Des pro­prié­taires de plus en plus ges­tion­naires

Les Affaires - - DOSSIER - Clau­dine Hé­bert re­dac­tion­le­saf­[email protected]

Plus que ja­mais, le mar­ché des ré­si­dences pour aî­nés, au Qué­bec, ap­par­tient à une poi­gnée de joueurs ma­jeurs. En 2019, plus de 60 % des quelque 88 500 ap­par­te­ments en ré­si­dences pri­vées pour aî­nés (RPA) que compte le Qué­bec fi­gurent au sein des por­te­feuilles des dix plus im­por­tants pro­prié­taires et ges­tion­naires de RPA de la pro­vince. Plus de 50 % de ces ap­par­te­ments font d’ailleurs par­tie des ac­tifs des cinq plus grands groupes.

Une si­tua­tion qui s’ex­plique par deux prin­ci­paux fac­teurs. À com­men­cer par la ré­gle­men­ta­tion à la­quelle doit dé­sor­mais ré­pondre l’en­semble des ré­si­dences. Le ren­for­ce­ment des lois à l’égard des me­sures de sé­cu­ri­té dans les ré­si­dences a for­cé plu­sieurs pe­tits éta­blis­se­ments à fer­mer leurs portes, in­ca­pables d’en sup­por­ter les coûts. « Au cours des cinq der­nières an­nées, le Qué­bec a as­sis­té à la fer­me­ture de

410 ré­si­dences de moins de 50 lo­ge­ments », si­gnale Chan­tal Saint-Onge, di­rec­trice gé­né­rale ad­jointe du Re­grou­pe­ment qué­bé­cois des ré­si­dences pour aî­nés (RQRA). Et cette purge n’est pas ter­mi­née.

En re­vanche, pour­suit-elle, plus de 18 500 lo­ge­ments se sont ajou­tés au cours de la même pé­riode. De nou­veaux lo­ge­ments qui re­lèvent es­sen­tiel­le­ment de la construc­tion de 68 ré­si­dences de plus de 200 places en hé­ber­ge­ment. Puis­qu’il s’agit de très grands pro­jets construits à coup de di­zaines de mil­lions de dol­lars, ça prend beau­coup de moyens fi­nan­ciers. Un autre avan­tage dont les grands groupes de ré­si­dences dis­posent, avance Mme Saint-Onge.

Place aux par­te­naires fi­nan­ciers

Compte te­nu du vieillis­se­ment de la po­pu­la­tion – un quart des Ca­na­diens au­ront 65 ans et plus d’ici 2031 –, on as­siste ac­tuel­le­ment à une course in­ten­sive dans le dé­ve­lop­pe­ment des ré­si­dences au Qué­bec. Juste en 2019, six des dix plus grands groupes de RPA ajou­te­ront plus de 3 200 ap­par­te­ments au sein du mar­ché. À lui seul, Sé­lec­tion Re­traite re­pré­sente plus du tiers de ces nou­velles construc­tions.

Où ces prin­ci­paux ré­seaux trouvent-ils leur fi­nan­ce­ment ? À l’ex­cep­tion du Groupe Sa­voie, qui dé­tient à 100 % ses im­meubles et ses ac­ti­vi­tés de ges­tion, la plu­part des grands groupes dé­ten­teurs de RPA au

Qué­bec pour­suivent dé­sor­mais leur dé­ve­lop­pe­ment à l’aide de par­te­naires fi­nan­ciers, fait sa­voir

Mme Saint-Onge.

Qui sont ces par­te­naires fi­nan­ciers ? Ce sont pour la plu­part des fonds d’in­ves­tis­se­ment pri­vés, des fonds de pen­sion, des fonds im­mo­bi­liers, des so­cié­tés d’as­su­rances, des for­tunes pri­vées, y com­pris des re­grou­pe­ments de pro­fes­sion­nels, no­tam­ment des phar­ma­ciens, a pu ob­te­nir Les Af­faires au fil des en­tre­vues me­nées au­près des prin­ci­paux groupes. Non seu­le­ment s’agit-il de par­te­naires fi­nan­ciers, en très grande ma­jo­ri­té, si­len­cieux, la plu­part des groupes que nous avons contac­tés pour ce dos­sier ont re­fu­sé de nous in­di­quer l’am­pleur des parts que dé­tiennent dé­sor­mais ces par­te­naires au sein de leur mo­dèle d’af­faires.

Des in­ves­tis­seurs es­sen­tiels

Ces par­ti­ci­pa­tions fi­nan­cières sont de­ve­nues très im­por­tantes, pour ne pas dire es­sen­tielles, in­diquent tout de même quelques pro­prié­taires. Au sein du Groupe Châ­teau Bel­le­vue, qui dé­tient huit ré­si­dences, dont la moi­tié dans la grande ré­gion de Qué­bec, les par­te­naires fi­nan­ciers s’in­vitent, de­puis quatre ans, à di­vers pour­cen­tages, par­fois même ma­jo­ri­taires, dans le dé­ve­lop­pe­ment, re­con­naît Fré­dé­ric Lepage, pré­sident co­fon­da­teur du groupe. « La ban­nière Châ­teau Bel­le­vue conserve néan­moins la ges­tion de ses ac­ti­vi­tés à 100 % », pré­cise-t-il.

Le Groupe Pa­tri­moine, qui se trouve à la porte des dix plus grands joueurs avec un peu moins de 1 100 ap­par­te­ments, a, lui aus­si, fait ap­pel à des in­ves­tis­seurs si­len­cieux pour dé­ve­lop­per son au­da­cieux pro­jet Hu­ma­nitæ, dans Le­bour­gneuf, à Qué­bec. « Quatre par­te­naires ont in­ves­ti cha­cun 20 % du 33 M$ qu’a coû­té la construc­tion de la phase 1 de la toute pre­mière grande ré­si­dence de 170 ap­par­te­ments des­ti­nés ex­clu­si­ve­ment aux aî­nés souf­frant d’Alz­hei­mer et d’autres ma­la­dies de trouble de la mé­moire. Ce sont quatre

par­te­naires si­len­cieux tou­chés de près par ces ma­la­dies », ex­plique Na­tha­lie Pa­ré, pré­si­dente du Groupe Pa­tri­moine et pré­si­dente du CA du RQRA.

Même le Groupe Chart­well, une fi­du­cie de pla­ce­ment co­tée à la Bourse de To­ron­to, pour­suit son dé­ve­lop­pe­ment en ter­ri­toire qué­bé­cois à l’aide d’un par­te­naire. Dans ce cas-ci, pas de ca­chette, le nom est connu. « Nous tra­vaillons de­puis 2014 avec le Groupe EMD Construc­tion-Ba­ti­mo », sou­ligne Ma­rie-France Le­may, vice-pré­si­dente aux ser­vices opé­ra­tion­nels pour le Qué­bec. Cet en­tre­pre­neur, qui construit les ré­si­dences Chart­well en sol qué­bé­cois, est 100 % pro­prié­taire des im­meubles jus­qu’à ce que ces der­niers at­teignent leur ma­tu­ri­té. « Bien que la pro­prié­té soit opé­rée par Chart­well à par­tir de son ou­ver­ture, Chart­well la ra­chète lors­qu’elle est sta­bi­li­sée », si­gnale Mme Le­may.

L’ex­pan­sion à l’aide de tran­sac­tions

En­fin, quelques groupes de RPA pour­suivent éga­le­ment leur ex­pan­sion en ven­dant ou en ra­che­tant des ré­si­dences dé­jà bien éta­blies. C’est ain­si que le Groupe Châ­teau Bel­le­vue a ré­cem­ment ven­du ses ré­si­dences de Sainte-Ma­rie-de-Beauce et de Baie-Co­meau à Co­gir Im­mo­bi­lier afin de dé­ve­lop­per ses nou­veaux pro­jets à Am­qui et à Sha­wi­ni­gan. Le Groupe Mor­za­dec, qui dé­te­nait jus­qu’à tout ré­cem­ment le

Ci­té Rive, dans le sec­teur de Ri­vière-des-Prai­ries, a, pour sa part, ven­du sa pro­prié­té mont­réa­laise de quelque

850 lo­ge­ments éga­le­ment à Co­gir Im­mo­bi­lier. Nos sources rap­portent que le Groupe Mor­za­dec sou­haite agran­dir sa pro­prié­té la­val­loise,

Les Mar­ron­niers, qui compte dé­jà plus de 1 000 lo­ge­ments. Le Groupe Mor­za­dec a tou­te­fois dé­cli­né notre de­mande d’en­tre­vue.

On as­siste ac­tuel­le­ment à une course in­ten­sive dans le dé­ve­lop­pe­ment des ré­si­dences au Qué­bec. Seu­le­ment en 2019, six des dix plus grands groupes de ré­si­dences pri­vées pour aî­nés ajou­te­ront plus de 3 200 uni­tés au sein du mar­ché.

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