Per­son­na­li­té in­ter­na­tio­nale

– El­len Dun­ham-Jones,

Les Affaires - - Sommaire - Chro­nique Re­tro­fit­ting Su­bur­bia

16 El­len Dun­ham-Jones : « Le de­si­gn du 20e siècle n’a pas été conçu pour les pro­blèmes du 21e siècle »

a ob­te­nu de nom­breux prix et a fait école. De quoi traite-t-il ? EL­LEN DUN­HAM-JONES

– De la fa­çon dont les ag­glo­mé­ra­tions tentent de gé­rer des en­jeux pour les­quels elles n’ont pas été des­si­nées. Le de­si­gn du 20e siècle n’a pas été conçu pour les pro­blèmes du 21e siècle. Il y a, entre autres, tous ces édi­fices aban­don­nés ou in­adé­quats à qui il faut trou­ver une autre vo­ca­tion. Il faut les trans­for­mer en lieux plus adap­tés à notre style de vie et aux nou­velles contraintes so­ciales et en­vi­ron­ne­men­tales.

D.B. – Aux États-Unis, le tiers des centres com­mer­ciaux a chan­gé de vo­ca­tion, est en tran­si­tion ou est aban­don­né. On ob­serve trois stra­té­gies de conver­sion. Quelle est la pré­fé­rée des mu­ni­ci­pa­li­tés ? E.D.J.

– Elles pré­fèrent la dé­mo­li­tion pour faire place à une construc­tion neuve plus dense, af­fi­chant sou­vent des usages mixtes, car elles peuvent alors conti­nuer de per­ce­voir des taxes. Tou­te­fois, cette stra­té­gie ne fonc­tionne que dans un mar­ché éco­no­mique vi­gou­reux. Si le centre com­mer­cial a fer­mé parce que un ou plu­sieurs em­ployeurs im­por­tants ont ces­sé leurs ac­ti­vi­tés et que les ci­toyens n’ont plus d’ar­gent, il ne sert à rien de ré­in­ves­tir dans un autre édi­fice. Si, par contre, le centre com­mer­cial a fer­mé parce qu’un autre centre plus ré­cent at­tire les consom­ma­teurs, alors il est pro­ba­ble­ment per­ti­nent de re­cons­truire un édi­fice à vo­ca­tion lé­gè­re­ment dif­fé­rente.

D.B. – Quelles sont les deux autres stra­té­gies de conver­sion ? E.D.J.

– Vous pou­vez conser­ver le bâ­ti­ment et lui don­ner une vo­ca­tion de ser­vice à la col­lec­ti­vi­té : édu­ca­tion, ser­vices gou­ver­ne­men­taux, ser­vices mé­di­caux, etc. Par­fois, ces an­ciens centres com­mer­ciaux ac­cueillent des en­tre­prises. Ain­si, les ci­toyens y vont dé­sor­mais pour faire de l’ar­gent au lieu de le dé­pen­ser! Le spectre d’en­tre­prises qui choi­sissent ces an­ciens centres com­mer­ciaux est vaste : on y trouve des centres d’ap­pels aus­si bien que des centres de re­cherche. Google a ins­tal­lé son la­bo­ra­toire d’in­no­va­tions de rup­ture, Google X, dans un centre com­mer­cial aban­don­né de Moun­tain View. La troi­sième stra­té­gie consiste à ra­me­ner le site à un état na­tu­rel. On dé­mo­lit l’édi­fice, on re­tire l’as­phalte et on ins­talle un parc, un jar­din, des bas­sins, etc. De nom­breux centres com­mer­ciaux sont construits sur des mi­lieux hu­mides, ce qui ex­plique plu­sieurs pro­blèmes d’inon­da­tion. En re­don­nant une vo­ca­tion na­tu­relle à ces ter­rains, les mu­ni­ci­pa­li­tés ré­ta­blissent l’équi­libre et contrôlent leurs coûts de ges­tion des in­ci­dents. À Me­ri­den, au Con­nec­ti­cut, on avait construit un centre com­mer­cial au­des­sus d’une crique, au centre-ville. Lors­qu’il est tom­bé en désué­tude, la Ville a trans­for­mé les lieux en un parc, qui sert aus­si à contrô­ler les eaux de pluie pour pré­ve­nir les inon­da­tions.

D.B. – À Co­lum­bus, en Ohio, le rem­pla­ce­ment du centre com­mer­cial Ci­ty Cen­ter par un parc a mar­qué le dé­but d’une re­vi­ta­li­sa­tion. Ra­con­tez-nous. E.D.J.

– L’édi­fice de trois étages abri­tant Ci­ty Cen­ter, au centre-ville, avait été dé­ser­té au pro­fit de nou­veaux centres com­mer­ciaux si­tués en ban­lieue. Ca­pi­tol South, un OBNL créé par Co­lum­bus pour dé­ve­lop­per le centre-ville, a étu­dié di­vers scé­na­rios. Puis, ins­pi­ré par Bryant Park à New York, Co­lum­bus a choi­si de tout ra­ser. On a conser­vé le sta­tion­ne­ment sou­ter­rain. La Ville en a don­né les re­ve­nus à la col­lec­ti­vi­té, en échange de l’ani­ma­tion du parc, re­bap­ti­sé Co­lum­bus Com­mons. On y tient ré­gu­liè­re­ment des évé­ne­ments. Cet acha­lan­dage a at­ti­ré l’at­ten­tion des pro­mo­teurs im­mo­bi­liers. Des mai­sons ont été construites à la li­sière du parc. Re­don­ner une vo­ca­tion so­ciale et en­vi­ron­ne­men­tale à cet an­cien centre com­mer­cial a dé­clen­ché un dé­ve­lop­pe­ment éco­no­mique.

D.B. – Cer­tains de ces centres com­mer­ciaux aban­don­nés ont été ra­che­tés par des in­ves­tis­seurs étran­gers. Mais ce n’est pas une ga­ran­tie de suc­cès. Pour­quoi ? E.D.J.

– En ef­fet, des in­ves­tis­seurs russes, chi­nois et sud-amé­ri­cains mettent la main sur ces édi­fices. Ils vivent dans des éco­no­mies en crois­sance où de nou­veaux centres com­mer­ciaux sont bâ­tis ré­gu­liè­re­ment et dont les lo­caux se louent ai­sé­ment. Ils croient que ce se­ra aus­si fa­cile en Amé­rique du Nord. Lor­qu’ils réa­lisent que ça ne l’est pas, ils se dés­in­té­ressent de leurs in­ves­tis­se­ments. Et les lo­caux de­meurent vides. Cette nou­velle si­tua­tion frustre les mu­ni­ci­pa­li­tés qui, au dé­part, croyaient avoir trou­vé une nou­velle so­lu­tion à leur pro­blème de lo­caux va­cants. Or, ces in­ves­tis­seurs étran­gers at­tendent de re­vendre ; ils ne sou­haitent pas conver­tir leurs édi­fices.

D.B. – Vous avez ren­con­tré un de ces in­ves­tis­seurs étran­gers ré­cem­ment. Com­ment ce­la s’est-il dé­rou­lé ? E.D.J.

– À At­lan­ta, j’ai ren­con­tré le re­pré­sen­tant d’un in­ves­tis­seur russe pro­prié­taire d’an­ciens centres com­mer­ciaux de cette ville. Je lui ai pré­sen­té des exemples de conver­sions réus­sies. Il s’est mon­tré in­té­res­sé. Mais, une fois le mes­sage trans­mis à la di­rec­tion, à Mos­cou, il n’y a eu au­cun sui­vi. Cet in­ves­tis­seur ne sou­haite en­tre­prendre au­cun pro­jet. Il at­tend le bon mo­ment pour vendre.

D.B. – Vous en­sei­gnez à vos étu­diants de des­si­ner des édi­fices ver­sa­tiles qui tra­ver­se­ront les trans­for­ma­tions so­ciales et éco­no­miques. Vous ci­tez le cas des sta­tion­ne­ments éta­gés. E.D.J.

– La mon­tée des vé­hi­cules au­to­nomes change la donne pour le sta­tion­ne­ment. À terme, on peut ima­gi­ner que la de­mande de places de sta­tion­ne­ment va chu­ter consi­dé­ra­ble­ment. Les vé­hi­cules au­to­nomes se­ront en mou­ve­ment, dé­po­sant des pas­sa­gers et en cueillant d’autres. Lors­qu’ils se sta­tion­ne­ront, ils au­ront be­soin de moins d’es­pace, car au­cun pas­sa­ger n’en ou­vri­ra les portes pour des­cendre. Il fau­drait donc conce­voir des sta­tion­ne­ments éta­gés qui pour­ront être conver­tis en ré­si­dences ou en bu­reaux. Il faut, entre autres, que les rampes puissent être en­le­vées. Pour l’ins­tant, les avis sont par­ta­gés. Cer­tains pro­mo­teurs im­mo­bi­liers in­ves­tissent pour que leurs sta­tion­ne­ments éta­gés soient conver­tibles à terme. D’autres pré­fèrent se conten­ter de la vo­ca­tion ac­tuelle et ne se pro­jettent pas dans l’ave­nir.

D.B. – Com­ment la conver­sion des centres com­mer­ciaux est-elle in­fluen­cée par les nou­veaux oc­cu­pants de la ban­lieue, les millé­niaux ? E.D.J.

– Les millé­niaux em­mé­nagent en ban­lieue et y trans­portent leurs va­leurs et un style de vie ur­bain. Leurs pa­rents va­lo­ri­saient la vie pri­vée et l’es­pace. Eux pré­fèrent l’économie de par­tage à l’économie de pos­ses­sion. Et ils re­cherchent un style de vie plus com­mu­nau­taire. Les centres com­mer­ciaux re­con­ver­tis com­prennent sou­vent des es­paces pié­ton­niers et des sen­tiers verts.

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