Per­son­na­li­té in­ter­na­tio­nale

– Laurent Fiard,

Les Affaires - - Billet | Sommaire - Chro­nique Diane Bé­rard diane.be­rard@tc.tc Chro­ni­queur | dia­ne_­be­rard

Laurent Fiard, fon­da­teur du Fo­rum En­tre­prise du fu­tur

Per­son­na­li­té in­ter­na­tio­nale —

DIANE BÉ­RARD – Le Fo­rum En­tre­prise du fu­tur, lan­cé il y a trois ans, compte 10000 membres. Quelle est sa mis­sion? LAURENT FIARD

– Notre mis­sion consiste à évan­gé­li­ser les en­tre­prises, sur­tout les PME, quant aux bien­faits d’une trans­for­ma­tion nu­mé­rique.

D.B. – Vous faites donc la pro­mo­tion de la tech­no­lo­gie? L.F.

– Pas exac­te­ment, pour nous le nu­mé­rique ce n’est pas de la tech­no­lo­gie, c’est une oc­ca­sion de trans­for­mer l’en­tre­prise pour lui ap­por­ter crois­sance et com­pé­ti­ti­vi­té. Nous sou­hai­tons que les en­tre­prises placent le nu­mé­rique au coeur de leurs ac­ti­vi­tés, pas qu’elles le mettent en marge.

D.B. – Comment l’idée de ce mou­ve­ment est-elle née? L.F.–

Je suis moi-même en­tre­pre­neur. Notre or­ga­ni­sa­tion, Vi­sia­tiv, compte 15000 clients et ac­com­pagne les en­tre­prises dans leur trans­for­ma­tion nu­mé­rique. À force de conver­ser avec nos clients, nous avons com­pris que les di­ri­geants ne placent pas le nu­mé­rique au bon ni­veau. On fait trop d’amal­games entre le nu­mé­rique et le sys­tème d’in­for­ma­tion. Plu­sieurs di­ri­geants se de­mandent sim­ple­ment comment les nou­velles ap­pli­ca­tions nu­mé­riques peuvent s’ar­ri­mer à leur sys­tème de ges­tion in­té­grée (ERP), par exemple. C’est très ré­duc­teur. Le nu­mé­rique peut être uti­li­sé car­ré­ment pour trans­for­mer le mo­dèle d’af­faires. Il peut per­mettre, par exemple, le pas­sage de l’éco­no­mie de pos­ses­sion à l’éco­no­mie d’usage. C’est ce que fait Mi­che­lin lors­qu’elle vend aux pro­prié­taires de flottes de ca­mions des ki­lo­mètres de trans­port au lieu de pneus. Mi­che­lin conserve la pro­prié­té des pneus, mais elle nous en vend l’usage. C’est ça s’ap­puyer sur le nu­mé­rique pour re­des­si­ner son or­ga­ni­sa­tion.

D.B. – Quels ser­vices of­frez-vous à vos membres? L.F.

– Nous or­ga­ni­sons un congrès par an­née et nous en­tre­te­nons une pla­te­forme nu­né­rique qui par­tage les ten­dances, les ex­pé­riences et les suc­cès de nos membres.

D.B. – C’est quoi une en­tre­prise du fu­tur? L.F.

– Avant de se dé­fi­nir par ses tech­no­lo­gies, l’en­tre­prise du fu­tur se ca­rac­té­rise par un état d’es­prit, que nous nour­ris­sons chez les membres de notre évé­ne­ment an­nuel. C’est chaque fois l’oc­ca­sion de re­dé­fi­nir l’en­tre­prise du fu­tur et ses dé­fis. Cette an­née, nous nous sommes réunis en jan­vier. Nous avons dis­cu­té de « l’homme aug­men­té », soit la dy­na­mique de col­la­bo­ra­tion entre l’hu­main et le nu­mé­rique. Nous avons aus­si abor­dé le lea­der­ship, car le vi­rage nu­mé­rique touche la ges­tion des or­ga­ni­sa­tions. Tra­vail col­lec­tif, struc­ture apla­tie, py­ra­mide in­ver­sée... le ma­na­ger doit se trans­for­mer en lea­der.

D.B. – Quel est l’état d’es­prit de vos membres en­tre­pre­neurs face au fu­tur? L.F.

– Les ins­crip­tions à notre évè­ne­ment an­nuel grimpent constam­ment. Ce­ci té­moigne d’un be­soin. Les di­ri­geants sont pré­oc­cu­pés. Ils os­cil­lent entre deux pôles: les me­naces et les oc­ca­sions du nu­mé­rique.

D.B. – Di­riez-vous que vos membres sont da­van­tage mo­ti­vés par le dé­fi d’évo­luer ou par la peur de dis­pa­raître? L.F.

– Je di­rais que ceux qui fré­quentent notre évé­ne­ment an­nuel car­burent au dé­fi. Ils sont en­thou­siastes. Plu­sieurs re­con­naissent qu’une pe­tite or­ga­ni­sa­tion a l’avan­tage de l’agi­li­té par rap­port au grand groupe. Quant aux en­tre­pre­neurs qui ont peur de l’ave­nir, ils ne s’ins­crivent pas au Fo­rum. Ils se re­plient.

D.B. – Le nu­mé­rique n’est pas ré­ser­vé aux jeunes pousses, in­sis­tez-vous... L.F.–

Nous avons beau­coup col­la­bo­ré au mou­ve­ment French tech et à la créa­tion mas­sive de jeunes pousses. Mais très vite, nous avons réa­li­sé qu’une frac­ture ap­pa­rais­sait entre les jeunes pousses et les PME. Comme si le nu­mé­rique était des­ti­né aux unes et pas aux autres. Or, le nu­mé­rique nous ap­pa­raît comme une oc­ca­sion de ré­in­dus­tria­li­sa­tion. Il faut chan­ger le dis­cours. Le nu­mé­rique, ce n’est pas com­pli­qué et ce n’est pas ré­ser­vé aux jeunes pousses. Il faut pas­ser du dis­cours tech­no­lo­gique au dis­cours prag­ma­tique.

D.B. – Par­lez-nous du concept de « jeunes pousses in­dus­trielles ». L.F.

– En France, nous voyons beau­coup d’en­tre­prises in­dus­trielles se trans­for­mer en jeunes pousses in­dus­trielles. Elles se ré­in­ventent, entre autres, en s’ap­puyant sur le nu­mé­rique pour re­créer une proxi­mi­té avec leurs clients. C’est ce dont je vous ai par­lé plus tôt, l’éco­no­mie d’usage plu­tôt que l’éco­no­mie de pos­ses­sion, par exemple. L’éco­no­mie d’usage fa­vo­rise un rap­port ré­gu­lier avec le client, alors que l’éco­no­mie de pos­ses­sion est pu­re­ment tran­sac­tion­nelle. On ob­serve aus­si de nou­veaux mo­dèles de créa­tion de va­leur entre l’en­tre­prise et son client. Ima­gi­nez qu’une en­tre­prise donne à ses clients le lo­gi­ciel qu’elle a conçu au lieu de le lui vendre. Le re­ve­nu se­ra ti­ré des éco­no­mies que ce lo­gi­ciel gé­nère pour le client. Nous sommes donc dans un mo­dèle de par­tage de va­leur créée. Tout comme l’éco­no­mie d’usage, le nu­mé­rique trans­forme la re­la­tion entre l’en­tre­prise et son client.

D.B. – Dans une jeune pousse, la tech­no­lo­gie prend toute la place. Dans une PME, on l’as­si­mile par­fois à un mal né­ces­saire... L.F.

– La PME doit consi­dé­rer le nu­mé­rique comme un ac­cé­lé­ra­teur pour ré­in­ven­ter sa re­la­tion avec ses clients et ima­gi­ner de nou­veaux pro­duits. Elle doit évo­luer vers une en­tre­prise pla­te­forme.

D.B. – Pour évo­quer l’en­tre­prise du fu­tur, on men­tionne sou­vent l’en­tre­prise « ou­verte ». L’en­tre­prise n’est-elle pas par na­ture ou­verte? Elle in­ter­agit avec des clients et des four­nis­seurs. L.F.

– Il n’est pas ques­tion d’ou­ver­ture phy­sique. Il s’agit plu­tôt d’ou­ver­ture nu­mé­rique. Il est ques­tion d’ou­vrir les don­nées, l’in­for­ma­tion et les pro­ces­sus. L’ou­ver­ture évoque aus­si la flui­di­té des rôles et des col­la­bo­ra­tions. Les clients, les em­ployés, les four­nis­seurs: l’en­tre­prise en­tre­tient toutes sortes de col­la­bo­ra­teurs. Même avec les concur­rents pour réa­li­ser l’in­no­va­tion ou­verte...

D.B. – Et ce nu­mé­rique, il est ali­men­té par un car­bu­rant bien spé­cial... L.F.

– En ef­fet, les don­nées consti­tuent le pé­trole du nu­mé­rique.

D.B. – Qu’est-ce que le Moove? L.F.

– C’est le pre­mier sho­wroom à la fois mo­bile et nu­mé­rique de l’in­dus­trie du French Fab. On le qua­li­fie de sho­wroom « phy­gi­tal », à la fois phy­sique et di­ti­gal. On a mis dans des contai­ners les ex­pé­riences qui va­lo­risent les sa­voir-faire fran­çais. La for­mule a d’abord été ima­gi­née pour des salons. Mais elle pour­rait aus­si être dé­ployée en en­tre­prise. La pre­mière ap­pa­ri­tion du Moove s’est pro­duite en mars der­nier au Sa­lon Glo­bal In­dus­trie, au parc des Ex­po­si­tions Villi­pente, à Pa­ris. Une di­zaine d’en­tre­prises y étaient re­pré­sen­tées.

D.B. – Quelle est la res­pon­sa­bi­li­té so­cié­tale de l’en­tre­prise du fu­tur? L.F.

– Elle est liée à son ter­ri­toire. L’en­tre­prise du fu­tur doit dé­ve­lop­per sa ca­pa­ci­té d’in­clu­sion avec des uni­vers avec les­quels elle in­ter­agit en­core peu, comme le monde de l’école et ce­lui du han­di­cap, par exemple.

Il n’y a pas que les ter­rasses qui s’échauffent au prin­temps. Le mar­ché im­mo­bi­lier aus­si. De­vant la pers­pec­tive d’un bail qui s’achève, c’est à cette sai­son que les pre­miers ache­teurs passent à l’ac­tion. Ils ac­quer­ront l’ha­bi­ta­tion de pre­miers ven­deurs, qui de­vien­dront se­conds ache­teurs. Ceux-ci lor­gne­ront la ré­si­dence de pro­prié­taires plus ex­pé­ri­men­tés qui, à leur tour, iront faire leur nid ailleurs. Ain­si tourne la roue de l’im­mo­bi­lier ré­si­den­tiel. C’est en mars et en avril en ef­fet que l’on compte le plus de ventes au Qué­bec, quelque 8500 pour cha­cun de ces deux mois en moyenne au cours des cinq der­nières an­nées, se­lon la Fé­dé­ra­tion des chambres im­mo­bi­lières du Qué­bec (FCIQ). Ce­la se ré­per­cute en aval, 16000 tran­sac­tions im­pli­quant une mai­son uni­fa­mi­liale ont, par exemple, été no­ta­riées au Qué­bec en juin 2017, par rap­port à 2 700 seule­ment au mois de jan­vier de cette même an­née, a com­pi­lé JLR. « Le ven­dre­di et le lun­di du der­nier week-end de mai sont les plus oc­cu­pés pour les no­taires », constate Joa­nie Fon­taine, éco­no­miste à la firme de re­cherche en im­mo­bi­lier.

Quand l’im­mo­bi­lier s’anime, les de­mandes d’hy­po­thèques foi­sonnent. Dans toute cette ex­ci­ta­tion prin­ta­nière, le risque de lais­ser pas­ser un dé­tail aug­mente, et ce peut être aus­si re­gret­table que coû­teux. « C’est plus fré­quent chez les pre­miers ache­teurs qui ne connaissent pas les règles et qui n’ont au­cune ex­pé­rience dans la re­cherche d’un prêt hy­po­thé­caire », ob­serve Hu­go Le­roux, pré­sident d’Hy­po­the­ca, une agence hy­po­thé­caire. Les se­conds ache­teurs ne sont pas non plus à l’abri d’une bé­vue, les chan­ge­ments ré­cents des règles de qua­li­fi­ca­tion peuvent leur ré­ser­ver de mau­vaises sur­prises.

Pour vous évi­ter d’être pris au dé­pour­vu, nous avons pré­pa­ré cette liste de de­voirs à faire et de choses à sa­voir avant de par­tir à la chasse à la mai­son idéale et de si­gner une hy­po­thèque. Ne le confon­dez pas avec votre score de cré­dit pour le­quel il faut payer et qui ne vous ser­vi­ra à rien dans vos dé­marches (ni en gé­né­ral). De­man­dez seule­ment votre dos­sier, que vous pou­vez ob­te­nir gra­tui­te­ment au­près des agences Equi­fax et TransU­nion. Il contient vos in­for­ma­tions per­son­nelles, dont votre nu­mé­ro d’as­su­rance so­ciale, ain­si que des don­nées sur votre uti­li­sa­tion du cré­dit (cartes, marge, prêt per­son­nel, hy­po­thèque) et vos habitudes de paie­ment des four­nis­seurs de ser­vices de té­lé­com­mu­ni­ca­tion. Vous pour­riez y dé­ce­ler des pro­blèmes sus­cep­tibles de re­tar­der l’ob­ten­tion d’un prêt et de vous faire ra­ter une oc­ca­sion d’achat.

« Un de mes clients avait confis­qué le té­lé­phone de sa fille et l’avait éteint du­rant trois mois. Il n’a pas réa­li­sé que du­rant tout ce temps, le ser­vice n’avait pas été payé, les nom­breuses no­ti­fi­ca­tions de rap­pel étaient en­voyées sur l’ap­pa­reil qui dor­mait dans un ti­roir. Ces re­tards se sont re­trou­vés sur son dos­sier de cré­dit, puisque la fac­ture était à son nom », ra­conte Yves Fer­ra­gu, cour­tier hy­po­thé­caire chez Mul­ti-Prêts.

Son client a dû payer les ser­vices sans-fil, bien sûr, mais aus­si convaincre l’opé­ra­teur de re­ti­rer la tache ins­crite à son dos­sier de cré­dit, qui nui­sait à ses dé­marches pour ob­te­nir une hy­po­thèque. Pas­ser à l’étape la plus ex­ci­tante du pro­ces­sus d’achat sans avoir fait son bud­get ou avoir été qua­li­fié pour le financement est une er­reur clas­sique qui ex­pose ses au­teurs aux dé­cep­tions et aux pertes de temps. Quoi de plus frus­trant que de suc­com­ber pour une pro­prié­té et de s’aper­ce­voir au mo­ment du financement qu’au­cun prê­teur n’est dis­po­sé à vous ac­cor­der l’hy­po­thèque né­ces­saire à son achat. Pire en­core, vous pour­riez ob­te­nir le prêt et vous rendre compte des mois plus tard, étouf­fé par les men­sua­li­tés, que la mai­son est au-des­sus de vos moyens.

Il est pri­mor­dial d’éta­blir votre bud­get. Con­trai­re­ment au mode de cal­cul de qua­li­fi­ca­tion uti­li­sé par les prê­teurs, ba­sé sur le re­ve­nu brut sans te­nir compte des habitudes du client, le bud­get per­met d’ins­crire le coût de la pro­prié­té dans la « vraie vie ». « L’ha­bi­ta­tion de­vrait re­pré­sen­ter au­tour de 30% de votre paie net », dit Ma­rio Lam­bert, pla­ni­fi­ca­teur fi­nan­cier pour les Forces ar­mées Ca­na­diennes. Il conseille mi­li­taires, ex-mi­li­taires et membres de leur fa­mille. La por­tion bud­gé­taire al­louée au lo­ge­ment ne com­prend pas seule­ment le rem­bour­se­ment de l’hy­po­thèque. Elle in­clut les taxes fon­cières, les frais de co­pro­prié­té quand ce­la s’ap­plique et les frais d’en­tre­tien.

Le coût du lo­ge­ment aug­mente gé­né­ra­le­ment lors­qu’on change d’adresse. Pascal Ber­ger, conseiller hy­po­thé­caire chez RBC Banque Royale, sug­gère de tes­ter votre ca­pa­ci­té à en­cais­ser cette hausse de dé­penses. « Si votre lo­ge­ment vous coûte 1000 $ par mois, faites l’exer­cice pen­dant quelques mois avec 2000$. Si ça vous fait mal, c’est que vous n’en avez pas les moyens. » Cer­tains di­ront que les pré-ap­pro­ba­tions hy­po­thé­caires poussent les ache­teurs vers des mai­sons qui dé­passent leur ca­pa­ci­té fi­nan­cière. Bien des couples ont, par le pas­sé, été éton­nés par le mon­tant (éle­vé!) que la banque était dis­po­sée à leur prê­ter. Le phé­no­mène n’a pas dis­pa­ru, mais il a été at­té­nué par les règles de qua­li­fi­ca­tion plus ser­rées, mises en place de­puis bien­tôt deux ans.

Comme le bud­get, la pré-ap­pro­ba­tion de cré­dit vous per­met de cir­cons­crire vos re­cherches dans les seg­ments de mar­ché qui cor­res­pondent à vos moyens. Sur­tout, elle vous évi­te­ra de ra­ter des oc­ca­sions d’achat, les ven­deurs et leurs cour­tiers étant plus at­ten­tifs aux offres d’ache­teurs qui ont re­çu au préa­lable le sou­tien de leur ban­quier. Au cours des der­nières an­nées, les règles de qua­li­fi­ca­tion ont été pro­gres­si­ve­ment res­ser­rées par le Bu­reau du sur­in­ten­dant des ins­ti­tu­tions fi­nan­cières (BSIF) afin de conte­nir l’en­det­te­ment des mé­nages et d’al­lé­ger la pres­sion sur le sys­tème fi­nan­cier ca­na­dien. La connais­sance de ces règles pour­rait vous évi­ter de mau­vaises dé­ci­sions sus­cep­tibles de ré­duire votre ca­pa­ci­té d’em­prunt.

De­puis la fin de l’an­née 2016, de plus en plus d’em­prun­teurs sont sou­mis à ce qu’on ap­pelle un « test de ré­sis­tance ». Au­jourd’hui, pas moyen pour une per­sonne qui de­mande une hy­po­thèque de s’y sous­traire. En quoi consiste ce test?

Pour vous qua­li­fier pour une hy­po­thèque, vous de­vez vous confor­mer à des ra­tios d’en­det­te­ment plus exi­geants. Vos obli­ga­tions fi­nan­cières, qui in­cluent le rem­bour­se­ment de l’hy­po­thèque, les taxes fon­cières, les frais de chauf­fage et d’élec­tri­ci­té et l’en­semble de ses dettes, ne doivent pas dé­pas­ser 44% de votre re­ve­nu. Tou­te­fois, les prê­teurs doivent consi­dé­rer dans ce ra­tio un taux hy­po­thé­caire plus éle­vé que ce­lui réel­le­ment ac­cor­dé. C’est là la nouveauté, no­tam­ment pour les hy­po­thèques à taux fixe de cinq ans.

Un ache­teur ayant un bon dos­sier de cré­dit peut ob­te­nir ces temps-ci un taux os­cil­lant au­tour de 3,6% pour une hy­po­thèque de cinq ans fixe. Si le prêt n’est pas as­su­ré par la SCHL, il faut ajou­ter 2% aux fins du cal­cul du ra­tio (donc 5,6%). Dans le cas d’un prêt as­su­ré, le taux uti­li­sé s’éta­blit à 5,34%. On s’as­sure ain­si que vous êtes en me­sure d’en­cais­ser une hausse des taux d’in­té­rêt, mais ces me­sures ont pour consé­quence de ré­duire les mon­tants que vous pou­vez em­prun­ter.

Le test s’ap­plique aux pre­miers ache­teurs comme aux ache­teurs ex­pé­ri­men­tés. « L’achat d’une voi­ture neuve fi­nan­cée à cré­dit in­flue­ra sur la ca­pa­ci­té d’em­prunt. Idéa­le­ment, on de­vrait net­toyer son bi­lan avant de ma­ga­si­ner une hy­po­thèque, et non le contraire », dit le cour­tier Yves Fer­ra­gu.

Quant aux pro­prié­taires dont les re­ve­nus ont di­mi­nué avant le re­nou­vel­le­ment de leur hy­po­thèque, par exemple à la suite d’une perte d’em­ploi, ils pour­raient ne plus se qua­li­fier. Dans ce cas, ils n’au­ront d’autres choix que de faire af­faire avec leur prê­teur ac­tuel, ce qui risque de ré­duire leur pou­voir de né­go­cia­tion. La mise de fonds mi­ni­male à l’achat d’une mai­son s’élève à 5 %. Pour évi­ter de de­voir as­su­rer le prêt hy­po­thé­caire au­près de la SCHL, vous de­vez ver­ser une mise de fonds de 20% du prix de l’ha­bi­ta­tion. En des­sous de ce seuil, la prime d’as­su­rance de la SCHL va­rie entre 2,8 % et 4,5% du mon­tant du prêt, se­lon votre ap­port fi­nan­cier. Avec une mise de fonds mi­ni­mum et une hy­po­thèque de 200000$, la prime s’élè­ve­ra donc à 9 000 $, un mon­tant qui s’ajou­te­ra à l’hy­po­thèque. Si la mise de fonds est de 15 %, la prime est ré­duite à 2,8 % de l’hy­po­thèque.

Il vaut la peine de sor­tir sa cal­cu­la­trice. De nom­breux prê­teurs consentent des taux hy­po­thé­caires moins éle­vés pour une hy­po­thèque as­su­rée. Pour­quoi? Un prêt as­su­ré com­porte moins de risque pour l’ins­ti­tu­tion. Ces créances peuvent aus­si être ti­tri­sées plus fa­ci­le­ment afin d’être re­ven­dues sur les mar­chés fi­nan­ciers.

Se­lon Hu­go Le­roux, d’Hy­po­the­ca, on peut ob­te­nir un taux de 3,25% pour un prêt as­su­ré de cinq ans fixe, par rap­port à 3,6% pour un prêt conven­tion­nel. Le ra­bais de taux com­pense en par­tie la prime d’as­su­rance. No­tez que vous pou­vez faire as­su­rer votre prêt même avec une

mise de fonds de plus de 20 %, la prime n’en se­ra que plus basse (entre 0,6 % et 1,7 %). Qui a dit que c’était simple de ma­ga­si­ner une hy­po­thèque ?

6. Pen­sez aux autres frais

Des ache­teurs pour­raient être ten­tés de mettre toutes leurs li­qui­di­tés dans la mise de fonds, tout en ou­bliant les autres frais qui les at­tendent : frais de no­taire et dé­mé­na­ge­ment, droit de mu­ta­tion im­mo­bi­lière (taxe de Bien­ve­nue), de même que les ri­deaux et la ton­deuse. La ré­flexion au su­jet de la mise de fonds doit te­nir compte de ce pa­ra­mètre.

Si vous re­cou­rez au RAP, les sommes re­ti­rées du REER peuvent être uti­li­sées au­tant pour la mise de fonds que pour payer ces fac­tures. Vous pou­vez les ré­in­ves­tir dans un CELI et même dans votre REER pour pro­fi­ter de la dé­duc­tion fis­cale, l’Agence du re­ve­nu du Ca­na­da ne fai­sant au­cun sui­vi de l’argent re­ti­ré du REER avec le RAP.

Gar­dez en tête qu’une taxe de 9 % sur la prime d’as­su­rance SCHL est payable au mo­ment d’of­fi­cia­li­ser la tran­sac­tion chez le no­taire. De plus, la SCHL peut re­fu­ser d’as­su­rer votre prêt si vous ne dé­te­nez pas à la banque l’équi­valent de 1,5 % de la va­leur de la mai­son pour ab­sor­ber tous ces frais.

7. Pen­sez aux ré­no­va­tions avant, après il se­ra trop tard

De nom­breux pro­prié­taires paient leurs ré­no­va­tions au moyen du re­fi­nan­ce­ment de leur ha­bi­ta­tion ou à l’aide d’une marge de cré­dit hy­po­thé­caire. Ces ou­tils sont par contre in­ac­ces­sibles si l’hy­po­thèque dé­passe 80 % de la va­leur de la mai­son, donc à la ma­jo­ri­té des pre­miers ache­teurs.

« Si la mai­son convoi­tée a be­soin de ré­no­va­tions, un pre­mier ache­teur ne pour­ra pas les faire avant plu­sieurs an­nées, à moins de payer comp­tant les tra­vaux ou de re­cou­rir à un prêt ré­no­va­tions au mo­ment de l’achat », dit De­nis Dou­cet, porte-pa­role chez Mut­li-Prêts.

Les mo­da­li­tés d’un tel prêt va­rient d’une ins­ti­tu­tion à l’autre, mais le prin­cipe est le même. Au mo­ment d’ac­cor­der l’hy­po­thèque, le prê­teur met à la dis­po­si­tion de l’ache­teur des fonds sup­plé­men­taires ac­ces­sibles seule­ment sur pré­sen­ta­tion des fac­tures prou­vant la réa­li­sa­tion des tra­vaux. Entre-temps, ces der­niers sont payés grâce à une marge ou une carte de cré­dit. Lorsque les ré­no­va­tions sont ter­mi­nées, les em­prunts tem­po­raires sont trans­fé­rés vers l’hy­po­thèque.

8. Res­te­rez-vous long­temps dans votre nou­velle mai­son ? Un pen­sez-y bien !

La plu­part des gens se pré­sentent au bu­reau de De­nis Dou­cet ob­nu­bi­lés par les taux. « Ils ne soup­çonnent pas toutes les ca­rac­té­ris­tiques que peut pré­sen­ter un contrat d’hy­po­thèque », constate le porte-pa­role de Mul­ti-Prêts.

Le taux d’in­té­rêt est un as­pect im­por­tant, mais il y en a d’autres. C’est pour­quoi le cour­tier hy­po­thé­caire s’in­for­me­ra de vos pro­jets. Pré­voyez-vous avoir des en­fants ? Pen­sez-vous être ap­pe­lé à tra­vailler dans une autre ville ou dans un autre pays ? Votre em­ploi est-il stable ? Les ré­ponses à ces ques­tions pour­raient avoir des consé­quences sur le choix du prê­teur, le terme du prêt, et sur le type de taux choi­si, fixe ou variable.

Si vous de­viez vendre votre mai­son avant la fin du terme, le plus sou­vent cinq ans, vous vous ex­po­se­rez à des pé­na­li­tés sa­lées pour paie­ment hy­po­thé­caire an­ti­ci­pé. La for­mule pour dé­ter­mi­ner le mon­tant est par­ti­cu­liè­re­ment désa­van­ta­geuse pour le client d’une hy­po­thèque à taux fixe. La pé­na­li­té peut par­fois équi­va­loir à la mise de fonds. Pour une hy­po­thèque à taux variable, elle est plus rai­son­nable. Elle re­pré­sente trois mois d’in­té­rêt.

Si la vente de la mai­son a pour but d’en ac­qué­rir une autre, sou­vent ce­la ne pose pas de pro­blèmes, le prê­teur ac­cep­te­ra de trans­fé­rer votre hy­po­thèque sur la nou­velle pro­prié­té dans les mêmes condi­tions, à moins que vous ne dé­mé­na­giez dans un autre pays.

Le conseiller hy­po­thé­caire ne vous po­se­ra pas ce genre de ques­tion, mais de­man­dez-vous dans votre for in­té­rieur si votre couple est so­lide. Les couples qui se brisent sont le plus sou­vent les vic­times de ces im­por­tantes pé­na­li­tés. Ils sortent ap­pau­vris de la sé­pa­ra­tion, sans pou­voir ache­ter une nou­velle ré­si­dence, avec une fac­ture de plu­sieurs mil­liers de dol­lars pour paie­ment hy­po­thé­caire an­ti­ci­pé.

9. Quelle est votre aver­sion au risque ?

Cette ques­tion ren­voie à une autre, la sem­pi­ter­nelle : fixe ou variable ? Au mo­ment de contrac­ter une hy­po­thèque, le taux variable est tou­jours plus bas que le taux fixe. Mais au contraire de ce der­nier, qui est ga­ran­ti jus­qu’à la fin du terme, le taux variable fluc­tue en fonc­tion du taux pré­fé­ren­tiel de la banque, qui bouge lui-même en fonc­tion du taux di­rec­teur de la Banque du Ca­na­da. Les dé­ten­teurs ac­tuels d’une telle hy­po­thèque en savent quelque chose, le coût de leur prêt a aug­men­té trois fois au cours des 18 der­niers mois.

Ce n’est pas la pers­pec­tive d’une hausse ou d’une baisse des taux qui doit vous gui­der, mais votre ca­pa­ci­té à sup­por­ter se­rei­ne­ment de telles fluc­tua­tions. Si vous êtes ner­veux, le taux fixe est pré­fé­rable.

Si les va­ria­tions ne vous font pas peur, le taux variable est gé­né­ra­le­ment avan­ta­geux. « Si l’écart entre le taux fixe et le taux variable est de moins de 75 points de base (0,75 %), le pre­mier peut être ga­gnant. Au-de­là, il fau­drait une re­mon­tée ra­pide et im­por­tante des taux pour que l’hy­po­thèque à taux fixe soit plus avan­ta­geuse », ex­plique Hu­go Le­roux.

Au mo­ment d’écrire ces lignes, le meilleur taux variable pour une hy­po­thèque non as­su­rée se si­tue à 2,75 %. Le taux fixe est à 3,6 %.

Conseil : vous pour­riez op­ter pour le taux variable et de­man­der que vos men­sua­li­tés soient équi­va­lentes à celles que vous au­riez dû payer avec un taux fixe. Vous ne sen­ti­rez pas les va­ria­tions de taux d’in­té­rêt et vous rem­bour se­rez plus ra­pi­de­ment votre ca­pi­tal.

10. Ma­ga­si­nez et né­go­ciez

Quand c’est le mo­ment de re­faire le toit de sa mai­son, vous n’hé­si­tez pas à de­man­der plu­sieurs sou­mis­sions. Pour­quoi ne pas en faire au­tant avec une hy­po­thèque ? « Je conseille de co­gner à la porte de trois prê­teurs au mi­ni­mum », dit le pla­ni­fi­ca­teur des Forces ar­mées, Ma­rio Lam­bert.

De­man­dez aus­si à un cour­tier hy­po­thé­caire ce qu’il peut vous of­frir. Il existe de mul­tiples prê­teurs spé­cia­li­sés dont les pro­duits ne sont of­ferts que par l’in­ter­mé­diaire des firmes de cour­tage.

Sur­tout, ne si­gnez ja­mais une hy­po­thèque au taux af­fi­ché par votre ins­ti­tu­tion fi­nan­cière. Il est ar­ti­fi­ciel­le­ment gon­flé.

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Le taux d’in­té­rêt est un as­pect im­por­tant, mais il y en a d’autres. C’est pour­quoi le conseiller hy­po­thé­caire s’in­for­me­ra de vos pro­jets.

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