CAP VERS L’EST
À mi-mandat, la mairesse de Montréal fait de la planification du territoire son prochain cheval de bataille et du développement de l’est de l’île sa nouvelle priorité.
VALÉRIE PLANTE VEUT FAIRE DE L'EST DE MONTRÉAL LE PROCHAIN MILE END
En novembre 2017, Valérie Plante faisait son entrée surprise à l’Hôtel de Ville, délogeant du coup Denis Coderre, dont la réélection à l’époque – en début de campagne à tout le moins – semblait pourtant ne faire aucun doute. Deux ans plus tard, l’économie de Montréal semble ne s’être jamais aussi bien portée.
Le chômage est à son plus bas. Les investissements étrangers y atteignent des niveaux records. Et malgré la multiplication des chantiers qui compliquent le quotidien des Montréalais, on sent que la métropole a le vent dans les voiles.
La vitesse avec laquelle apparaissent les nouvelles tours de bureaux et de condominiums au centre-ville depuis deux ans, suffit d’ailleurs pour s’en convaincre. Montréal n’est pas Shanghai, mais à sa mesure, sa silhouette se transforme.
Est-ce que ça va trop vite? « Non, répond la mairesse, du tac au tac, l’air étonné. J’aime ça quand ça va vite, moi. Vraiment, ça va. J’aime ça! »
Élue conseillère de l’arrondissement Ville-Marie quatre ans avant son élection comme mairesse, Mme Plante affirme avoir senti venir la situation actuelle. « Ça n’a pas été une surprise, admet-elle de ses bureaux du Vieux-Montréal. On le voyait, ce risque que tous les projets se réalisent au même moment. »
Et ce qui était attendu s’est produit. La Commission de la construction du Québec estime que Montréal comptait simultanément, en juin, pas moins de 111 chantiers de 5 millions de dollars et plus, pour un total de 34,6 milliards de dollars d’investissements. Il s’ensuivit, tous les Montréalais peuvent en témoigner, un été où les déplacements – surtout en voitures – furent périlleux.
De l’ensemble, les trois quarts des travaux ne sont pas du ressort de la Ville, tient à préciser la mairesse. Ce sont des projets privés ou, comme dans le cas de chantiers monstres comme celui de l’échangeur Turcot, du ressort de Québec ou d’Ottawa. « N’empêche, nous avons un devoir de coordination, ce qui amène son lot de défis », reconnaît-elle sourire en coin.
Réapprendre à marcher
Cette coordination, la planification à long terme, est devenue son cheval de bataille. « Qu’il y ait des tours qui sortent (de terre), même en quantité, est une chose. L’émission des permis et tout, on est prêts. La Ville connaît son affaire. Ce qui est plus difficile, et c’est assurément ce à quoi nous travaillons actuellement, est de parvenir à insuffler à l’Hôtel de Ville davantage de planification à long terme. »
Un « développement responsable » ne peut et ne doit plus se faire sans égard à une planification ordonnée du territoire, insiste-t-elle. Des parcs, des écoles, des accès routiers ou autres, « il faut penser cela 10, 20, 50 ans à l’avance. Pouvez-vous croire, s’étonne-t-elle encore, que des quartiers complets se sont développés à Montréal sans que personne ne pense à réserver le moindre terrain pour une école ? ».
Le quartier Griffintown, avec ses presque 10000 habitants, est le meilleur exemple en la matière, se désole-t-elle. Il en va de même du Triangle, nouveau développement de 4000 unités de condos au carrefour des rues Jean-Talon et Victoria, ou du site en métamorphose de l’ancien Hôpital de Montréal pour enfants, en face de l’ancien Forum.
Un discours, une façon de concevoir le développement qui, il faut le dire, ne va pas sans heurter au passage les habitudes de plusieurs acteurs économiques de la métropole, en particulier ceux, puissants, des domaines de la construction et de l’immobilier résidentiel et commercial.
Tant et si bien que deux ans après son élection, il ne fait plus de doute que l’ensemble des promoteurs immobiliers de l’île – de Carbonleo (projet Royalmount) à Devimco (projets MAA et Maestria), en passant par Groupe Sélection (projet Molson) – « ont dû se résigner à réapprendre à marcher au rythme et selon les termes de la nouvelle administration en place », résume le patron d’une des grandes sociétés immobilières, sous le couvert de l’anonymat.
Voir venir, faire venir
Qu’à cela ne tienne, il y a un peu plus d’un an, la Ville a présenté sa nouvelle stratégie de développement économique. Un travail qu’avait entamé l’administration précédente. Intitulée Accélérer Montréal, cette dernière se déploie en huit plans d’action précis (commerce, entrepreneuriat, affaires internationales, innovation sociale, etc.), le tout assorti d’une enveloppe de 360 M$ sur quatre ans.
La mairesse Plante insiste, elle veut imposer un nouveau développement planifié du territoire à l’agenda du Service du développement économique de la Ville. Car si certains quartiers résidentiels se sont développés avec un manque flagrant de planification urbanistique, laisse-t-elle entendre, il en va malheureusement de même des différentes zones commerciales et industrielles qui pullulent sur son territoire, de manière éparse ou, souvent, carrément anarchique.
« C’est bien beau des stratégies, mais une stratégie sans planification ordonnée ne vaut rien. On ne faisait pratiquement pas de planification de développement de territoire avant. Je ne dirais pas que la Ville était constamment en réaction, mais ça a donné ce qu’on peut voir dans certains quartiers. […] Ce temps est terminé, les départements d’urbanisme et de développement économique doivent dorénavant travailler ensemble, main dans la main. »
Forte de cette volonté, Mme Plante affirme avoir enclenché une vaste recension du territoire afin d’inventorier l’ensemble des lots et des bâtiments industriels disponibles et de s’assurer, le cas échéant, qu’ils sont décontaminés. L’idée est de parvenir éventuellement à développer des pôles de développement, à cibler des entreprises correspondantes et à travailler par la suite à les attirer, comme cela se fait partout ailleurs.
Sa priorité : développer l’est de la ville
Nul territoire n’illustre mieux ce besoin criant de planification du territoire que l’est de Montréal, justement le prochain grand chantier de la mairesse de Montréal. « Le développement de l’Est (de l’île), confie-t-elle, est fondamental pour moi à ce moment-ci. C’est ma priorité. »
Lorsqu’elle parle de l’Est, la mairesse ne parle pas de cette moitié de territoire qui s’élance vers l’est à partir du boulevard Saint-Laurent, cette traditionnelle frontière imaginaire qui sépare la ville en deux hémisphères.
Non, l’est de Valérie Plante débute à un peu plus de 5 km plus loin, à la hauteur du boulevard Pie IX, vaste artère de six voies de large qui traverse l’île du nord au sud sur une dizaine de kilomètres. De l’arrondissement Saint-Léonard à HochelagaMaisonneuve, en passant par les verts espaces cadenassés du Jardin botanique et l’îlot bétonné du Parc olympique.
On le sait, ce territoire à forte majorité francophone a été le parent pauvre de l’attention et des investissements des gouvernements successifs depuis 50 ans. Tous ordres gouvernementaux confondus. « L’Est a souvent été sous-évalué, voire mal aimé, se désole la mairesse. Même sa population se sent comme ça. Je voudrais que ça change et montrer que dans l’Est, on peut faire du développement économique. Le potentiel de ce secteur est énorme. »
La mairesse cible en particulier le secteur L’Assomption, vaste étendue attenante au Port de Montréal et à la rue Notre-Dame Est. Le secteur est délimité à l’ouest par la voie ferrée qui longe le quartier d’HochelagaMaisonneuve, et à l’est par l’autoroute A-25, qui mène au pont-tunnel Louis-HippolyteLa Fontaine vers la banlieue sud.
En lieu et place de cette porte d’entrée – de tout temps – négligée de la métropole, Mme Plante entend faire la démonstration qu’il est possible de réaliser du « développement intelligent » tout en développant autour des milieux de vie qui puissent faire la fierté des résidents du quartier.
À l’image du Mile-End
La mairesse cite en exemple le cas du Mile-End, ce quartier périphérique du centre-ville dont le destin fut transformé il y a une quinzaine d’années par l’arrivée d’Ubisoft, la multinationale française du jeu vidéo. Son implantation sur le boulevard Saint-Laurent, à coup de généreuses subventions de Québec, et la création de plus de 2 000 emplois dans le secteur, a fini par lui donner un nouveau souffle.
Aujourd’hui, cet ancien quartier de manufactures est devenu l’un des quartiers les plus recherchés de la métropole, tant pour y travailler que pour y vivre. Il suffit, pour s’en convaincre, de constater le nombre de cafés et d’espaces de travail collaboratifs qui s’y trouvent aujourd’hui.
Aux immigrants d’origine portugaise et aux familles nombreuses de confession juive, présents dans le Mile-End depuis des décennies, s’ajoute maintenant une faune bigarrée composée de geeks de l’informatique, de hipsters friqués de langue anglaise et de jeunes branchés de l’industrie de la mode attirés par les Frank & Oak et M0851, qui y ont aussi implanté leur siège social.
L’énergie des lieux s’est même répandue aux quartiers voisins. C’est le cas, en particulier, du Mile-Ex, à un jet de pierre, coincé entre la Petite-Italie et Parc-Extension. En quelques années à peine, ce secteur négligé est devenu ni plus ni moins l’épicentre de la recherche et du développement de l’industrie de l’intelligence artificielle à Montréal. Le Mila, Ivado, Element AI et Microsoft, entre autres, y ont tous élu domicile.
« Le boost a été incroyable là-bas, explique Mme Plante. Je suis certaine qu’on peut faire la même chose dans le quartier L’Assomption, appelé à devenir un des prochains quartiers névralgiques de Montréal. » Cela tombe bien, ajoute-t-elle, puisque le gouvernement du Québec voit les choses de la même manière.
L’idée est de parvenir à réunir une concentration suffisante d’emplois dans le secteur (à l’est d’Hochelaga-Maisonneuve) pour développer de l’habitation par la suite. Le tramway de l’Est viendrait ensuite naturellement s’y greffer. « On a déjà reçu des sous (100 M$) pour la décontamination. On va commencer cela. Une fois terminée, ça va partir. Je ne sais pas si tout se fera d’ici la fin de mon mandat, mais disons que la volonté est là. »
Surmonter un déficit de crédibilité
Un discours de développement qui, tranquillement mais sûrement, semble commencer à séduire le milieu des affaires qui, pourtant, il n’y a pas si longtemps, était tout sauf gagné aux idées de la nouvelle venue.
Proche de M. Coderre, la Chambre de commerce du Montréal métropolitain (CCMM) avait même pris position, dans les jours précédant le scrutin de 2017, en faveur du statu quo à l’Hôtel de Ville. Même si elle s’en défend aujourd’hui, les sorties de la Chambre avaient été perçues par tous, à l’époque, comme un appui non équivoque du milieu économique à la réélection du maire Coderre.
On le sait, les choses se sont passées autrement. Mme Plante est devenue la première mairesse de l’histoire de la ville de Montréal, et M. Coderre a été forcé de se replier dans ses terres. Depuis, le parti qui portait le nom de l’ancien chef a été rebaptisé Ensemble Montréal.
Cette formation est maintenant dirigée par Lionel Perez, désigné chef de l’opposition officielle à l’Hôtel de Ville. Ce dernier ne rate d’ailleurs pas une occasion de rappeler que les décisions prises depuis deux ans par l’administration Plante ont bien peu à voir avec la situation économique enviable que connaît Montréal actuellement.
« Soyons francs, dit-il, cette administration n’a pas été élue grâce à son programme de développement économique. L’économie n’est pas sa force et ce parti n’arrive pas à parler de ce domaine avec crédibilité. »
Nul projet, à ses yeux, n’illustre mieux le « désintérêt » de la mairie de Montréal pour le développement économique que le dossier de Solargise. Cette entreprise britannique, spécialisée dans la fabrication de panneaux solaires, a échappé à Montréal en 2018. Après des semaines de discussion, l’entreprise a finalement choisi de s’établir à Valleyfield, qui l’attend par contre toujours.
« Pourquoi l’a-t-on échappée ?, demande M. Perez. C’est bien simple, cette administration ne voulait pas que l’entreprise empiète sur une zone nouvellement protégée. Finalement, si on se retrouve-là, c’est par pur dogmatisme de l’administration actuelle. »
La mairesse connaît bien ce discours. Dès le départ, et même après son élection, elle admet avoir senti une résistance ou une réserve certaine du milieu des affaires à son égard. « Bien sûr qu’on le sentait, se remémore la mairesse. Et c’est normal. »
Arrivée à mi-mandat, est-ce que cette résistance du milieu existe toujours ? La mairesse ne répond pas directement, laissant entendre qu’elle regarde vers l’avant. « Lorsqu’on est en politique, il faut être conscient et ne pas se mettre la tête dans le sable. […] Oui, j’ai senti que les gens étaient méfiants. “Voyons donc, ils ne connaissent pas ça, eux autres”, je l’ai beaucoup entendu. Mais je ne l’ai jamais pris personnel. »
Le très local, une rue à la fois
Prenant tout de même acte des perceptions, la mairesse cherche à montrer rapidement une attitude d’ouverture à l’endroit des milieux économiques. « Je disais : “Ditesmoi ce que vous croyez nécessaire que je connaisse. Je veux entendre vos préoccupations, les comprendre, et connaître comment nous pouvons travailler ensemble.” »
Cette ouverture semble avoir porté fruit. Michel Leblanc, PDG de la CCMM, s’incline aujourd’hui devant la capacité de la mairesse d’entreprendre des dialogues avec les parties concernées. « J’ai tout de suite détecté chez elle cette volonté de se rapprocher du milieu
« C’est bien beau des stratégies, mais une stratégie sans planification ordonnée ne vaut rien. » – Valérie Plante, mairesse de Montréal
des affaires. De telle sorte que je peux vous assurer qu’il existe un bon lien de confiance entre le milieu des affaires et la Ville. »
Simultanément apparaît une préoccupation pour l’économie locale et le soutien de PME d’ici à l’international. C’est ainsi qu’au printemps dernier, on l’a vue accompagner une quinzaine de jeunes pousses québécoises à South by Southwest.
Son équipe s’est aussi activée à redéfinir ce qu’est une artère commerciale locale. Tranquillement, sur le Plateau, dans Rosemont, dans Villeray…, ont commencé à surgir ici et là des «placottoirs», ces aménagements où il est possible de profiter des lieux sans consommer. Ailleurs, dans Verdun, par exemple, on repense l’organisation des braderies, ou ventes trottoir.
En janvier, la Ville a lancé deux programmes d’aide financière à l’intention des commerces situés dans des secteurs affectés par des travaux majeurs. Malgré un retard observé dans les réclamations, il reste que les commerces de Sainte-Catherine, Saint-Denis et Saint-Hubert, entre autres, ont maintenant accès à des subventions pour couvrir leurs pertes.
À son budget 2019, la Ville a aussi introduit une diminution de la charge fiscale des commerçants pour la première tranche de 500 000 $ d’évaluation foncière. Plus récemment, enfin, la Commission sur le développement économique et urbain s’est vue chargée de se pencher sur le problème des locaux vacants.
Malgré une conjoncture favorable, de nombreuses artères commerciales continuent de présenter des taux de vacance de 10 % à 15 %. Les pratiques de quelques promoteurs et de certains propriétaires d’immeuble qui profitent de la spéculation immobilière inquiètent plusieurs commerçants et résidents dans le Mile-End. Les cas de ce quartier sont loin d’être les seuls, souligne la mairesse. La Ville veut comprendre le problème et le meilleur moyen, si possible, d’endiguer le problème.
Un bras de fer avec l’immobilier
Malgré des ratés (la hausse de taxes au-delà de l’inflation la première année en est un), l’accumulation de ces petits gestes ne passe pas inaperçue dans la communauté des affaires. « Écoutez, on peut difficilement demander mieux, soutient le PDG de la CCMM. On a soixante projets d’investissements étrangers actuellement à Montréal. Et, depuis des mois, un taux de chômage inférieur à celui de Toronto. Il faut le reconnaître que ce qui se passe ici actuellement est exceptionnel. »
Cela, évidemment, va sans compter le climat de méfiance à l’endroit de la Mairie encore bien palpable dans les secteurs précis de la construction et de l’immobilier résidentiel et commercial. Sur ce point, la mairesse Plante est la première à le reconnaître. « Je suis venu bousculer les façons de faire [dans l’immobilier], c’est bien clair. Quand on modifie les habitudes des gens, c’est sûr qu’ils réagissent. »
Au coeur de cette tension : le projet de Règlement pour une métropole mixte, connu dans l’industrie comme « le 20-20-20 ». Par ce règlement, la Ville entend obliger les développeurs immobiliers de cinq logements et plus à prévoir 20 % de logements sociaux, 20 % de logements abordables et 20 % de logements familiaux (au moins cinq pièces, dont trois chambres).
Lors du dernier Forum stratégique sur les grands projets métropolitains, rendez-vous annuel de la CCMM, les acteurs de l’industrie ont multiplié les allusions à ce projet de règlement, présenté comme une menace à l’abordabilité de Montréal. Les propriétaires de futurs logements subventionneront les logements sociaux, soutiennent-ils.
Parmi les plus actifs à la dénonciation de ce règlement, figure l’ex-ministre péquiste André Boisclair. Aujourd’hui à la tête de l’Institut du développement urbain du Québec (IDU), il se consacre à la défense des intérêts des promoteurs immobiliers. Laurence Vincent, coprésidente du Groupe Prével, dénonce également ce projet de règlement, tout en militant pour une plus grande densification de Montréal.
Mme Plante se souvient encore de son arrivée sur la tribune à la fin du Forum et de la tension qui régnait alors dans la salle. « Ce règlement-là, je le fais pour nous assurer qu’on a une mixité à Montréal, explique-t-elle. Moi, je ne veux pas que Montréal devienne Toronto ou Vancouver. Moi, je veux d’une ville où tout le monde peut habiter. »
« Et ça se trouve, ajoute-t-elle, que c’est justement ce que recherchent les investisseurs. Ils aiment s’installer dans des villes attrayantes et dynamiques, où leurs employés peuvent habiter dans le centre-ville s’ils le veulent. C’est certain que ça bouscule. Mais je dis aux promoteurs immobiliers qu’au bout du compte, cette mixité sociale va aussi finir par leur servir. Ça sert à notre ville, à notre réputation et à notre attractivité. Mais aussi à leur industrie. »
Le projet de règlement en question fera l’objet d’une consultation au cours de l’automne. Si tout se passe comme prévu, l’adoption du règlement final devrait suivre « au début de 2020 » pour entrer en vigueur dès 2021, soit un an après le moment prévu. « On aurait souhaité plus tôt, mais après avoir écouté l’industrie et compris l’importance de la prévisibilité pour cette dernière, on a décidé de repousser son application à 2021. »
Des critiques de l’intérieur
Un report qui n’a pas manqué d’attirer les critiques de groupes de défense des locataires, lesquels forment encore plus de 60 % des résidents de Montréal. Ceux-ci ont réagi aussitôt, dit-on, en reprochant à la mairesse de plier devant les pressions des promoteurs.
« Ce n’est pas le cas, se défend-elle. Moi je veux un règlement qui soit équilibré. Ce à quoi je tiens le plus est la rigueur. Si on fait bien les choses, si on a de bonnes discussions, on va y arriver. Certes, il peut y avoir des mécontents. Mais en bout de piste, je veux que ce projet atterrisse bien. Quitte à prendre plus de temps. »
La même critique s’élève en ce qui a trait au retour des Expos, projet mené de longue date par la famille Bronfman. Certains l’accusent de faire des courbettes dans le dossier du Bassin Peel. Là aussi, Mme Plante se défend, assurant que malgré ce que peut en dire l’opposition, sa position n’a pas changé d’un iota depuis son élection.
Elle se dit favorable au retour du baseball majeur à Montréal, mais pas à ce que la Ville se voit confier la responsabilité de construction d’un stade. « Ce n’est pas le travail d’une ville d’être le promoteur d’une équipe professionnelle. Non plus de payer pour sa venue ou pour la construction d’un stade. […] Et puis moi, dit-elle dans une allusion à peine voilée à son prédécesseur, je ne suis pas une mascotte ! »
Dans ce dossier, comme dans celui du dossier litigieux du Royalmount, M. Perez accuse sa vis-à-vis d’opter pour une « position évolutive » et d’user d’un « dogmatisme » qui risque de nuire à terme à l’économie montréalaise et à ses relations avec Québec.
Le même dogmatisme aurait guidé sa décision d’annuler le projet de trottoirs chauffants sur la rue Sainte-Catherine Ouest. Même chose en ce qui a trait à la création du Grand parc de l’Ouest, ou l’implantation à venir du Réseau Express Vélo (REV) sur 17 tronçons et 184 km.
« Y a-t-il eu des consultations ? A-t-on mené des études pour connaître l’impact qu’aura le REV ? Évidemment que non, dit-il. C’est comme le cafouillage entourant la circulation sur le Mont-Royal. “On le fait et on verra ensuite”. Cette administration prend des décisions au jour le jour, sans vision globale et sans préoccupation de ce qu’elles nous coûteront en réponse aux contestations judiciaires qui seront déposées. »
D’ici le prochain scrutin
Voilà deux ans que la mairesse est en poste. Dans un an, en prévision du prochain scrutin de l’automne 2021, son équipe sera déjà en mode électoral. Les jours et les semaines passeront alors rapidement.
D’ici là, que souhaite-t-elle encore accomplir qui aura un impact sur l’avenir économique de la métropole ? Après une courte réflexion, la réponse coule de source : « D’ici deux ans, je voudrais faire un move, parvenir à poser des gestes forts pour l’Est. Ce n’est pas facile, mais je vais y travailler. »
Est-ce que ce sera une annonce liée au tramway de l’est ? La décontamination des terrains dans le secteur L’Assomption ? La reconfiguration maintes fois promise de la rue Notre-Dame Est ? Ou, plus simplement, une ultime annonce liée au prolongement de la ligne bleue ? Ou rose ? La mairesse elle-même avoue ne pas connaître lequel de ces projets attendus de ses électeurs sera ficelé le premier.
« Mais ma volonté est réelle. Le problème (avec l’Est), c’est que ce n’est pas comme les travaux de Sainte-Catherine Ouest et de McGill College, dont on pourra voir les résultats rapidement. Décontaminer des terrains, ce n’est pas pareil. Ça n’a pas le même éclat. Mais c’est vraiment important. Et parce que c’est si important, n’ayez crainte, on va trouver. »
« Il faut reconnaître que ce qui se passe ici actuellement est exceptionnel. » – Michel Leblanc, PDG de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain