QUEL EST LE VÉ­RI­TABLE AVAN­TAGE DE RE­COU­RIR AU RAP ?

Les Affaires - - Front Page - Da­niel Ger­main da­niel.ger­main@tc.tc da­niel_­ger­main

Pui­ser dans son REER pour faire une mise de fonds à l’achat d’une pre­mière ha­bi­ta­tion, est-ce le meilleur choix fi­nan­cier lors­qu’on veut de­ve­nir pro­prié­taire de son lo­ge­ment?

Le ré­gime d’ac­cès à la pro­prié­té, mieux connu sous son acro­nyme RAP, per­met à un pre­mier ache­teur de re­ti­rer, sans pé­na­li­té ni im­pôt, jus­qu’à 25000$ de son REER. Un couple a donc ac­cès à 50000$, pour peu qu’il y ait l’ar­gent dans les comptes en­re­gis­trés. L’une des condi­tions est de rem­bour­ser ces sommes. Les conjoints ont quinze ans pour le faire.

En cette sai­son de REER, nom­breux sont les conseillers à mettre cette pos­si­bi­li­té de l’avant au­près des jeunes. Au mo­ment d’ache­ter un condo, beau­coup de pre­miers ache­teurs « rap­pe­ront » sans cal­cu­ler s’ils font vrai­ment le meilleur choix fi­nan­cier, convain­cus que c’est la chose à faire. C’est ce que j’ai fait quand j’ai ache­té mon condo il y a plu­sieurs an­nées: j’ai rap­pé sans ré­flé­chir. Je te­nais à ver­ser la mise de fonds de 20% qui me per­met­tait d’évi­ter d’as­su­rer mon prêt hy­po­thé­caire au­près de la SCHL, donc de payer la prime d’as­su­rance.

Est-ce tou­jours la chose à faire?

Le coût de l’as­su­rance hy­po­thé­caire est par­fois moins éle­vé qu’il n’y pa­raît. Une hy­po­thèque as­su­rée in­cite plu­sieurs prê­teurs (pas tous) à consen­tir des ré­duc­tions de taux. Se­lon le porte-pa­role de Mul­ti-Prêts, De­nis Dou­cet, un em­prun­teur peut ob­te­nir une ré­duc­tion de 30 points de base (0,3%) sur un prêt as­su­ré pour la simple rai­son que le risque de dé­faut pèse sur l’as­su­reur, et non sur le prê­teur. Le taux de ré­duc­tion peut va­rier se­lon la sai­son et d’un prê­teur à l’autre.

Dans ces cir­cons­tances, quel est le vé­ri­table avan­tage de re­cou­rir au RAP si c’est pour une mise de fonds de 20%? J’ai de­man­dé à Da­niel La­ver­dière, di­rec­teur prin­ci­pal de Banque Na­tio­nale Ges­tion pri­vée 1859, de m’ai­der à faire les cal­culs.

Nous avons uti­li­sé un scé­na­rio des plus simples, mais qui illustre si le RAP est avan­ta­geux, et dans quelles condi­tions.

Ima­gi­nons donc un couple qui achète une co­pro­prié­té de 300000$ à l’aide d’un prêt de cinq ans fixe, amor­ti sur 25 an­nées, pour le­quel il se qua­li­fie ai­sé­ment. Les conjoints ont 15000$ d’éco­no­mies non en­re­gis­trées pour cou­vrir la mise de fonds mi­ni­male de 5% (plus ce qu’il faut pour payer le no­taire, la taxe de mu­ta­tion im­mo­bi­lière et les frais d’ins­tal­la­tion, que je n’ai pas chif­frés ici). Se­rait-il pré­fé­rable de pui­ser 45000$ dans leurs REER pour at­teindre 20% de mise de fonds (60000$), comme les pre­miers ache­teurs ont sou­vent le ré­flexe de le faire? Les pro­prié­taires se­ront-ils plus riches au bout de 25 ans, quand leur prêt se­ra en­tiè­re­ment rem­bour­sé?

D’abord, pen­chons-nous sur ce que de­vra dé­bour­ser le couple chaque mois avec l’aide du ta­bleau sur le « Rem­bour­se­ment de l’hy­po­thèque ».

Sans le RAP, le couple se re­trouve avec une hy­po­thèque de 296400$. Il verse 15000$ de mise de fonds, mais il doit payer une prime d’as­su- rance à la SCHL de 11400$ (4% du prêt), qui s’ajoute à l’hy­po­thèque. Nous avons igno­ré ici la taxe sur la prime d’as­su­rance, payable chez le no­taire. S’il opte pour le RAP, il n’a pas cette prime à payer, et comme il a avan­cé une mise de fonds de 60000$, dont 45000$ grâce au RAP, son hy­po­thèque s’élève à 240000$.

En re­vanche, sans le RAP, il ob­tient un meilleur taux pour son prêt, soit 3,19%. Comme le prêt est ca­pi­ta­li­sé deux fois l’an, le couple paie 3,21% en in­té­rêts par an­née. Les rem­bour­se­ments hy­po­thé­caires re­pré­sentent un dé­bour­sé de 17181$ par an­née, soit 1431,75$ par mois.

Avec le RAP, le taux se si­tue à 3,49% (plus l’ef­fet de la ca­pi­ta­li­sa­tion deux fois par an­née). Les men­sua­li­tés pour rem­bour­ser le prêt sont tout de même moins éle­vées, à 1196,98$. Ce­pen­dant, le couple doit rem­bour­ser le RAP, soit 3 000$ an­nuel­le­ment. Com­bi­né avec le rem­bour­se­ment hy­po­thé­caire, ce­la re­pré­sente une sor­tie de fonds de 17363,76$ par an­née, soit 1 446,98$ par mois.

Les dé­bour­sés sont presque iden­tiques dans les deux cas. Il y a un lé­ger avan­tage de 183$ en fa­veur du scé­na­rio où le couple a igno­ré le RAP. Pour notre dé­mons­tra­tion, nous avons sup­po­sé que cette somme est éco­no­mi­sée dans un compte non en­re­gis­tré, avec le même taux de ren­de­ment que le REER.

Cet avan­tage ne du­re­ra tou­te­fois que 15 ans, le temps qu’il faut pour rem­bour­ser le RAP. À par­tir de la 16e an­née, le couple qui a rap­pé en­gran­ge­ra un sur­plus de 2 817$ (3 000$ - 183$) pen­dant 10 ans, le temps qu’il reste pour rem­bour­ser in­té­gra­le­ment l’hy­po­thèque. Dans notre scé­na­rio, le couple épargne cet ar­gent dans un compte non en­re­gis­tré (pour sim­pli­fier, nous avons ima­gi­né un couple par­fait, le CELI et le REER sont maxi­mi­sés).

À pre­mière vue, le RAP semble l’em­por­ter, mais…

On di­rait que le scé­na­rio dans le­quel le couple a rap­pé est fa­vo­rable. Ici, les conjoints sont en me­sure de gé­né­rer une épargne sup­plé­men­taire de 2 817$ par an­née pen­dant 10 ans.

C’est tou­te­fois ou­blier que dans l’autre cas, le REER dé­marre avec 45000$ qui fruc­ti­fient à l’abri de l’im­pôt. Voyons ce que ça donne, se­lon trois hy­po­thèses de ren­de­ment (3%, 5% et 7%) illus­trées dans le ta­bleau sur l’« Épargne ac­cu­mu­lée ».

Pour mar­quer l’écart dans le REER, nous n’avons te­nu compte ici que des 45000$ im­pli­qués dans le RAP. À gauche, le couple dé­tient 45000$ à l’an­née zé­ro. À droite, il ne part de rien et rem­bourse 3000$ par an­née à comp­ter de l’an un. Quant aux sommes dans le compte non en­re­gis­tré, nous avons sous­trait l’im­pôt des ren­de­ments chaque an­née. Le mon­tant est donc net. Ce qui n’est pas le cas de ce­lui af­fi­ché dans co­lonne du REER; l’ar­gent se­ra im­po­sé au re­trait.

Après 15 ans, c’est tou­jours le couple dont le REER est res­té in­tact au dé­part qui est ga­gnant. C’est tou­te­fois seule­ment après 25 ans, quand l’hy­po­thèque est rem­bour­sée, qu’on ob­tient un por­trait juste.

Quand le ren­de­ment sur les in­ves­tis­se­ments s’élève à 3%, le couple qui uti­lise le RAP est fa­vo­ri­sé avant même qu’on sous­trait l’im­pôt sur le REER. Si on ap­pli­quait un taux d’im­po­si­tion de 40% au REER (ce qui n’est pas re­flé­té dans le ta­bleau), l’écart dans l’avoir net se­rait de 15000$ en fa­veur du RAP.

Lorsque le ren­de­ment at­teint 7%, l’avan­tage change de cô­té. Une fois l’im­pôt sous­trait du REER, la dif­fé­rence at­teint 29000$ en fa­veur du scé­na­rio où il n’y a pas eu de RAP. Puisque les sommes du REER fruc­ti­fient à l’abri de l’im­pôt, l’écart s’élar­git à me­sure que le temps passe. Qua­rante ans après l’achat du condo, le couple qui n’a pas pui­sé dans le REER pour fi­nan­cer sa mai­son est plus riche de 106000$, net.

Évi­dem­ment, la réa­li­té est plus com­plexe que nos scé­na­rios illus­trés dans Ex­cel. Les ren­de­ments fluc­tuent, les in­té­rêts sur l’hy­po­thèque aus­si, la ré­duc­tion de taux se dis­sipe avec les an­nées et on ne re­tire pas son ar­gent du REER d’un coup.

Nous pou­vons tout de même ar­ri­ver à cer­taines conclu­sions.

Ce se­ra notre pro­fil d’in­ves­tis­seur qui dé­ter­mi­ne­ra si on uti­lise ou non le RAP pour fi­nan­cer une par­tie de sa mai­son. Un in­ves­tis­seur pru­dent a plu­tôt in­té­rêt à rap­per. Ce­lui dont le pro­fil est agres­sif de­vrait plu­tôt s’en abs­te­nir. Aus­si, plus l’ho­ri­zon de pla­ce­ment est grand, plus le RAP est désa­van­ta­geux.

« Si le RAP n’est qu’un pré­texte pour ache­ter une mai­son plus cher, vous en sor­ti­rez per­dants », rap­pelle Da­niel La­ver­dière.

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Ce se­ra notre pro­fil d’in­ves­tis­seur qui dé­ter­mi­ne­ra si on uti­lise ou non le RAP pour fi­nan­cer une par­tie de sa mai­son.

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