Re­gain de vi­gueur du mar­ché im­mo­bi­lier ca­na­dien: bonne nou­velle, mais at­ten­tion à l’en­det­te­ment

Les Affaires - - MACROÉCONO­MIE - Mathieu D’An­jou re­dac­tion­le­saf­[email protected] Mathieu D’An­jou, CFA, est éco­no­miste en chef ad­joint aux Études éco­no­miques du Mou­ve­ment Des­jar­dins.

Dans ma chro­nique du 7 sep­tembre, j’avan­çais que la bonne si­tua­tion des mé­nages, com­bi­née à l’im­por­tante baisse des taux d’in­té­rêt, li­mi­tait les risques de ré­ces­sion en Amé­rique du Nord. Les der­nières sta­tis­tiques sur le mar­ché im­mo­bi­lier ca­na­dien confirment un fort re­bond de l’ac­ti­vi­té qui ai­de­ra notre éco­no­mie à tra­ver­ser la période d’in­cer­ti­tude ac­tuelle. Ce­pen­dant, on peut se po­ser de sé­rieuses ques­tions sur les consé­quences à moyen et à long terme du main­tien de taux d’in­té­rêt très bas qui sti­mulent l’en­det­te­ment.

L’aug­men­ta­tion des taux d’in­té­rêt et la mise en place de plu­sieurs me­sures res­tric­tives par les gou­ver­ne­ments ont en­traî­né un ra­len­tis­se­ment im­por­tant du mar­ché de l’ha­bi­ta­tion ca­na­dien de­puis le prin­temps 2017. Le mar­ché de la re­vente a été par­ti­cu­liè­re­ment tou­ché alors que le nombre désai­son­na­li­sé de tran­sac­tions, qui avait at­teint des som­mets de plus de 45000 uni­tés par mois en 2016 et au dé­but de 2017, a chu­té pour s’ap­pro­cher des 35000uni­tés au dé­but de 2018. Le ra­len­tis­se­ment de l’ac­ti­vi­té im­mo­bi­lière a été par­ti­cu­liè­re­ment mar­qué du cô­té de To­ron­to et de Van­cou­ver, en­traî­nant une baisse de la va­leur moyenne des tran­sac­tions au pays.

Les der­nières sta­tis­tiques confirment tou­te­fois un re­gain d’ac­ti­vi­té sur le mar­ché de la re­vente. Un sixième mois consé­cu­tif de pro­gres­sion a ain­si ra­me­né le nombre de tran­sac­tions à plus de 42000 uni­tés en août der­nier. Il faut no­ter le re­tour en force de To­ron­to et de Van­cou­ver, où les tran­sac­tions ont bon­di res­pec­ti­ve­ment de plus de 35% et de 50% par rap­port aux creux ob­ser­vés pré­cé­dem­ment. On constate tou­te­fois aus­si une ac­cé­lé­ra­tion de l’ac­ti­vi­té dans des villes re­la­ti­ve­ment épar­gnées par le ra­len­tis­se­ment des der­nières an­nées, dont Ot­ta­wa et Ha­li­fax, ain­si que pour l’en­semble du Qué­bec. Le ren­ver­se­ment com­plet de ten­dance du cô­té des taux d’in­té­rêt n’est cer­tai­ne­ment pas étran­ger au re­gain de vi­gueur du mar­ché im­mo­bi­lier ca­na­dien. Après avoir bon­di d’en­vi­ron 2% entre la mi-2016 et l’au­tomne 2018, le taux des obli­ga­tions fé­dé­rales ca­na­diennes de 5 ans a chu­té de plus de 1% au cours des der­niers tri­mestres, ce qui a per­mis aux ins­ti­tu­tions fi­nan­cières de re­com­men­cer à of­frir des hy­po­thèques à taux très avan­ta­geux.

L’en­det­te­ment risque aus­si de re­par­tir à la hausse

Le re­tour en force du sec­teur im­mo­bi­lier est une bonne nou­velle à court terme pour l’éco­no­mie ca­na­dienne. Le re­vers de la mé­daille est que ce re­gain d’ac­ti­vi­té risque en­core une fois de s’ap­puyer sur une pro­gres­sion de l’en­det­te­ment des mé­nages canadiens. Dé­jà, on note une aug­men­ta­tion au deuxième tri­mestre de 2019, qui a por­té le ra­tio d’en­det­te­ment des mé­nages à un nou­veau som­met his­to­rique. Le ser­vice de la dette a aus­si at­teint un ni­veau re­cord alors que près de 15% du re­ve­nu dis­po­nible des mé­nages canadiens est uti­li­sé pour payer les in­té­rêts et rem­bour­ser le ca­pi­tal sur leurs em­prunts. À court terme, les taux d’in­té­rêt très faibles et le mar­ché du tra­vail fa­vo­rable ne laissent pas en­tre­voir de pro­blèmes ma­jeurs liés à la ques­tion de l’en­det­te­ment des mé­nages. Une nou­velle pous­sée du cré­dit hy­po­thé­caire aug­men­te­rait tou­te­fois la vul­né­ra­bi­li­té de l’éco­no­mie ca­na­dienne à un choc éco­no­mique né­ga­tif ou à une éven­tuelle aug­men­ta­tion des taux d’in­té­rêt. Dans ce contexte, on peut pen­ser que la Banque du Ca­na­da vou­dra évi­ter de mettre de l’huile sur le feu en abais­sant ses taux d’in­té­rêt di­rec­teurs.

Ce re­gain d’ac­ti­vi­té risque en­core une fois de s’ap­puyer sur une pro­gres­sion de l’en­det­te­ment des mé­nages canadiens.

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