Neuf pos­si­bi­li­tés pour l’in­ves­tis­seur im­mo­bi­lier

Les Affaires - - Investir - Yvan Cour­noyer re­dac­tion­le­saf­faires@tc.tc

On me de­mande sou­vent quel est le meilleur moyen de s’en­ri­chir en im­mo­bi­lier. Je ré­ponds alors: « Ça dé­pend. » En ef­fet, il y a plu­sieurs moyens de se lan­cer dans l’in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier, et di­vers fac­teurs dé­ter­mi­ne­ront la meilleure ap­proche pour cha­cun d’entre eux.

Je pense entre autres à votre âge, à vos li­qui­di­tés dis­po­nibles, à vos re­ve­nus, à la san­té de votre cré­dit, à l’in­ven­taire du sec­teur dans le­quel vous dé­si­rez in­ves­tir, à votre per­son­na­li­té, ain­si qu’à vos ob­jec­tifs.

La plu­part des gens qui ont réus­si à bâ­tir une for­tune en im­mo­bi­lier y sont par­ve­nus en de­ve­nant des ex­perts dans leur do­maine res­pec­tif. Ils ont ex­cel­lé dans un cré­neau. Pre­nez Ed­dy Sa­voie, des Ré­si­dences So­leil. Il a réus­si en in­ves­tis­sant dans les ré­si­dences pour per­sonnes âgées. CAPREIT, une so­cié­té de ges­tion de fonds de pla­ce­ment, a réus­si à cu­mu­ler plus de 48000 lo­ge­ments au Ca­na­da, prin­ci­pa­le­ment dans l’im­mo­bi­lier lo­ca­tif ré­si­den­tiel.

Re­gar­dons de plus près dif­fé­rentes voies qui s’offrent à l’in­ves­tis­seur im­mo­bi­lier. 1. Les im­meubles lo­ca­tifs ré­si­den­tiels Voi­ci le cré­neau que la plu­part des in­ves­tis­seurs dé­bu­tants uti­li­se­ront afin de se faire la main. L’achat d’un du­plex ou d’un tri­plex comme pre­mier in­ves­tis­se­ment est mon­naie cou­rante. Ce type d’im­meuble abonde sur le mar­ché et le fi­nan­ce­ment s’avère re­la­ti­ve­ment fa­cile grâce aux as­su­rances hy­po­thé­caires. De plus, le risque est li­mi­té puis­qu’il est as­sez fa­cile de re­vendre si l’ex­pé­rience n’est pas concluante. Un ex­cellent ou­til d’in­ves­tis­se­ment si vous cher­chez à com­bi­ner l’achat d’un toit et l’in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier. 2. Les ré­si­dences pour per­sonnes âgées Voi­là un type d’in­ves­tis­se­ment fort lu­cra­tif en termes de sur­plus de tré­so­re­rie. Règle gé­né­rale, l’ac­qui­si­tion de ré­si­dences pour per­sonnes âgées exige de plus grandes mises de fonds et plus de temps à consa­crer.

Les mises de fonds exi­gées par les ins­ti­tu­tions fi­nan­cières sont sou­vent de l’ordre de 35% à 50%, et l’as­su­rance prêt SCHL n’est dis­po­nible que pour des im­meubles de plus de 50 lo­ge­ments. De quoi dé­cou­ra­ger le néo­phyte qui vou­drait s’y aven­tu­rer. Une cer­taine ex­pé­rience en la ma­tière se­ra exi­gée avant que l’on vous ac­corde un prêt dans ce cré­neau très spé­cia­li­sé. 3. Les mai­sons de chambres Tout comme les ré­si­dences pour per­sonnes âgées, ce type d’in­ves­tis­se­ment est in­té­res­sant du point de vue des flux de tré­so­re­rie, et, autre avan­tage, il ne né­ces­si­te­ra pas au­tant de li­qui­di­tés lors de l’ac­qui­si­tion. Avec un peu de créa­ti­vi­té, il est re­la­ti­ve­ment simple de les fi­nan­cer à 100%.

As­su­rez-vous de vé­ri­fier si ce type d’ex­ploi­ta­tion est au­to­ri­sé par la mu­ni­ci­pa­li­té dans le sec­teur où vous dé­si­rez opé­rer. Pré­ve­nez votre as­su­reur de la vo­ca­tion que vous dé­si­rez don­ner à l’im­meuble afin d’évi­ter des en­nuis en cas de ré­cla­ma­tion ma­jeure. S’il n’avait pas été in­for­mé de vos ac­ti­vi­tés de lo­ca­tion, l’as­su­reur pour­rait re­fu­ser de vous dé­dom­ma­ger. C’est un scé­na­rio que l’on sou­haite évi­ter à tout prix. 4. Les im­meubles lo­ca­tifs com­mer­ciaux Voi­ci un type d’in­ves­tis­se­ment qui se veut des plus ren­tables. Mais il faut avoir ac­cès à de plus grandes quan­ti­tés d’ar­gent, car les ins­ti­tu­tions fi­nan­cières sont ici aus­si exi­geantes quant à la mise de fonds à in­jec­ter.

Règle gé­né­rale, les mises de fonds se­ront de l’ordre de 30% à 40% se­lon le type de lo­ca­taires com­mer­ciaux qui loue­ront vos lo­caux. Meilleure se­ra la qua­li­té de vos lo­ca­taires, moins la mise de fonds re­quise se­ra grande.

Con­trai­re­ment à l’im­mo­bi­lier lo­ca­tif ré­si­den­tiel où les baux de la Régie du lo­ge­ment sont obli­ga­toires, en im­mo­bi­lier com­mer­cial, il n’y a au­cun mo­dèle ni au­cun for­mu­laire pres­crit. Vous de­vrez donc être vi­gi­lant et avi­sé lorsque vous achè­te­rez un im­meuble com­por­tant des baux exis­tants. Ana­ly­sez-les bien et, en cas de doute, faites-vous ac­com­pa­gner par un avo­cat qui s’y connaît en la ma­tière. Vous ré­dui­rez ain­si vos risques.

Si vous dé­si­rez ache­ter un im­meuble com­mer­cial pour y ins­tal­ler votre com­merce, il se pour­rait que la Banque de dé­ve­lop­pe­ment du Ca­na­da vous per­mette d’amor­tir la du­rée du prêt sur 25 ans et de ré­duire la mise de fonds re­quise. In­for­mez-vous au­près de l’ins­ti­tu­tion. 5. Les Ce type d’in­ves­tis­se­ment a de plus en plus la cote, car il per­met entre autres de gé­né­rer ra­pi­de­ment des li­qui­di­tés et, à la li­mite, de réus­sir à vivre ra­pi­de­ment de l’im­mo­bi­lier.

Si vous op­tez pour les flips de type ré­nos, réa­li­sées sur des mai­sons uni­fa­mi­liales, vous au­rez ac­cès à un im­mense in­ven­taire et à une très grande banque d’ache­teurs, avan­tage in­dé­niable lors­qu’on désire flip­per un im­meuble. En ef­fet, plus il y au­ra d’ache­teurs pour un type de pro­prié­té, plus les pos­si­bi­li­tés de la re­vendre ra­pi­de­ment se­ront grandes. N’ou­bliez pas que dans la plu­part des flips, il s’agit d’une course contre la montre. Plus vite vous ven­drez, plus vos pro­fits se­rons éle­vés. 6. L’achat de ter­rains Ce genre d’in­ves­tis­se­ment n’est pas très pri­sé par les in­ves­tis­seurs dé­bu­tants puisque le fi­nan­ce­ment de ter­rains est re­la­ti­ve­ment com­plexe. En ef­fet, rares sont les ins­ti­tu­tions fi­nan­cières qui ac­ceptent de fi­nan­cer l’achat de ter­rains, à moins que ce soit pour y construire, dans un dé­lai de six mois à une an­née, votre ré­si­dence prin­ci­pale. Dans ce cas, Des­jar­dins pour­rait ac­cep­ter de vous fi­nan­cer à hau­teur de 50% à 65% de la va­leur du ter­rain. En­core une fois, com­mu­ni­quez avec votre ins­ti­tu­tion afin de connaître les condi­tions exactes propres à votre si­tua­tion et à votre pro­jet. 7. La lo­ca­tion à court terme Les li­qui­di­tés gé­né­rées sont éga­le­ment fort in­té­res­santes avec ce type d’in­ves­tis­se­ment, car en règle gé­né­rale, louer à court terme est beau­coup plus ren­table qu’à long terme. Votre pro­duit doit ce­pen­dant être at­ti­rant et loué fré­quem­ment.

Dans cette ca­té­go­rie, on pense au po­pu­laire site Airbnb. Un ex­cellent moyen de re­joindre de nom­breux clients et d’aug­men­ter le taux d’oc­cu­pa­tion de vos co­pro­prié­tés, mai­sons, lo­ge­ments ou cha­lets.

Tou­jours dans la lo­ca­tion à court terme, on re­trouve la lo­ca­tion cor­po­ra­tive, c’est-à-dire la lo­ca­tion de co­pro­prié­tés et lo­ge­ments de luxe où tout est in­clus. On cible ha­bi­tuel­le­ment ici les en­tre­prises qui cherchent à lo­ger du per­son­nel. Ces der­nières pré­fèrent of­frir une qua­li­té de vie à leurs em­ployés en met­tant à leur dis­po­si­tion une co­pro­prié­té meu­blée, par exemple, plu­tôt que de les lo­ger dans des hô­tels.

La lo­ca­tion de cha­lets entre aus­si dans cette ca­té­go­rie. Elle se veut un ex­cellent moyen de joindre l’utile à l’agréable (louer dans les pé­riodes où on ne peut en jouir). La dif­fi­cul­té: ce ne se­ra ren­table que si vous pri­vi­lé­giez la lo­ca­tion. Si vous uti­li­sez le cha­let pour votre plai­sir du­rant les pé­riodes les plus pri­sées, vous au­rez de la dif­fi­cul­té à faire de l’ar­gent. 8. L’in­ves­tis­se­ment pas­sif Que di­riez-vous de de­ve­nir prê­teur pri­vé par­ti­ci­pa­tif? Vous pour­riez prê­ter votre ar­gent en échange d’un taux d’in­té­rêt et d’une par­ti­ci­pa­tion aux pro­fits, dans un pro­jet de flips par exemple. Après avoir trou­vé des em­prun­teurs, vous ob­tien­drez des re­ve­nus pas­sifs. Le plus simple reste ce­pen­dant d’ache­ter des parts dans un fonds de pla­ce­ment im­mo­bi­lier (REIT).

Mais ce n’est pas sans risque. Il faut sa­voir éva­luer la qua­li­té du pro­jet au­quel on veut par­ti­ci­per ou en­core le fonds dans le­quel on désire in­ves­tir. 9. La lo­ca­tion d’es­paces d’en­tre­po­sage On a tous vu pous­ser comme des cham­pi­gnons les es­paces d’en­tre­po­sage. Il s’agit d’un type d’in­ves­tis­se­ment très par­ti­cu­lier. De­puis les an­nées 2000, plu­sieurs en­tre­prises ayant d’im­por­tants ca­pi­taux se sont spé­cia­li­sées dans ce cré­neau. En­core une fois, les mises de fonds exi­gées par les ins­ti­tu­tions fi­nan­cières sont éle­vées, de l’ordre de 30% à 50%. L’avan­tage ma­jeur avec l’en­tre­po­sage est que vous n’au­rez pas de conflits de lo­ca­taires à gé­rer, peu ou pas d’en­tre­tien (outre l’en­ve­loppe de l’im­meuble) et très peu de mau­vaises créances. À vous de choi­sir Il existe plu­sieurs fa­çons de réus­sir en im­mo­bi­lier. Quel est votre cré­neau? Vous se­rez en me­sure de le dé­cou­vrir en tes­tant quelques-unes des dif­fé­rentes pos­si­bi­li­tés. Par la suite, ten­tez d’ex­ploi­ter le cré­neau que vous ai­mez le plus et dans le­quel vous êtes le plus à l’aise.

Newspapers in French

Newspapers from Canada

© PressReader. All rights reserved.