Une maison en héritage? Voici comment faire d’une pierre deux coups

La facture d’impôt au décès du dernier de nos parents (lorsqu’il ne reste aucun conjoint survivant) risque souvent d’être salée. Dans une telle situation, le défunt est censé avoir disposé de la majeure partie de ses biens à leur juste valeur marchande. Parmi ceux-ci, on compte les actions, les fonds communs de placement, les terrains et les immeubles, sauf la résidence principale, qui bénéficie généralement, à certaines conditions, d’une exemption d’impôt.

Cette disposition présumée des biens au décès peut entraîner des gains en capital importants. De plus, un montant égal à la juste valeur marchande des actifs détenus dans les REER ou FERR au moment du décès s’ajoutera aux revenus. Il existe des façons de diminuer ou de différer les impôts du défunt, mais elles se font plutôt rares. La vente de la résidence principale peut toutefois en faire partie, en plus de constituer un héritage intéressant.

Il n’est pas rare qu’une résidence ayant appartenu au défunt soit vendue dans le cadre du règlement de sa succession lorsque les héritiers n’en ont pas besoin. La succession étant présumée avoir acquis la résidence à la juste valeur marchande au décès, le prix qui sera obtenu pour la vente a de bonnes chances de s’en rapprocher.

Ainsi, si des frais doivent être assumés au moment de la vente, une perte en capital pourrait en résulter et avoir un effet fiscal bénéfique pour la succession ou pour le défunt, et ce, même si l’exemption pour résidence principale a pu s’appliquer.

Un exemple

Au moment de son décès, Michel, veuf depuis cinq ans, possédait une résidence principale achetée en 2005 pour un montant de 200000$ et dont la juste valeur marchande au moment du décès était de 500000$. Le gain en capital de 300000$, causé par la disposition présumée au décès, a été complètement exonéré d’impôt par l’application de l’exemption pour résidence principale en remplissant les formulaires prescrits.

Line et Pierre, ses enfants majeurs désignés liquidateurs, ont mis sur le marché la demeure et l’ont vendue dans la première année d’imposition de la succession pour un montant de 500000$. La résidence est demeurée inhabitée de la date du décès jusqu’au moment de sa disposition par la succession.

Cette dernière a engagé des frais de 30000$ pour la vente, incluant la commission du courtier immobilier, les honoraires de l’arpenteur pour un nouveau certificat de localisation ainsi que ceux du notaire pour la quittance du prêt hypothécaire.

Sur le plan fiscal, que s’est-il passé ? La succession est réputée avoir acquis la résidence pour un coût égal à 500000$, soit la juste valeur marchande du bien au moment du décès. Quelques mois plus tard, les liquidateurs ont procédé à sa vente pour un montant de 500000$. Comme cette somme est amputée des frais de vente de 30000$, une perte en capital de 30000$ a été subie par la succession.

Si celle-ci n’a réalisé aucun gain en capital au cours de cette première année d’imposition, on pourrait penser ne pas pouvoir utiliser cette perte. Détrompez-vous! En vertu d’un choix fiscal1, si elle est subie dans la première année d’imposition de la succession, la perte en capital pourra être reportée dans la déclaration de revenus finale de Michel pour l’année de son décès et réduire son impôt à payer2.

Une telle perte réduira d’abord le gain en capital de l’année du décès. Si un solde de perte subsiste, celle-ci pourra ensuite être utilisée pour réduire les autres revenus pour l’année du décès mais, dans ce cas, diminuée des déductions pour gains en capital réclamées jusqu’à maintenant par Michel.

Pour qu’une perte soit reconnue, il est important que la résidence ne soit pas habitée par l’un des héritiers ou une personne liée à l’un d’eux3 après le décès, puisque celle-ci serait alors considérée être un bien à usage personnel à l’égard duquel la perte serait réputée nulle4.

1. Loi de l’impôt sur le revenu (LIR), paragraphe 164(6). Ce choix n’est offert qu’aux successions assujetties à l’imposition à taux progressifs et ne vise que la première année d’imposition de la succession.

2. Agence du revenu du Canada, Deceased taxpayer’s residence sold by his estate, 2008-0280751E5 et Revenu Québec, Choix lors de l’aliénation d’un bien par la succession – Résidence principale du contribuable. Perte en capital attribuée au contribuable décédé dans sa dernière année d’imposition, 04-0104416.

3. Agence du revenu du Canada, Personal use property of an estate, 2011-0401871C6.

4. LIR, sous-alinéa 40(2)g)(iii). Une perte en capital réalisée lors de la vente d’un bien à usage personnel, telle une résidence habitée par son propriétaire, est réputée nulle.

Ce texte est paru dans l’édition de mai 2019 de Conseiller.