Ache­ter un cha­let : un bon pla­ce­ment ?

Les Affaires - - Billet | Sommaire - Ce texte est re­pris de notre pu­bli­ca­tion soeur Conseiller. Im­mo­bi­lier Syl­vain B. Trem­blay re­dac­tion­le­saf­faires@tc.tc

Est-ce une bonne idée de ma­ga­si­ner une ré­si­dence se­con­daire ces jours-ci ? Très cer­tai­ne­ment. Il est tou­jours agréable d’ex­plo­rer le mar­ché du cha­let ou de la mai­son de cam­pagne, pour le plai­sir de se rin­cer l’oeil. Est-ce que c’est un bon pla­ce­ment ? La ré­ponse est moins claire.

On a tous dé­jà en­ten­du par­ler de la règle des « 3 S » au su­jet du mar­ché im­mo­bi­lier: site, site et site! Le plus im­por­tant lors­qu’on ma­ga­sine une mai­son est donc son em­pla­ce­ment. Le même prin­cipe s’ap­plique au mar­ché de la ré­si­dence se­con­daire, à une dif­fé­rence près: il est beau­coup plus fra­gile et sen­sible aux fluc­tua­tions éco­no­miques.

Se pro­cu­rer un cha­let re­lève plus de la consom­ma­tion dis­cré­tion­naire que de la consom­ma­tion de base. Les ache­teurs sont moins nom­breux; un cha­let est un bien de luxe. Dans l’éven­tua­li­té d’un res­ser­re­ment éco­no­mique, les dé­penses dis­cré­tion­naires sont les pre­mières que l’on coupe. Dans de telles condi­tions, on re­mar­que­ra une aug­men­ta­tion de l’offre et une di­mi­nu­tion de la de­mande. Pour­rait s’en­suivre une chute plus ou moins mar­quée des prix en fa­veur des consom­ma­teurs. C’est ce qu’on ap­pelle un mar­ché d’ache­teurs.

Il suf­fit de consul­ter le site Real­tor.ca pour très vite se rendre compte que les in­ven­taires sont ex­trê­me­ment éle­vés, car il y a plus de ven­deurs que d’ache­teurs. À titre d’exemple, la ré­gion de Char­le­voix, la terre de mes an­cêtres et la plus belle ré­gion au monde (je suis un peu chau­vin), af­fi­chait il n’y a pas si long­temps plus de 500 mai­sons à vendre (en ex­cluant le pied du mont Sainte-Anne, qui en of­frait plus de 200). Il y avait plus de 100 mai­sons dis­po­nibles à l’île d’Or­léans. Pour les ache­teurs in­té­res­sés à ces der­nières, il faut sa­voir qu’elles sont hors de prix, qu’il existe des contraintes de pro­tec­tion du pa­tri­moine et que l’ac­cès est li­mi­té à un seul pont.

Plus près de Mon­tréal, la ré­gion des Lau­ren­tides af­fiche plus de 2000 de­meures à vendre. Les Can­tons-de-l’Est en offrent près de 2 000 –, on en re­trouve plus de 200 à Bro­mont seule­ment et plus de 750 au­tour du lac Mem­phré­ma­gog… Énor­mé­ment de choix pour les ache­teurs.

Le ven­deur de­vra, de son cô­té, s’ar­mer de pa­tience et de flexi­bi­li­té et ajus­ter son prix à la réalité du mar­ché, à moins que sa mai­son ne se trouve sur un site ex­cep­tion­nel. C’est le re­tour du ba­lan­cier.

Choi­sir le lieu avec soin

Si un ache­teur in­for­mé du contexte ac­tuel veut tou­jours al­ler de l’avant, voi­ci com­ment l’ai­der à faire un choix.

Ré­gion: on peut tra­cer un cercle d’un rayon cor­res­pon­dant au temps de dé­pla­ce­ment que l’ache­teur juge ac­cep­table entre sa ré­si­dence prin­ci­pale et son cha­let. Les ré­si­dents de Mon­tréal de­vraient pré­voir plus de 2h30, si­non ils risquent de se re­trou­ver à La­val ou Bros­sard…

Mi­lieu: si la de­meure est si­tuée sur le bord de l’eau, il faut y al­ler avec pré­cau­tion et son­ger aux ré­per­cus­sions de la crue des eaux, aux règles de pro­tec­tion des berges et de l’en­vi­ron­ne­ment, etc.

De fa­çon gé­né­rale, l’ache­teur doit éva­luer s’il a as­sez de temps pour pro­fi­ter d’une deuxième de­meure. Des conjoints qui ont de jeunes en­fants et qui tra­vaillent tous les deux de 40 à 50 heures par se­maine ne se­ront peut-être pas dis­po­nibles as­sez sou­vent pour que cet achat en vaille la peine.

Par­lons d’ar­gent

Le bud­get, main­te­nant. Com­ment fi­nan­cer une telle dé­pense? L’ache­teur d’une ré­si­dence se­con­daire au­rait d’abord in­té­rêt à avoir com­plè­te­ment rem­bour­sé le prêt hy­po­thé­caire sur sa de­meure prin­ci­pale. Il pour­ra ain­si uti­li­ser les fonds propres dis­po­nibles sur celle-ci pour fi­nan­cer son achat.

Bon à sa­voir: il est par­fois im­pos­sible d’ob­te­nir un prêt hy­po­thé­caire pour cer­tains cha­lets s’ils ne sont pas ha­bi­tables à l’an­née.

Si prêt il y a, son rem­bour­se­ment ne de­vrait pas ex­cé­der 35% du re­ve­nu dis­po­nible (25% pour se lo­ger et 10% à des fins dis­cré­tion­naires). Pour­quoi ce 10%? Lorsque qu’un mé­nage se pro­cure un cha­let, c’est sou­vent pour y pas­ser une bonne par­tie de ses va­cances. Ce 10% sert donc à payer les dé­penses qui y sont liées, comme les den­rées, sor­ties et loi­sirs.

Pour ac­qué­rir un cha­let de 350000$, un mé­nage de­vra dé­bour­ser au moins 70 000 $ comp­tant (20% de mise de fonds) et contrac­ter un prêt de 280 000 $. Sur une pé­riode de 25 ans, à un taux de 4%, un tel prêt re­quiert des men­sua­li­tés de 1 500 $, ou 18 000 $ par an. Ajou­tons 5000$ de taxes fon­cières pour la ré­si­dence se­con­daire aux 6000 $ pour la ré­si­dence prin­ci­pale et on ob­tient des dé­penses de 29000$ par an. Un mé­nage qui dis­pose d’un re­ve­nu de 83 000 $ et d’une mise de fonds de 70 000 $ peut donc pen­ser ac­qué­rir un tel cha­let à condi­tion d’avoir préa­la­ble­ment rem­bour­sé la dette liée à sa ré­si­dence prin­ci­pale. Quant à l’ap­pré­cia­tion fu­ture de la ré­si­dence se­con­daire, il fau­dra voir.

Autre exemple. Sup­po­sons qu’un ache­teur a fait l’af­faire de la dé­cen­nie et que la va­leur du cha­let qu’il s’est pro­cu­ré à 350 000 $ s’ap­pré­cie de fa­çon im­por­tante au cours des an­nées sui­vantes, de telle sorte qu’il ob­tient 150% en 10 ans… Le cha­let vaut dé­sor­mais 525000$. Il ne faut pas ou­blier que le gain en ca­pi­tal net de 175000$ ain­si ob­te­nu se­rait im­po­sable. En consi­dé­rant les règles pré­sen­te­ment en vi­gueur, on parle d’une fac­ture fis­cale de 43750$, lais­sant tout de même un gain net de 131250$.

Mais ne rê­vons pas trop en cou­leur, ce scé­na­rio de­meure fort peu pro­bable… Il est à noter qu’il existe des pos­si­bi­li­tés à ex­plo­rer en pa­reille si­tua­tion afin de ré­duire les in­ci­dences fis­cales d’une telle tran­sac­tion (dé­si­gna­tion d’une ré­si­dence prin­ci­pale, etc.).

Un cha­let, c’est aus­si une deuxième mai­son et tous les tra­vaux d’en­tre­tien qui viennent avec… Si le consom­ma­teur n’est pas bri­co­leur, pour­quoi ne pas tout sim­ple­ment louer plu­tôt qu’ache­ter ? Après tout, quatre mois au pied des pentes avec la pe­tite fa­mille ne coû­te­ront que de 8000$ à 10000$ pour l’hi­ver, sans les sou­cis re­la­tifs à l’en­tre­tien des lieux ni le ca­rac­tère éphé­mère de la pos­ses­sion d’un tel ac­tif.

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L’ache­teur d’une ré­si­dence se­con­daire au­rait d’abord in­té­rêt à avoir com­plè­te­ment rem­bour­sé le prêt hy­po­thé­caire sur sa de­meure prin­ci­pale.

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