décembre 2016 pour voir le marché s’agiter un peu après des mois sans transaction importante. Juste avant le passage à 2017, toutefois, la Great-West Life (GWL) a acquis les deux bâtiments de l’ancienne Cité du commerce électronique, soit les 1350 et 1360, boulevard René-Lévesque Ouest, par une transaction dont le prix tourne autour de 400 millions de dollars (429M$, selon Avison Young). L’ensemble représente environ 930000 pi2.
En fait, le boulevard René-Lévesque a concentré plusieurs transactions importantes. GWL a aussi acheté, en juin, à SNC-Lavalin, son siège social au 455, boulevard René-Lévesque Ouest, pour plus de 173M$. La firme de génie, qui s’est départie de l’immeuble dans le but de se recentrer sur son coeur de métier, restera locataire pendant les 20prochaines années. Le genre d’investissement prisé, car le bail de location est sur une longue durée, et le locataire, sûr.
Par ailleurs, le Groupe Mach a acheté, pour 42M$, un million de pieds carrés sur le boulevard René-Lévesque Est, à Radio-Canada, en juillet dernier. La société d’État a également cédé la partie est du terrain actuel au Groupe Broccolini pour un dollar symbolique afin d’y construire la nouvelle Maison de Radio-Canada. Pour sa part, « le Groupe Mach envisage de conserver la tour de bureaux et d’installer des grandes surfaces au rez-de-chaussée et au sous-sol. Ce projet permettra de densifier et de redonner de la vie à ce secteur de la ville », estime Denis Perreault, associé et directeur général d’Avison Young. Cependant, les réfections de la tour ne pourront commencer qu’en 2020, quand les équipes auront emménagé dans la nouvelle Maison de Radio-Canada.
Intérêt soutenu des investisseurs étrangers
Ces quelques transactions montrent à quel point le marché immobilier commercial se porte bien, le créneau des bureaux en particulier. « L’investissement dans des propriétés d’envergure avec une bonne localisation, au centre-ville, par exemple, est très en demande. Comme il n’existe pas beaucoup de disponibilité dans les grandes villes canadiennes, quand un produit arrive sur le marché, il y a beaucoup d’appétit », constate Sylvain Leclair, vice-président directeur, Recherche, évaluation et services-conseils – gestion des impôts fonciers, au Groupe Altus.
Autre caractéristique du marché: l’intérêt persistant des investisseurs étrangers pour Montréal, comme le montre par exemple l’achat par le groupe américain Wafra Investment Advisory du 1155-1185, boulevard Robert-Bourassa.
« De plus en plus de fonds d’investissement étrangers, notamment de Toronto et de Vancouver, veulent diversifier leur portefeuille. Par rapport à Toronto et à Vancouver, où les marchés sont surchauffés, les prix sont moindres à Montréal », constate Andrew Maravita, directeur général de Colliers International.
« Les bons résultats économiques de Montréal rassurent aussi les investisseurs. Montréal devient le troisième marché pour investir au Canada », ajoute M. Leclair. Un taux de chômage bas tant à Montréal qu’au Québec en général, hausse de la consommation et des investissements des entreprises, PIB (produit intérieur brut) de 3,7 % au premier trimestre 2017, énumère Colliers International pour décrire les conditions économiques avantageuses de Montréal. Des conditions qui pourraient être bénéfiques au marché immobilier commercial. « Comme l’emploi va bien, cela signifie que les entreprises embauchent et qu’elles ont un besoin grandissant de bureaux, ce qui est positif pour l’ensemble du marché immobilier commercial et des bureaux en particulier », estime Joanie Fontaine, économiste à JLR.
L’heure des plus petites surfaces dans le commercial
Sur le marché des commerces, « la situation est plus difficile, car il est en repositionnement : le moyen de gamme se perd au profit du bas et du haut de gamme », observe M. Leclair. Une transaction d’envergure a tout de même eu lieu cette année : le groupe LaSalle Investment Management a acquis le centre commercial Place Vertu pour près de 118 M $, en août dernier. À 160 $/pi2, toutefois, « le prix n’est pas très élevé, explique le vice-président chez Altus. Il tient compte du risque ».
Le désamour envers les grands centres commerciaux a entraîné la fermeture de plusieurs marques comme Target ou Zellers, qui possédaient de grandes bâtisses, dont certaines sont encore aujourd’hui vacantes et sur le marché de la vente ou de la location. La dernière en date est la chaîne Sears, qui a annoncé la fermeture de ses magasins. « Tous ces départs créent de l’offre de pieds carrés. Il faudra du temps pour redévelopper ces espaces. Plusieurs risquent d’être subdivisés en lots de plus petites tailles pour mieux convenir à la demande actuelle », poursuit M. Leclair.
La rue Sainte-Catherine connaît par ailleurs une recrudescence de transactions. Le projet de revitalisation attire les investisseurs.
De belles occasions sur le marché industriel
Dans le secteur de l’immobilier industriel, « du point de vue des investisseurs, Montréal demeure un marché actif en raison de la faiblesse du dollar canadien et des taux d’intérêt », constate Avison Young dans un rapport. Selon la firme, les taux d’actualisation des immeubles industriels multilocataires varient entre 6,5 % et 7,5 %.
Dans ce domaine, « le marché est actif, mais les transactions sont souvent de moindre envergure, note M. Leclair. Toutefois, il y a de belles occasions : quand l’immeuble est bien situé, on peut s’attendre à de bons revenus locatifs. » Par exemple, l’ancien entrepôt de Sobeys, dans Montréal-Nord, vendu, vide, en 2015, au Groupe Quint pour 29,15 M $, a été acheté 52 M $ par Fiera Capital en décembre 2016, tandis qu’environ 45 % de la bâtisse est louée.
Selon Avison Young, « la vente industrielle la plus importante du Grand Montréal [en 2017] fut celle du centre logistique national de Sears, situé dans l’arrondissement de Saint-Laurent, en début d’année » au Groupe Montoni pour 50 M $.
Dans le domaine des immeubles à bureaux, une autre transaction phare est très attendue : le 1000 de la Gauchetière, dans la catégorie AAA, mis en vente l’été dernier par Ivanhoé Cambridge. L’immeuble le plus haut de Montréal, de 51 étages et qui fait près d’un million de pieds carrés, certifié LEED argent, est très convoité. Pour l’instant, Ivanhoé Cambridge a suspendu la vente « afin d’évaluer différentes options », explique Sébastien Théberge, vice-président affaires publiques et relations avec les médias d’Ivanhoé Cambridge. Il assure cependant qu’ « aucune décision finale n’a été prise ».
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