LE RAP CRÉA­TIF

Les Affaires - - INVESTIR - Daniel Ger­main daniel.ger­[email protected] da­niel_­ger­main

Le ré­gime d’ac­cès à la pro­prié­té offre des pos­si­bi­li­tés qui vont bien au-delà de la simple mise de fonds pour l’achat d’une mai­son.

L’ar­gent du RAP peut être uti­li­sé pour n’im­porte quoi : rem­bour­ser des dettes, se consti­tuer un fonds d’ur­gence, contri­buer au REEE, rem­plir le CELI ou même co­ti­ser au REER.

Charles Hun­ter-Ville­neuve a mis sa jeune car­rière de pla­ni­fi­ca­teur fi­nan­cier en veilleuse pour se lan­cer dans des études de maî­trise en fis­ca­li­té à l’Uni­ver­si­té de Sher­brooke. Son mé­moire, qu’il pré­pare sous la di­rec­tion du res­pec­té pro­fes­seur Luc God­bout, porte sur un thème sur­pre­nant : le ré­gime d’ac­cès à la pro­prié­té (RAP).

Le RAP, qui per­met aux pre­miers ache­teurs de re­ti­rer sans pé­na­li­té une somme de leur REER pour faire une mise de fonds à l’ac­qui­si­tion d’une mai­son, re­pré­sente-t-il un su­jet assez consis­tant pour ali­men­ter des tra­vaux uni­ver­si­taires en fis­ca­li­té ?

Il faut croire que oui. « Au dé­part, je vou­lais me pen­cher sur des ré­amé­na­ge­ments qui pour­raient amé­lio­rer ce pro­gramme, mais j’avais peur que mon mé­moire se re­trouve sur une ta­blette. En me concen­trant sur les nom­breuses pos­si­bi­li­tés qu’offre le RAP ac­tuel, ma maî­trise a plus de chances de faire par­ler et d’être utile », dit l’uni­ver­si­taire de 30 ans, connu dans le pe­tit mi­lieu de la pla­ni­fi­ca­tion fi­nan­cière pour avoir pu­blié une sé­rie de bandes des­si­nées de vul­ga­ri­sa­tion, Lire et Ti­re­lire, dont le troi­sième tome, qui traite de l’im­pôt, pa­raî­tra bien­tôt.

Charles Hun­ter-Ville­neuve n’est pas le pre­mier à creu­ser la ques­tion. Ses re­cherches s’ins­crivent dans la même veine que cer­tains tra­vaux d’Yves Char­trand, fis­ca­liste re­nom­mé qui a dé­mon­tré les mul­tiples pos­si­bi­li­tés du RAP. Le fon­da­teur du Centre qué­bé­cois de for­ma­tion en fis­ca­li­té (CQFF) a pro­duit un pe­tit ou­vrage in­ti­tu­lé « Le ré­gime d’ac­ces­sion à la pro­prié­té : des stra­té­gies ou­bliées et des er­reurs coû­teuses ». Des­ti­né aux clients de ses for­ma­tions, le do­cu­ment de ré­fé­rence d’une ving­taine de pages dé­cor­tique les rouages de ce pro­gramme im­plan­té en 1992 par le gou­ver­ne­ment fé­dé­ral afin de sti­mu­ler le mar­ché im­mo­bi­lier, alors en plein ma­rasme.

On retient à sa lec­ture que le RAP est sous-ex­ploi­té et in­com­pris. Qui­conque se qua­li­fie pour ce ré­gime, qu’il en ait ou non be­soin pour ache­ter une ha­bi­ta­tion, de­vrait en pro­fi­ter au maxi­mum, pensent Charles Hun­ter-Ville­neuve et Yves Char­trand.

Les cri­tères d’ad­mis­si­bi­li­té du RAP ouvrent en ef­fet la porte à des stra­té­gies fi­nan­cières as­tu­cieuses in­con­nues au­tant des ache­teurs de mai­son que de la ma­jo­ri­té des conseiller­s hy­po­thé­caires. « Des er­reurs de per­cep­tion per­sistent à l’égard du RAP », af­firme Yves Char­trand. La prin­ci­pale est de croire que les re­traits du REER ef­fec­tués dans le cadre du ré­gime d’ac­ces­sion à la pro­prié­té doivent obli­ga­toi­re­ment ser­vir à fi­nan­cer l’achat d’une mai­son. Vu le nom et le po­si­tion­ne­ment du pro­gramme, ce­la n’a rien éton­nant.

En réa­li­té, l’ar­gent du RAP peut être uti­li­sé pour n’im­porte quoi : rem­bour­ser des dettes, se consti­tuer un fonds d’ur­gence, contri­buer au REEE, rem­plir le CELI ou même co­ti­ser au REER. Il offre sur­tout l’oc­ca­sion de dé­clen­cher d’im­por­tantes dé­duc­tions fis­cales à cô­té des­quelles passent de nom­breux ache­teurs.

Pour mieux com­prendre, il faut d’abord rap­pe­ler le fonc­tion­ne­ment du pro­gramme. Le ré­gime d’ac­cès à la pro­prié­té per­met à un « pre­mier ache­teur » de re­ti­rer 25 000 $ de ses REER, sans payer d’im­pôt ni en­cou­rir de pé­na­li­té, au mo­ment d’ac­qué­rir une mai­son qu’il a l’in­ten­tion d’ha­bi­ter. Un couple qui fe­rait son en­trée sur le mar­ché im­mo­bi­lier a donc la ca­pa­ci­té de pui­ser 50 000 $ de ses REER.

Il y a une condi­tion : il faut se rem­bour­ser. Deux ans après avoir eu recours au RAP, les nou­veaux pro­prié­taires ont 15 ans pour le faire, au rythme de 1 667 $ par an­née dans le cas de ceux qui au­raient re­ti­ré le maxi­mum per­mis.

Cette res­ti­tu­tion s’ef­fec­tue de ma­nière au­to­ma­tique. Pour une co­ti­sa­tion REER an­nuelle

sub­sé­quente de 5 000 $, par exemple, 1 667 $ se­ront af­fec­tés au rem­bour­se­ment du RAP; seule la dif­fé­rence (3 333 $) se­ra consi­dé­rée comme une nou­velle co­ti­sa­tion REER don­nant droit à une dé­duc­tion fis­cale. Dans le cas où au­cune contri­bu­tion REER ne se­rait ver­sée une an­née, 1667 $ s’ajou­te­raient sans pré­ve­nir au revenu im­po­sable de l’uti­li­sa­teur du RAP.

Pro­prié­taire ou pas?

Qui peut être consi­dé­ré comme pre­mier ache­teur ? Ceux qui n’ont ja­mais pos­sé­dé leur mai­son, mais ce n’est pas une condi­tion sine qua non. Une per­sonne qui n’a pas été pro­prié­taire de son lieu de ré­si­dence au cours des quatre der­nières an­nées peut aus­si se qua­li­fier. C’est donc dire qu’on peut pro­fi­ter du RAP plus d’une fois dans sa vie. Avant de « ra­per » une se­conde fois, il faut en re­vanche avoir rem­bour­sé la to­ta­li­té de ce qu’on a pui­sé de son REER dans le cadre d’un pre­mier RAP.

Dans cer­taines circonstan­ces, on peut n’avoir ja­mais été pro­prié­taire et se voir fer­mer les portes du ré­gime. C’est no­tam­ment le cas lors­qu’on ha­bite avec son conjoint (fis­cal) et que ce­lui-ci est pro­prié­taire de la ré­si­dence.

Ce qui rend le pro­gramme in­té­res­sant, c’est qu’on peut dis­po­ser de l’ar­gent re­ti­ré du REER comme on veut, ce qui laisse place à une cer­taine créa­ti­vi­té. « Le fisc ne fait au­cun sui­vi des sommes re­ti­rées du REER dans le cadre du RAP. Tout ce qu’il faut, c’est se qua­li­fier comme pre­mier ache­teur et four­nir la preuve qu’on ac­quiert une ha­bi­ta­tion », ex­plique Yves Char­trand.

La plu­part des pre­miers ache­teurs uti­li­se­ront l’ar­gent comme mise de fonds. Celle-ci s’éta­blit au mi­ni­mum à 5 % de la va­leur de la tran­sac­tion. Pour évi­ter de payer la prime d’as­su­rance hy­po­thé­caire de la SHCL, ce­pen­dant, l’ache­teur doit ver­ser 20 % de la va­leur de la mai­son. Le taux de la prime va­rie entre 2,8 % et 4 % de l’hy­po­thèque, en fonc­tion de l’im­por­tance de la mise de fonds qu’on au­ra avan­cé, quelque part entre 20 % et 5 %.

La prime à payer lors de l’achat d’une ha­bi­ta­tion de 200 000 $ dans la­quelle on in­jecte une mise de fonds de 5 % dé­passe fa­ci­le­ment les 7 000 $, une somme qui s’ajoute à l’hy­po­thèque et sur la­quelle se­ra cal­cu­lé de l’in­té­rêt. L’ex­plo­sion du prix de l’im­mo­bi­lier au cours des der­nières an­nées a fait en sorte qu’il est de plus en plus dif­fi­cile d’accumuler une mise de fonds de 20 % pour l’achat d’une pre­mière mai­son.

Ré­duire la prime d’as­su­rance

Pour Charles Hun­ter-Ville­neuve, la stra­té­gie la plus sûre avec le RAP consiste à évi­ter ou à ré­duire la prime d’as­su­rance. Il n’est pas ga­ran­ti qu’elle s’avère la plus avan­ta­geuse, mais c’est la seule dont le ré­sul­tat est pré­vi­sible, soit une économie de 2,8 % à 4 % de la va­leur de l’hy­po­thèque. « Pour des gens dont le pro­fil d’in­ves­tis­seur n’est pas très agres­sif, c’est la meilleure chose à faire », croit l’étu­diant de maî­trise.

Il y en a tou­te­fois pour qui c’est plus fa­cile de

réunir la mise de fonds né­ces­saire sans dé­pendre en­tiè­re­ment du RAP, qu’on pense aux jeunes qui achètent en ré­gion où l’im­mo­bi­lier est moins cher ou, en­core, qui re­çoivent le sou­tien fi­nan­cier de leurs pa­rents. Il y a aus­si ces «faux pre­miers ache­teurs », qui re­viennent sur le mar­ché les poches pleines après s’en être écar­tés quelques an­nées, les ex­pa­triés qui rentrent au ber­cail ou sim­ple­ment ceux qui ont pa­tiem­ment épar­gné dans le but d’ache­ter une mai­son.

« Comme ils ont dé­jà l’ar­gent pour leur mise de fonds, ces per­sonnes ne pensent pas à re­cou­rir au RAP », re­marque Si­mon Fo­rest, re­pré­sen­tant en épargne col­lec­tive et conseiller en sé­cu­ri­té fi­nan­cière chez IG Ges­tion de pa­tri­moine, an­cien­ne­ment le Groupe In­ves­tors. Se­lon lui, ces ache­teurs ne de­vraient pas pour au­tant tour­ner le dos au ré­gime d’ac­ces­sion à la pro­prié­té.

Le conseiller re­late cette anecdote ré­cente, un scé­na­rio clas­sique, im­pli­quant un de ses clients. Ce­lui-ci ré­pon­dait à tous les cri­tères pour utiliser le RAP. Comme il n’en dé­pen­dait pas pour ache­ter son condo, le RAP n’a même pas ef­fleu­ré son es­prit. En outre, il dis­po­sait de droits de contri­bu­tion REER in­uti­li­sés.

« On lui a fait em­prun­ter 25 000 $, qu’il a ver­sés au REER. Quatre-vingt-dix jours après, on a re­ti­ré l’ar­gent du REER avec l’aide du RAP; la somme a ser­vi à rem­bour­ser le prêt. L’opé­ra­tion a coû­té 300 $ en in­té­rêts. Elle a per­mis à notre ache­teur de dé­ga­ger des li­qui­di­tés de 9 000 $ grâce au rem­bour­se­ment d’im­pôt généré par la co­ti­sa­tion REER de 25 000 $ », ex­plique-t-il.

Il faut voir cette opé­ra­tion comme si ce­lui qui l’exé­cu­tait se pré­va­lait d’un seul coup des dé­duc­tions fis­cales des 15 pro­chaines an­nées sur des contri­bu­tions REER an­nuelles de 1667 $. Cet ar­gent peut être mis au tra­vail im­mé­dia­te­ment dans le CELI, où il pour­ra fruc­ti­fier à l’abri de l’im­pôt. Il peut ser­vir à rat­tra­per des co­ti­sa­tions REEE, qui donnent droit à des sub­ven­tions de 30 %, ou en­core à rem­bour­ser des dettes aux taux d’in­té­rêt éle­vés, comme celle d’une carte de cré­dit.

Faire mieux

Dans l’exemple ra­con­té par Si­mon Fo­rest, les condi­tions sont en­core loin d’être op­ti­males. Il y a moyen de faire mieux. Ima­gi­nons que son client paie plus d’im­pôt. Il n’a pas be­soin d’avoir un sa­laire plus éle­vé, il lui suf­fit d’avoir des en­fants. En ef­fet, les pa­rents pro­fitent de pro­grammes de sou­tien aux fa­milles qui s’érodent ra­pi­de­ment à me­sure que le revenu fa­mi­lial aug­mente. Ces pertes peuvent être as­si­mi­lées à de l’im­pôt, car elles sur­viennent avec une hausse du revenu. C’est d’ailleurs ce que tra­duit le taux ef­fec­tif mar­gi­nal d’im­po­si­tion (TEMI) qui, pour chaque dol­lar sup­plé­men­taire ga­gné, tient compte, en plus de l’im­pôt sur le revenu, des pertes du cô­té des pro­grammes dits « so­cio­fis­caux ».

Si le client de Si­mon Fo­rest avait été le seul pour­voyeur d’un mé­nage de deux adultes et un en­fant de moins de 16 ans, le gain au­rait été net­te­ment plus im­por­tant, de 50 % au moins de sa contri­bu­tion REER, soit 12 500 $, du seul fait que les pa­rents sont tou­chés par des TEMI éle­vés. Sup­po­sons aus­si que sur les 25 000 $ de contri­bu­tions REER, 5000 $ au­raient été di­ri­gés vers le Fonds de so­li­da­ri­té de la FTQ, qui donne droit à des cré­dits d’im­pôt de 30 % (5 000 x 30 %=1 500 $), eh bien le client se se­rait dégagé des li­qui­di­tés de 14 000 $, moins 300 $ d’in­té­rêt, grâce à cette simple ma­noeuvre.

Le « RAP à RAP »

Il n’y a qu’une seule con­trainte dans cette opé­ra­tion. Il faut que les fonds restent au moins 90 jours dans le REER avant de pou­voir être re­ti­rés par l’in­ter­mé­diaire du RAP. À par­tir de là, on peut ima­gi­ner de nom­breux scé­na­rios.

Charle Hun­ter-Ville­neuve ex­pose une autre as­tuce, à la fois simple et in­gé­nieuse, ap­pe­lée « RAP à RAP ». Ima­gi­nons un couple ma­rié, dont un des conjoints dé­tient au moins 25 000 $ dans son REER. L’autre dis­pose de droits de co­ti­sa­tion REER suf­fi­sants pour ac­cueillir 25 000 $. « Le pre­mier pour­ra “rap­per” 25 000 $, prêter l’ar­gent à son conjoint qui uti­li­se­ra la somme pour contri­buer à son REER, et les re­ti­rer 90 jours plus tard grâce au RAP », ex­plique l’au­teur de Lire et Ti­re­lire. Ces 25 000 $ peuvent être uti­li­sés pour la mise de fonds en vue d’ac­qué­rir la mai­son ou pour rem­bour­ser le pre­mier conjoint qui, avec la somme, peut à son tour effectuer une nou­velle contri­bu­tion REER plei­ne­ment dé­duc­tible d’im­pôt. En « rap­pant » deux fois les mêmes 25 000 $, le couple peut bé­né­fi­cier deux fois d’un rem­bour­se­ment d’im­pôt sub­stan­tiel.

Cette opé­ra­tion est réa­li­sable par une seule per­sonne. Dans son do­cu­ment de for­ma­tion, Yves Char­trand ex­plique la marche à suivre. Un ache­teur qua­li­fié peut dans un pre­mier temps re­ti­rer 12 500 $ des REER par l’in­ter­mé­diaire du RAP, puis utiliser cette somme pour faire une nou­velle contri­bu­tion REER, puis, trois mois plus tard, « rap­per » une se­conde fois.

Ce n’est pas obli­ga­toire de faire un RAP tout d’un coup. À par­tir du mo­ment où l’on rem­plit les condi­tions, et aus­si long­temps que la tran­sac­tion pour l’achat de la ré­si­dence n’est pas no­ta­riée [il a jus­qu’au pre­mier oc­tobre de l’an­née suivant la si­gna­ture du contrat d’achat], un ache­teur peut re­ti­rer de l’ar­gent de son REER au­tant de fois qu’il le dé­sire à condi­tion de ne pas dé­pas­ser la li­mite de 25 000 $ et d’effectuer les re­traits dans la même an­née d’im­po­si­tion.

Pour qu’une opé­ra­tion RAP créa­tive vaille la peine, il suf­fit d’avoir des droits de co­ti­sa­tion in­uti­li­sés dans un ou plu­sieurs comptes qui offrent un avan­tage fis­cal : le REER, le CELI et le REEE. En­core, une dette le moin­dre­ment oné­reuse pour­rait jus­ti­fier à elle seule l’uti­li­sa­tion du RAP.

Une opé­ra­tion RAP ren­table peut être aus­si simple que celle-ci : re­ti­rer 25 000 $ du REER dé­jà gar­ni pour trans­fé­rer la somme vers un CELI. À l’in­té­rieur du CELI, l’ar­gent fruc­ti­fie­ra à l’abri de l’im­pôt comme dans le REER, à la dif­fé­rence qu’à la sor­tie, les sommes re­ti­rées du pre­mier sont exemp­tées d’im­pôt, ce qui n’est pas le cas de celles ex­traites du REER. Le fis­ca­liste Yves Char­trand sou­ligne qu’un in­ves­tis­seur qui par­vien­drait à ob­te­nir un ren­de­ment an­nuel de 6,75 % sur son compte libre d’im­pôt pour­rait rem­bour­ser son REER uni­que­ment avec les gains du CELI tout en créant chaque an­née 1 667 $ d’es­pace sup­plé­men­taire dans ce compte ; un re­trait de ce der­nier crée un droit de co­ti­sa­tion équi­valent l’an­née sui­vante.

À l’in­verse, un as­pi­rant pro­prié­taire qui au­rait ac­cu­mu­lé sa mise de fonds à l’in­té­rieur de son CELI au­rait in­té­rêt à utiliser cet ar­gent pour contri­buer au REER et à re­cou­rir en­suite au RAP. La dif­fé­rence ? Cette mé­thode per­met de dé­clen­cher une dé­duc­tion fis­cale sur une co­ti­sa­tion REER de 25 000 $. Le rem­bour­se­ment d’im­pôt pour­ra ser­vir en­suite à re­gar­nir en par­tie le CELI.

La même lo­gique s’applique pour ce­lui qui achè­te­rait une mai­son avec le sou­tien fi­nan­cier d’un proche ou grâce à un hé­ri­tage : contri­buer au REER pour ob­te­nir la dé­duc­tion fis­cale, puis re­ti­rer l’ar­gent du REER dans le cadre du RAP.

La ren­ta­bi­li­té de cha­cune des as­tuces dé­pend de quelques fac­teurs. « Il faut te­nir compte des ren­de­ments du REER et du CELI, de l’in­té­rêt sur la dette, du taux d’im­po­si­tion et du temps », dit Charle Hun­ter-Ville­neuve. Plus l’écart est im­por­tant entre les coûts de la dette et les ren­de­ments des pla­ce­ments en fa­veur de ces der­niers, plus il faut privilégie­r le CELI ou le REER plu­tôt que le rem­bour­se­ment de l’hy­po­thèque. Plus le TEMI est éle­vé au mo­ment d’ache­ter, plus il est avan­ta­geux de pro­fi­ter d’une im­por­tante dé­duc­tion fis­cale.

Dans quelle me­sure ? Quelle est la stra­té­gie op­ti­male ? C’est là le tra­vail de sa maî­trise. « Ça dé­pen­dra de la si­tua­tion de cha­cun, ce n’est pas blanc ou noir », dit le pas­sion­né de finances per­son­nelles. Les pre­miers ache­teurs de­vraient tou­jours se li­vrer à quelques cal­culs, mais il y a de fortes chances qu’il vaille la peine de re­cou­rir au RAP, qu’il soit ou non in­dis­pen­sable à

• l’achat de la mai­son.

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