Regain de vigueur du marché immobilier canadien: bonne nouvelle, mais attention à l’endettement

Dans ma chronique du 7 septembre, j’avançais que la bonne situation des ménages, combinée à l’importante baisse des taux d’intérêt, limitait les risques de récession en Amérique du Nord. Les dernières statistiques sur le marché immobilier canadien confirment un fort rebond de l’activité qui aidera notre économie à traverser la période d’incertitude actuelle. Cependant, on peut se poser de sérieuses questions sur les conséquences à moyen et à long terme du maintien de taux d’intérêt très bas qui stimulent l’endettement.

L’augmentation des taux d’intérêt et la mise en place de plusieurs mesures restrictives par les gouvernements ont entraîné un ralentissement important du marché de l’habitation canadien depuis le printemps 2017. Le marché de la revente a été particulièrement touché alors que le nombre désaisonnalisé de transactions, qui avait atteint des sommets de plus de 45000 unités par mois en 2016 et au début de 2017, a chuté pour s’approcher des 35000unités au début de 2018. Le ralentissement de l’activité immobilière a été particulièrement marqué du côté de Toronto et de Vancouver, entraînant une baisse de la valeur moyenne des transactions au pays.

Les dernières statistiques confirment toutefois un regain d’activité sur le marché de la revente. Un sixième mois consécutif de progression a ainsi ramené le nombre de transactions à plus de 42000 unités en août dernier. Il faut noter le retour en force de Toronto et de Vancouver, où les transactions ont bondi respectivement de plus de 35% et de 50% par rapport aux creux observés précédemment. On constate toutefois aussi une accélération de l’activité dans des villes relativement épargnées par le ralentissement des dernières années, dont Ottawa et Halifax, ainsi que pour l’ensemble du Québec. Le renversement complet de tendance du côté des taux d’intérêt n’est certainement pas étranger au regain de vigueur du marché immobilier canadien. Après avoir bondi d’environ 2% entre la mi-2016 et l’automne 2018, le taux des obligations fédérales canadiennes de 5 ans a chuté de plus de 1% au cours des derniers trimestres, ce qui a permis aux institutions financières de recommencer à offrir des hypothèques à taux très avantageux.

L’endettement risque aussi de repartir à la hausse

Le retour en force du secteur immobilier est une bonne nouvelle à court terme pour l’économie canadienne. Le revers de la médaille est que ce regain d’activité risque encore une fois de s’appuyer sur une progression de l’endettement des ménages canadiens. Déjà, on note une augmentation au deuxième trimestre de 2019, qui a porté le ratio d’endettement des ménages à un nouveau sommet historique. Le service de la dette a aussi atteint un niveau record alors que près de 15% du revenu disponible des ménages canadiens est utilisé pour payer les intérêts et rembourser le capital sur leurs emprunts. À court terme, les taux d’intérêt très faibles et le marché du travail favorable ne laissent pas entrevoir de problèmes majeurs liés à la question de l’endettement des ménages. Une nouvelle poussée du crédit hypothécaire augmenterait toutefois la vulnérabilité de l’économie canadienne à un choc économique négatif ou à une éventuelle augmentation des taux d’intérêt. Dans ce contexte, on peut penser que la Banque du Canada voudra éviter de mettre de l’huile sur le feu en abaissant ses taux d’intérêt directeurs.

Ce regain d’activité risque encore une fois de s’appuyer sur une progression de l’endettement des ménages canadiens.