La industria inmobiliaria y el panorama económico

Con los cambios que introdujo la Reforma Tributaria se incorporó el Impuesto al Valor Agregado (IVA) a las viviendas nuevas sin subsidio, el mercado tuvo un momento bullante a fines de 2015. Todavía es tiempo de aprovechar el beneficio. Por: Tanya Orellan

Desde que se anunció el pago del Impuesto al Valor Agregado en la compra de viviendas nuevas sin subsidio, el mercado no ha dejado de reaccionar. Durante el 2015 se produjo una explosiva demanda por nuevos proyectos -la mayor en una década-, atendible al interés de los compradores por evitar el costo extra. En tanto, en 2016 el panorama se ha vuelto más discreto, empujado por la estabilización del mercado, la coyuntura económica y la disminución en el porcentaje a financiar mediante instrumentos hipotecarios.

Como parte del proceso de Reforma Tributaria que impulsó el Gobierno, se estimó que las viviendas nuevas sin subsidio comenzarán a pagar este valor en un periodo que se ha aplazado: en un primer momento hasta el 31 de diciembre del 2016 y luego, hasta el 31 de marzo de 2017.

Según explica Arturo Farías, director de carrera Contador Público y Auditor de la Universidad del Pacífico, durante los últimos meses del año pasado, cuando los compradores prácticamente arrasaron con la oferta disponible, se produjo un fenómeno particular. “Para poder comercializar viviendas exentas de IVA, durante el 2016 las constructoras tenían que tener el permiso de edificación y la recepción final del proyecto por parte de los entes respectivos. Como muchos de ellos vieron afectada la entrega de sus servicios por el paro de los funcionarios públicos se amplió el plazo hasta marzo de 2017, lo que finalmente ha sido beneficioso, porque permitirá que más viviendas entren en la exención y los consumidores tengan más opciones al momento de elegir y comprar”, indica.

Venta de viviendas

Según datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), durante 2015 se alcanzaron 43.994 unidades vendidas en Santiago, 26,8% más que en 2014, la mayor variación en una década.

Ahora, el panorama ha cambiado. Durante el tercer trimestre de 2016 la venta de viviendas nuevas en el Gran Santiago retrocedió 38% en comparación con igual periodo de 2015. La venta de departamentos cayó 40% y la de casas, 29%, contabilizando la comercialización de 7.619 viviendas (5.919 departamentos y 1.700 casas), en un total de 4.636 unidades menos que durante el 2015, en los mismos meses.

Según comenta Javier Hurtado, gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), el 2014 ya se veía una pequeña caída en las ventas y, considerando que económicamente en 2015 la situación del país no fue mejor, es posible atribuir casi exclusivamente al anuncio del fin de la venta sin IVA el cre--

cimiento explosivo en el índice. “Se trató de un momento muy particular, donde todo estaba sujeto a aprovechar el beneficio en proyectos cuya ejecución podía extenderse en el tiempo, como sucedió con quienes compraron en blanco. Muchas personas tomaron la decisión independiente del plazo de entrega”.

Así, durante el 2016 gran parte de ese stock se vendió, añade, quedando una diferencia en proyectos que se terminaran de construir después: “Se trata de una oferta menor, porque ya no se podía comprar una obra que estuviese recién partiendo en 2016 para aprovechar el beneficio”.

Panorama económico

Las cifras dan cuenta no solo de la estabilización del fenómeno -quienes tenían planes de comprar viviendas nuevas ya se adelantaron y concretaron la adquisición-, sino también del bajo dinamismo de la actividad económica en el país y el efecto de la restricción en el crédito hipotecario.

Para empezar, la situación económica del país se avizora compleja e invita a la cautela: “La contracción ha sido muy fuerte y sus efectos son a mediano y largo plazo. Hoy tenemos un Índice Mensual de Actividad Económica (IMACEC) afectado, situación que no se veía desde la crisis subprime, pero ahora los problemas son internos y la proyección de crecimiento para Chile en 2017 se sitúa entre 1,8-2,0%, lo que es muy bajo. Pensábamos que el 2016 iba a ser el año malo y el próximo podríamos crecer, pero enfrentaremos un periodo complicado desde el punto de vista económico y, lamentablemente, se van a empezar a ver sus efectos en el empleo. A esto se une que el próximo año será de cambios en lo político, lo que genera aun más incertidumbre”, explica el académico.

En estos momentos, con un panorama económico decaído y financiamiento restringido, las personas son más cautas, afirma Javier Hurtado. “Las tasas de interés para créditos hipotecarias están bajas, pero también las condiciones son más limitadas y el financiamiento es menor. Para una familia que aspira a una vivienda de UF 2.500 o 3.000, la diferencia de juntar UF 300 más para el pie es un factor a considerar”.

Esta situación se explica porque, a contar de este año, el Banco Central elevó el encaje de fondeo de las instituciones financieras para los créditos por sobre 80%. En simple, los bancos están elevando los costos para créditos por sobre este tramo o, simplemente, están dejando de otorgar financiamiento por sobre este porcentaje.

De esta forma, quienes compraron en 2015 no solo se vieron impulsados por evitar la entrada en vigencia del IVA, sino también pudieron acceder a mejores porcentajes de financiamiento. Si bien durante la década pasada la necesidad de impulsar al mercado incluso permitió el otorgamiento de créditos por el 100% del valor del inmueble, hacia 2015 este porcentaje se había contraído a un 90 o 95 y, actualmente, luego del cambio normativo, no va más allá del 80%.

“Hasta el año pasado, las personas estaban acostumbradas a tener un pie de 10% y hasta 5% para adquirir un inmueble. Hoy, eso ya no es así, se trata de una cantidad importante de dinero y considerando que el valor de los bienes inmuebles ha aumentado, las personas lo ven con cautela. No obstante, también hay que considerar que en la actualidad las tasas de interés aplicadas a créditos hipotecarios están en torno a 3,5%, son extremadamente bajas, lo que favorece la adquisición de un bien raíz”, comenta Farías.

“Quienes tienen una situación económica que garantice el pago de un compromiso a mediano o largo plazo, deben considerar que hoy están dadas las condiciones para conseguir un crédito hipotecario con una tasa baja y decidiendo entre una amplia oferta de proyectos que permite aprovechar de comprar sin IVA”, finaliza el académico.

“Quienes tienen una situación económica que garantice el pago de un compromiso a mediano o largo plazo, deben considerar que hoy están dadas las condiciones para conseguir un crédito hipotecario con una tasa baja y decidiendo entre una amplia oferta de proyectos que permite aprovechar de comprar sin IVA”. Arturo Farías, director de carrera Contador Público y Auditor de la Universidad del Pacífico.

“En el año 2015, se vivió un momento muy particular, donde todo estaba sujeto a aprovechar el beneficio en proyectos cuya ejecución podía extenderse en el tiempo, como sucedió con quienes compraron en blanco. Muchas personas tomaron la decisión independiente del plazo de entrega”. Javier Hurtado, gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción.