Pour­quoi pas in­ves­tir dans des im­meubles in­dus­triels ? 2,5 G$

Les Affaires - - Les Grands De L’immobilier - Les grands de l’im­mo­bi­lier Clau­dine Hé­bert re­dac­tion­le­saf­faires@tc.tc

Bou­dés de­puis des di­zaines d’an­nées par les in­ves­tis­seurs ins­ti­tu­tion­nels ma­jeurs, les im­meubles in­dus­triels re­prennent du ga­lon. La neu­vième plus im­por­tante tran­saction im­mo­bi­lière de notre clas­se­ment Les Af­faires- JLR im­plique jus­te­ment quatre bâ­ti­ments liés à ce sec­teur dans la zone du bou­le­vard In­dus­triel, à La­val. La com­pa­gnie d’as­su­rance-vie GreatWest a payé 49,2 mil­lions de dol­lars pour en faire l’ac­qui­si­tion.

« Étant don­né la ra­re­té de lo­caux pour bu­reaux et d’es­paces com­mer­ciaux de classe A ac­ces­sibles sur le mar­ché, les in­ves­tis­seurs ins­ti­tu­tion­nels se tournent de plus en plus vers des im­meubles de classe B et C, qui ac­cueillent gé­né­ra­le­ment des en­tre­prises du sec­teur in­dus­triel », in­dique Syl­vain Le­clair, vice-pré­sident et di­rec­teur, Qué­bec, du Groupe Al­tus. Une ten­dance qui va s’ac­cen­tuer, dit-il. Par­ti­cu­liè­re­ment si ces im­meubles sont de bonne qua­li­té, bien lo­ca­li­sés et oc­cu­pés par de lo­ca­taires ayant si­gné des baux à long terme, ajoute cet ex­pert.

Un avis que par­tage Louis Gre­nier, as­so­cié prin­ci­pal chez Stra­té­gies im­mo­bi­lières LGP qui pu­blie le ré­per­toire des parcs in­dus­triels du Qué­bec. « Ce mou­ve­ment est en­core à ses bal­bu­tie­ments, mais il va s’in­ten­si­fier au cours des pro­chaines an­nées », sou­tient ce spé­cia­liste du sec­teur im­mo­bi­lier in­dus­triel. Se­lon lui, la créa­tion du fonds im­mo­bi­lier FTQ a lan­cé le bal au Qué­bec il y a cinq ans. « En s’in­té­res­sant aux pla­ce­ments im­mo­bi­liers dans le sec­teur in­dus­triel, cet in­ves­tis­seur a in­ci­té les autres joueurs ins­ti­tu­tion­nels à y por­ter éga­le­ment at­ten­tion », sou­ligne M. Gre­nier. Moins payant, mais stable Le sec­teur in­dus­triel lo­ca­tif a la ré­pu­ta­tion d’être moins ren­table que les autres types d’es­paces. Ces es­paces rap­portent entre 7 $ et 25 $ le pied car­ré. « Néan­moins, ce sec­teur im­mo­bi­lier se ré­vèle gé­né­ra­le­ment plus stable que les autres et à l’abri des sou­bre­sauts de l’éco­no­mie », main­tient M. Gre­nier.

Le nou­vel in­té­rêt pour les im­meubles à vo­ca­tion in­dus­trielle ne consti­tue­ra tou­te­fois pas une planche de sa­lut pour de nom­breux bâ­ti­ments que plu­sieurs qua­li­fient de « ca­nards boi­teux » d’une autre époque. « À moins que leurs pro­prié­taires ne les amé­liorent, les im­meubles bon­dés de co­lonnes et dont la hau­teur des pla­fonds ne dé­passe guère 18 pieds conti­nue­ront d’être lais­sés pour compte », dit-il. Les in­ves­tis­seurs ins­ti­tu­tion­nels vont da­van­tage re­lu­quer les im­meubles aux pla­fonds d’au moins 24 pieds de hau­teur, si­tués près des axes rou­tiers ma­jeurs. Des im­meubles dont les loyers peuvent rap­por­ter entre 15 $ et 25 $ le pied car­ré, avise M. Gre­nier. Même Ivan­hoé Cam­bridge s’y in­té­resse Cette stra­té­gie anime éga­le­ment Ivan­hoé Cam­bridge, la fi­liale de pla­ce­ments im­mo­bi­liers de la Caisse de dé­pôt et pla­ce­ment du Qué­bec. De­puis cinq ans, la va­leur des ac­tifs en ma­tière d’im­meubles consa­crés à l’in­dus­trie lé­gère et à la lo­gis­tique est pas­sée de 500 M$ à plus de 4 mil­liards de dol­lars dans le bas de laine des Qué­bé­cois.

« Au cours des 12 der­niers mois, ce sont plus de 2,5 G$ US qu’Ivan­hoé Cam­bridge a in­ves­ti en Amé­rique du Nord », sou­ligne Ma­rio D. Mor­ro­ni, vice-pré­sident exé­cu­tif, in­dus­triel, Amé­rique du Nord, chez Ivan­hoé Cam­bridge. Par­mi ces in­ves­tis­se­ments, il cite le par­te­na­riat avec la so­cié­té CapRock Part­ners, une so­cié­té d’in­ves­tis­se­ment et de dé­ve­lop­pe­ment ca­li­for­nienne spé­cia­li­sée dans l’im­mo­bi­lier in­dus­triel. Les deux par­te­naires, dit-il, par­ti­cipent conjoin­te­ment au pro­jet Co­lo­ny Com­merce Cen­ter es­ti­mé à 450 M$ US, soit la construc­tion de plus de 4 mil­lions de pieds car­rés de pro­duits in­dus­triels de classe A dans la ré­gion d’In­land Em­pire, dans le sud de la Ca­li­for­nie. Les tra­vaux de la phase 1 ont été an­non­cés en oc­tobre der­nier.

Ivan­hoé Cam­bridge, en col­la­bo­ra­tion avec l’in­ves­tis­seur Blacks­tone, s’est éga­le­ment por­tée ac­qué­reur de Pure In­dus­trial Real Es­tate Trust (PI­RET). Cette fi­du­cie dis­pose de plus de 25 mil­lions de pieds car­rés d’es­paces in­dus­triel lé­ger dans tout le pays, no­tam­ment à Van­cou­ver, To­ron­to et Mon­tréal, et aux ÉtatsU­nis, fait sa­voir M. Mor­ro­ni. Dé­sor­mais, Blacks­tone Pro­per­ty Part­ners et Ivan­hoé Cam­bridge pos­sèdent res­pec­ti­ve­ment 62 % et 38% de cette fi­du­cie.

Por­té par le com­merce élec­tro­nique

Ces in­ves­tis­se­ments, sou­lève Ma­rio Mor­ro­ni, sont, entre autres, mo­ti­vés par l’éco­no­mie de ce sec­teur. « Le taux d’in­oc­cu­pa­tion de ces bâ­ti­ments est en forte baisse au Ca­na­da. Il at­teint 6,3 %. Ce­lui de To­ron­to at­teint même 1,7 %. Du ja­mais vu. Ce qui se tra­duit par une hausse sub­stan­tielle du prix des loyers. Au pays, la lo­ca­tion du pied car­ré in­dus­triel a grim­pé d’au moins 8 %. À Van­cou­ver, il a pris 26 % de gain », si­gnale l’in­ves­tis­seur im­mo­bi­lier. Il at­tri­bue ces hausses prin­ci­pa­le­ment à la vi­gueur du com­merce élec­tro­nique. « Au Ca­na­da, le com­merce élec­tro­nique re­pré­sente en­core moins de 5 % de la consom­ma­tion. Dé­jà, aux États-Unis, il at­teint le double. Au Royaume-Uni, on parle de 16 %. En Chine, c’est même plus de 25 % de la consom­ma­tion qui se né­go­cie main­te­nant par com­merce élec­tro­nique », in­dique M. Mor­ro­ni.

Au cours des cinq pro­chaines an­nées, Ivan­hoé Cam­bridge sou­haite que cette ca­té­go­rie d’ac­tifs re­pré­sente au moins 10 %, si­non 15 % de son por­te­feuille im­mo­bi­lier.

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