TOURS DE BU­REAUX: RISQUE - T - ON LA SUR­OFFRE?

Prin­ci­paux pro­jets d’im­mo­bi­lier com­mer­cial (nombre d’étages to­tal)

Les Affaires - - Front Page - Mar­tin Jo­li­coeur mar­tin.jo­li­coeur@tc.tc @Jo­li­coeurNews

À Mon­tréal, le sec­teur de l’im­mo­bi­lier com­mer­cial connaît un très fort re­gain d’ac­ti­vi­té. Dé­cou­vrez quels sont les pro­jets en cours, et s’il y a lieu de s’in­quié­ter d’une telle ef­fer­ves­cence.

À n’en pas dou­ter, le sec­teur de l’im­mo­bi­lier com­mer­cial connaît une pé­riode de grande ac­ti­vi­té. Après la construc­tion de di­zaines d’hô­tels et de com­plexes de condo­mi­niums, les pro­jets de nou­velles tours de bu­reaux au cen­tre­ville de Mon­tréal se mul­ti­plient.

Des cen­taines d’étages, des mil­lions de pieds car­rés de sur­face bé­ton­née… C’est par di­zaines que les pro­jets de construc­tion de tours de bu­reaux sont at­ten­dus pour le centre-ville et sa pé­ri­phé­rie dans les pro­chaines an­nées.

Si cer­tains édi­fices, comme l’Îlot Bal­mo­ral (pro­chain siège de l’Of­fice na­tio­nal du film), ac­cueille­ront les tra­vailleurs dans les pro­chaines se­maines, d’autres met­tront en­core quatre ou cinq ans avant de pou­voir en faire au­tant.

C’est le cas du pro­jet phare de construc­tion du nou­veau siège so­cial de la Banque Na­tio­nale. Ce pro­jet de 36 étages et d’un de­mi-mil­liard de dol­lars d’in­ves­tis­se­ment, at­ten­du « si tout va bien » pour 2022, sym­bo­lise à lui seul la confiance qui règne pré­sen­te­ment dans l’in­dus­trie im­mo­bi­lière, gon­flée à bloc par une crois­sance éco­no­mique sou­te­nue.

25 ans avant l’ex­ci­ta­tion

Jean Lau­rin, pré­sident de la firme im­mo­bi­lière De­ven­core, par­ti­cipe à ce vent de confiance. « Nous vi­vons de belles an­nées, confirme-t-il. L’éco­no­mie va bien, les de­mandes d’es­paces de bu­reaux sont au ren­dez-vous. Et après des an­nées à gar­der leurs pro­jets dans des car­tons, les in­ves­tis­seurs se re­mettent à construire. C’est ex­ci­tant. C’est un si­gnal po­si­tif pour la mé­tro­pole. »

Il faut com­prendre que cette ef­fer­ves­cence sur­vient après deux dé­cen­nies de vaches maigres dans l’im­mo­bi­lier com­mer­cial mon­tréa­lais. Avant que la Tour Ai­mia (35 étages) ne s’élève, il y a un peu plus de trois ans, à l’ex­tré­mi­té nord du Square Vic­to­ria, Mon­tréal n’avait pas as­sis­té à la construc­tion de tels nou­veaux im­meubles de bu­reaux de­puis 25 ans, note le pa­tron de De­ven­core.

De fait, les construc­tions de la tour em­blé­ma­tique du 1000 de la Gau­che­tière (51 étages), du gratte-ciel de style néo­mo­derne du 1250, bou­le­vard Re­né-Lé­vesque Ouest (47 étages), ou en­core du Centre du com­merce mon­dial de Mon­tréal (522000pieds car­rés sur dix étages) datent toutes d’avant la pre­mière moi­tié des an­nées 1990.

De­puis, le mar­ché du bu­reau a re­pris du mieux. À la fa­veur d’une suc­ces­sion d’an­nées de crois­sance sont ap­pa­rues, ces der­nières an­nées : la Tour De­loitte, un édi­fice de 500000 pieds car­rés sur 26 étages, voi­sin de la Gare Wind­sor; L’Ave­nue, une tour de 50 étages à usage mixte, dont 80000 pieds car­rés de bu­reaux; et la Mai­son Ma­nu­vie, une nou­velle tour de 27 étages (470000 pieds car­rés) si­tuée au 900, bou­le­vard De Mai­son­neuve Ouest.

Au to­tal, c’est donc un peu plus d’un mil­lion de pieds car­rés d’es­paces qui se sont ajou­tés à l’offre de bu­reaux du seul quar­tier des af­faires de Mon­tréal en un peu plus de deux ans (entre sep­tembre 2015 et dé­cembre 2017).

Pas en­core d’in­quié­tude

C’est beau­coup. Néan­moins, le risque de sur­offre ne semble pas en­core in­quié­ter les ex­perts. Bien au contraire, as­sure Avi Kris­pine, vice-pré­sident exé­cu­tif et di­rec­teur gé­né­ral des ac­ti­vi­tés de la so­cié­té im­mo­bi­lière CBRE au Qué­bec. L’ex­pert de son sec­teur se dit en­core « très confor­table » avec les taux d’in­oc­cu­pa­tion que pré­sente le mar­ché mon­tréa­lais du bu­reau à l’heure ac­tuelle.

Se­lon les der­nières don­nées com­pi­lées par CBRE, le quar­tier des af­faires de Mon­tréal af­fiche un taux d’in­oc­cu­pa­tion de 9,5 %, en lé­gère baisse sur un an. Les im­meubles de pres­tige, de ca­té­go­rie A, qui comptent pour la moi­tié des quelque 45 mil­lions de pieds car­rés de bu­reaux du cen­tre­ville, af­fichent un taux de va­cance de 8,3 %, tan­dis que les édi­fices de ca­té­go­rie B com­posent avec des taux d’in­oc­cu­pa­tion de 11,1 %.

La de­mande est au ren­dez-vous. Même que, se­lon Col­liers In­ter­na­tio­nal, une autre firme im­mo­bi­lière, il s’est loué pour 1,3 mil­lion de pieds car­rés de bu­reaux de­puis juillet der­nier à Mon­tréal.

Ce qui af­fecte le mar­ché ac­tuel­le­ment est la ra­re­té des grands blocs d’es­pace ca­pables de ré­pondre aux be­soins d’en­tre­prises à la re­cherche de cinq à six étages de bu­reaux conti­gus, sou­tient Jean Lau­rin, de De­ven­core.

De fait, le centre-ville ne compte que de trois à quatre im­meubles pou­vant of­frir de 50000 à 100000 pieds car­rés d’es­paces de bu­reaux conti­gus, et guère plus pour les lo­caux ap­pa­rem­ment très po­pu­laires de 100000 pieds car­rés et plus, confirme Avi Kris­pine. « Dans un tel contexte, ana­lyse-t-il, je vous di­rais que toute nou­velle an­nonce de construc­tion est en­core très bien­ve­nue. »

Et ce n’est pas fi­ni

Ce­la tombe bien, puisque les pro­jets en construc­tion ou en cours de réa­li­sa­tion ne manquent pas au centre-ville. Dans les pro­chaines se­maines, une nou­velle tour de 13 étages (280000 pieds car­rés), bap­ti­sée l’Îlot Bal­mo­ral, ou­vri­ra dans le Quar­tier des spec­tacles. Dans le même sec­teur, rue Sainte-Ca­the­rine Ouest, le pro­jet mixte du Car­ré Saint-Laurent (dont 150000 pieds car­rés de bu­reaux) s’ajou­te­ra à l’offre ac­tuelle.

De plus, avant que le nou­veau gratte-ciel de 36 étages (1,1 mil­lion de pieds car­rés) de la Banque Na­tio­nale ne soit ter­mi­né en 2022, rue Saint-Jacques, les stu­dios de Té­lé-Qué­bec se­ront conver­tis en bu­reaux pour ac­cueillir un mil­lier de fonc­tion­naires, Ra­dio-Ca­na­da au­ra in­té­gré ses nou­veaux lo­caux de 418000 pieds car­rés (en 2020) aux abords du pont Jacques-Car­tier, et le Vic­to­ria sur le parc, pro­jet mixte me­né par Broc­co­li­ni, of­fri­ra 330000 pieds car­rés de bu­reaux sup­plé­men­taires.

Ce­la va sans comp­ter la conver­sion en bu­reaux du 1100 At­wa­ter (174000 pieds car­rés) et le re­tour sur le mar­ché de la lo­ca­tion de 21 étages de bu­reaux (225000 pieds car­rés) de l’édi­fice de la Stan­dard Life, et de vastes lo­caux du 2 000, rue Mans­field, lais­sés va­cants à la suite de l’ou­ver­ture de la Mai­son Ma­nu­vie, sa voi­sine.

En­fin, c’est aus­si pen­dant cette pé­riode que les pro­chains pro­prié­taires du 600, rue De La Gau­che­tière Ouest, cher­che­ront pre­neurs pour les 28 étages (713000 pieds car­rés) que quit­te­ra la Banque Na­tio­nale une fois ses nou­veaux quar­tiers li­vrés, que le Groupe Mach ten­te­ra d’oc­cu­per la tour de 25 étages que Ra­dio-Ca­na­da li­bé­re­ra dès 2020, et que Car­bon­leo, pro­mo­teur de Royal­mount, se­ra prêt à écou­ler ses pre­miers es­paces de bu­reaux (250000 pieds car­rés).

Risque de sur­chauffe à l’ho­ri­zon?

Faut-il se ré­jouir d’au­tant d’ac­ti­vi­tés? Ou fau­drait-il au contraire da­van­tage s’en in­quié­ter? Com­bien de nou­velles tours de bu­reaux pour­ront ain­si en­core être éri­gées? Sur­tout, pen­dant com­bien de temps en­core l’éco­no­mie de la mé­tro­pole sau­ra-t-elle en­core en ab­sor­ber avant de po­ser le ge­nou?

À ce su­jet, Syl­vain Cos­sette, pré­sident et chef de la di­rec­tion de Co­mi­nar, ex­pri­mait pu­bli­que­ment au prin­temps der­nier que si la si­tua­tion ris­quait d’être bé­né­fique pour Mon­tréal à long terme, à plus court terme, ces nou­velles construc­tions ris­quaient peut-être de créer des hausses de taux de va­cance et une pres­sion à la baisse sur les prix de lo­ca­tion.

Dé­jà, le Fonds im­mo­bi­lier FTQ confir­mait en oc­tobre que la so­cié­té Can­de­rel, im­pli­quée de­puis 2013 dans le pro­jet de construc­tion de deux im­meubles de bu­reaux de 16 et de 30 étages, pour plus d’un mil­lion de pieds car­rés à l’angle des rues Sainte-Ca­the­rine et De Bleu­ry, s’était com­plè­te­ment re­ti­rée du pro­jet. Est-ce que la crainte d’une éven­tuelle offre ex­cé­den­taire ex­pli­que­rait ce re­vi­re­ment?

Comme le PDG de Co­mi­nar, Syl­vain Le­clair, vice-pré­sident exé­cu­tif du Groupe Al­tus, re­con­naît que la construc­tion d’un trop grand nombre d’im­meubles de bu­reaux sur une courte pé­riode pour­rait po­ser pro­blème pour les pro­prié­taires, qui risquent de se re­trou­ver avec un taux d’in­oc­cu­pa­tion trop éle­vé.

De son point de vue, tou­te­fois, si la crois­sance éco­no­mique de Mon­tréal se main­tient au ni­veau ac­tuel, avec des taux d’ab­sorp­tion in­chan­gés d’ici 2022, l’offre qui se pro­file de­vrait de­meu­rer rai­son­nable. D’au­tant qu’il qua­li­fie le mar­ché mon­tréa­lais de « dis­ci­pli­né », exempt, en quelque sorte, d’in­ves­tis­seurs voyous, construi­sant les yeux fer­més, sans égards aux condi­tions de mar­ché.

Les choses ne furent pas tou­jours ain­si, se sou­vient-il. « Tout est tom­bé à la fin des an­nées 1980 et au dé­but des 1990. À cette époque, où sont ap­pa­rus en même temps sur le mar­ché le 1000 de la Gau­che­tière et le 1250, bou­le­vard Re­né-Lé­vesque Ouest, on s’ar­ra­chait des lo­ca­taires à coups de ré­duc­tions. »

Le temps de ré­no­ver

En at­ten­dant, d’au­cuns sont d’avis que cette vague de nou­velles construc­tions for­ce­ra les pro­prié­taires d’im­meubles ac­tuels à adap­ter leur offre en fonc­tion des nou­veaux be­soins de lo­ca­taires, qui ont sou­vent peu à voir avec ceux d’il y a 30 ou 40 ans.

La pres­sion sur les pro­prié­taires de­vient réelle, ex­plique le vice-pré­sident exé­cu­tif du Groupe Al­tus. En par­ti­cu­lier pour les édi­fices plus âgés ou de ca­té­go­rie B et C, aux taux de va­cance gé­né­ra­le­ment plus éle­vés. Tou­te­fois, en­core peu d’in­ves­tis­seurs ou pro­prié­taires semblent prêts à consa­crer les sommes né­ces­saires à leur re­mise à ni­veau, no­tait ré­cem­ment la so­cié­té im­mo­bi­lière Col­liers In­ter­na­tio­nal dans un rap­port de mar­ché.

Au-de­là des avan­cées tech­no­lo­giques, les pro­prié­taires doivent s’ajus­ter aux nou­velles ten­dances et aux be­soins nou­veaux des en­tre­prises, aux prises avec des dif­fi­cul­tés gran­dis­santes de pé­nu­rie et de ré­ten­tion de main-d’oeuvre. Dans ce contexte, le bien-être des em­ployés de leurs lo­ca­taires prend une im­por­tance ca­pi­tale.

On amé­nage dé­sor­mais des ves­tiaires, des douches, des ca­siers cli­ma­ti­sés dans les nou­velles tours du centre-ville. Dans la nou­velle Mai­son Ma­nu­vie, inau­gu­rée en dé­cembre der­nier, le ves­tiaire at­te­nant à l’aire sé­cu­ri­sée de sta­tionne- ment pour 130vé­los, au rez-de-chaus­sée, est digne des clubs de condi­tion­ne­ment phy­sique des hô­tels du centre-ville.

D’autres amé­nagent des bars ex­pres­sos et des salles de dé­tente, mo­der­nisent leurs as­cen­seurs, ré­servent des es­paces pour les voi­tures en au­to­par­tage, s’équipent de bornes pour vé­hi­cules élec­triques, en plus de construire de tou­jours plus longs cor­ri­dors pour re­joindre les dif­fé­rentes op­tions qu’offre le ré­seau de tran­sport sou­ter­rain.

Et l’ef­fort semble por­ter ses fruits. Les ré­no­va­tions en cours de la Place Ville Ma­rie au­ront per­mis à Ivan­hoé Cam­bridge, fi­liale im­mo­bi­lière de la Caisse de dé­pôt et pla­ce­ment du Qué­bec, d’at­ti­rer en ses murs de nou­veaux lo­ca­taires tels que Sid Lee, l’agence de créa­tion, et WeWork, la tout aus­si connue so­cié­té de co­wor­king.

Ivan­hoé Cam­bridge, comme tous les ac­teurs de l’in­dus­trie, es­père que les amé­lio­ra­tions lo­ca­tives en cours lui per­met­tront d’at­ti­rer d’autres en­tre­prises de nou­velle gé­né­ra­tion, comme dans l’in­dus­trie des tech­no­lo­gies et de l’in­tel­li­gence ar­ti­fi­cielle, d’or­di­naire plus for­te­ment concen­trées dans les quar­tiers pé­ri­phé­riques des centres-ville, comme le Mile-Ex ou Pointe-Saint-Charles.

Au fi­nal, Jean Lau­rin, un doyen de l’in­dus­trie, se fait ras­su­rant. « Une fois que les im­meubles sont construits, les choses fi­nissent tou­jours par s’ar­ran­ger, dit-il. Vous sa­vez, l’im­mo­bi­lier se com­porte sou­vent comme de l’eau. Un jour ou l’autre, on fi­nit tou­jours par oc­cu­per tout l’es­pace of­fert. » la

Une des grandes dif­fi­cul­tés de dé­ve­lop­pe­ment de l’im­mo­bi­lier de bu­reaux à Mon­tréal est que plu­sieurs de ses in­dus­tries par­mi les plus dy­na­miques, comme celles liées aux tech­no­lo­gies et à l’in­tel­li­gence ar­ti­fi­cielle, semblent bou­der les tours de son centre-ville.

S’il n’y a pas de mot d’ordre of­fi­ciel en ce sens dans le mi­lieu, tous les spé­cia­listes de l’im­mo­bi­lier com­mer­cial ob­servent qu’une vaste part du dé­ve­lop­pe­ment de bu­reau ces der­nières an­nées, s’est fait en pé­ri­phé­rie, par­fois même aux dé­pens du quar­tier des af­faires.

De­puis l’im­plan­ta­tion à Mon­tréal du géant fran­çais Ubi­soft dans une an­cienne ma­nu­fac­ture du quar­tier Mile-End, il y a une quin­zaine d’an­nées, le mou­ve­ment vers les quar­tiers pé­ri­phé­riques ne s’est ja­mais es­tom­pé, confirme Mar­tin Ga­lar­neau, as­so­cié de TGTA, une des so­cié­tés im­mo­bi­lières les plus ac­tives dans ce cré­neau par les temps qui courent.

Ta­blant sur cette ten­dance, l’en­tre­prise a ache­té, il y a quelques an­nées, deux édi­fices d’une an­cienne ma­nu­fac­ture de tex­tile, si­tuée rue Saint-Ur­bain, en pé­ri­phé­rie de la Pe­tite-Ita­lie, un an­cien sec­teur in­dus­triel main­te­nant bap­ti­sé le Mile-Ex (en rai­son de sa lo­ca­li­sa­tion entre le Mile-End, au sud, et Parc-Ex­ten­sion, au nord).

Le moins qu’on puisse dire est que TGTA a eu du flair. Au­jourd’hui, ses deux bâ­ti­ments de 400000 pieds car­rés sont loués à pleine ca­pa­ci­té par des en­tre­prises par­mi les plus en vue de la mé­tro­pole. Par­mi elles, la so­cié­té Ele­ment AI, lea­der dans l’in­dus­trie de l’in­tel­li­gence ar­ti­fi­cielle, Be­ha­viour In­te­rac­tive, spé­cia­li­sée dans la concep- tion de jeux vi­déos, et Rogue Re­search, ac­tive dans la neu­ros­cience. Be­ha­viour In­te­rac­tive a été l’une des pre­mières à s’ins­tal­ler dans cet édi­fice de la rue Saint-Ur­bain, au­jourd’hui bap­ti­sé O Mile Ex. Pour ce faire, l’en­tre­prise a dû se ré­si­gner à quit­ter les bu­reaux qu’elle oc­cu­pait en plein centre-ville, bou­le­vard De Mai­son­neuve Ouest.

« Ça n’a pas été fa­cile, re­con­naît son pré­sident Ré­mi Ra­cine. Nous cher­chions des bu­reaux de 40 000 à 50000 pieds car­rés à proxi­mi­té ou connec­tés à la ligne verte du mé­tro. Mais on ne trou­vait pas. Tout ce qu’on nous of­frait, c’était des es­paces ré­par­tis sur plu­sieurs étages. C’est là que nous nous sommes tournés vers le Mile-Ex et que nous avons eu un coup de coeur pour l’édi­fice, puis pour le quar­tier. »

Les quar­tiers pé­ri­phé­riques de Mon­tréal, ac­ces­sibles au­tant en vé­lo qu’en mé­tro, tout en of­frant un lieu de vie ur­bain in­té­res­sant et abor­dable pour les tra­vailleurs qui sou­hai­te­raient s’y éta­blir, ont ac­tuel­le­ment la cote, confirme Syl­vain Le­clair, vice-pré­sident du Groupe Al­tus.

« Ces es­paces ma­nu­fac­tu­riers des mid­towns qu’on conver­tit en bu­reaux (avec murs de briques, grandes fe­nêtres et vieux plan­chers de bé­tons po­lis) plaisent beau­coup aux créa­teurs des in­dus­tries du nu­mé­rique et de l’in­tel­li­gence ar­ti­fi­cielle. Il n’y a au­cun doute, ces mil­liers de tra­vailleurs contri­buent à la re­nais­sance de plu­sieurs de ces quar­tiers. »

Le Mile-End, le Mile-Ex, Saint-Hen­ri et Pointe-Saint-Charles ont tous bé­né­fi­cié de l’in­té­rêt de ces ac­teurs du nou­vel éco­sys­tème éco­no­mique mon­tréa­lais. On pense ici aux concep­teurs de jeux vi­déo (Ubi­soft, Be­ha­viour, Ga­me­loft, etc.), aux spé­cia­listes d’ef­fets vi­suels (Mo­ment Fac­to­ry, Ro­deo FX, Reel FX, etc.) et aux cher­cheurs de la grappe de l’in­tel­li­gence ar­ti­fi­cielle (IA).

Il y a quelques se­maines, par exemple, c’était au tour de la mul­ti­na­tio­nale Airbnb d’an­non­cer le dé­mé­na­ge­ment de plus de 300 em­ployés de sa fi­liale Luxu­ry Re­reats dans un nou­vel édi­fice de six étages (150000 pieds car­rés), en­core à construire entre deux an­ciennes ma­nu­fac­tures de Pointe-Saint-Charles, sur le bord du ca­nal de La­chine. De quoi, là en­core, trans­for­mer le sort d’un quar­tier long­temps dé­lais­sé.

Outre la né­ces­si­té de dé­ni­cher un es­pace conti­gu de 100000 pieds car­rés, la qua­li­té de vie et la proxi­mi­té des uni­ver­si­tés ont joué dans la dé­ci­sion de l’Ins­ti­tut qué­bé­cois d’in­tel­li­gence ar­ti­fi­cielle (Mila) de dé­mé­na­ger aus­si dans le Mile-Ex au cours des pro­chaines se­maines, a ex­pli­qué son porte-pa­role, Vincent Martineau. « Mais je ne vous ca­che­rai pas que la pos­si­bi­li­té de créer ici un éco­sys­tème où la plu­part des ac­teurs de l’IA se­raient re­grou­pés a éga­le­ment joué for­te­ment dans ce choix. »

D’ailleurs, l’ar­ri­vée du Mila dans le quar­tier se­ra ra­pi­de­ment sui­vie par d’autres. Et non les moindres. Mi­cro­soft, no­tam­ment, a dé­ci­dé d’im­plan­ter son nou­veau la­bo­ra­toire de re­cherche en IA tout près, rue Mar­co­ni, à quelques rues voi­sines seule­ment.

Re­fu­sant de je­ter la ser­viette de­vant une ten­dance qui semble jouer contre les im­meubles du centre-ville, Jean Lau­rin, pré­sident de De­ven­core, tâche de se faire phi­lo­sophe. « Avant, les en­tre­prises quit­taient le centre-ville pour s’ins­tal­ler en ban­lieue: Île-des-Soeurs, Lon­gueuil ou La­val. Au­jourd’hui, lors­qu’elles quittent, c’est pour s’ins­tal­ler à mi-che­min, dans des quar­tiers qui, sans être près, ne sont pas non plus éloi­gnés. On peut au moins se ré­jouir qu’elles ne quittent plus l’île de Mon­tréal. » – Mar­tin Jo­li­coeur

Lire aus­si : notre dos­sier « Les grands de l’im­mo­blier » en page 20

Au cours des der­nières an­nées, bon nombre d’en­tre­prises et d’ins­ti­tu­tions qué­bé­coises ont rem­pla­cé leurs ap­pa­reils d’amé­lio­rer leur per­for­mance éner­gé­tique et réa­li­ser d’im­por­tantes éco­no­mies, elles doivent main­te­nant ex­plo­rer de nou­velles SYS­TÈME DE GES­TION D’ÉNER­GIE CAP­TEURS SO­LAIRES THERMIQUES POUR PRO­FI­TER DU PRO­GRAMME

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