Vi­vien­das que es­pe­ran un al­za en su plus­va­lía por di­ver­sos fac­to­res.

La Tercera - Especiales2 - - Portada - Por: Ger­mán Krei­sel

La cons­truc­ción de la nue­va lí­nea 3 y la ya inau­gu­ra­da lí­nea 6 del tren sub­te­rrá­neo han im­pul­sa­do fuer­te­men­te los pre­cios de las pro­pie­da­des tan­to en las cer­ca­nías de sus es­ta­cio­nes co­mo tam­bién va­rias cua­dras a la re­don­da. Con el anun­cio del pro­yec­to de la nue­va lí­nea 7 se abren nue­vas opor­tu­ni­da­des, ya que se ve­rá una ma­yor den­si­fi­ca­ción e in­te­gra­ción so­cial en co­mu­nas del sec­tor po­nien­te.

El año pa­sa­do se inau­gu­ró la nue­va lí­nea 6 del Me­tro de San­tia­go que co­nec­ta a las co­mu­nas de Pro­vi­den­cia con Ce­rri­llos, y se es­pe­ra que a fi­nal de es­te año y a co­mien­zos del pró­xi­mo se ha­bi­li­te la nue­va lí­nea 3 que uni­rá me­dian­te 21 es­ta­cio­nes las co­mu­nas de Qu­li­cu­ra, Con­cha­lí, In­de­pen­den­cia, Ñu­ñoa y La Rei­na.

El Me­tro es el me­dio de trans­por­te por ex­ce­len­cia más lim­pio, rá­pi­do y efi­cien­te pa­ra una ca­pi­tal co­mo San­tia­go, y los anun­cios de cons­truc­ción de nue­vas lí­neas, co­mo tam­bién la pro­yec­ción de sus tra­za­dos des­pier­tan el in­te­rés tan­to de pro­pie­ta­rios co­mo de em­pre­sas in­mo­bi­lia­rias. ¿La ra­zón? Un au­men­to con­si­de­ra­ble en la plus­va­lía de las pro­pie­da­des ale­da­ñas.

Pa­ra Vi­cen­te Do­mín­guez, di­rec­tor eje­cu­ti­vo de la Aso­cia­ción de Desa­rro­lla­do­res In­mo­bi­lia­rios, “to­das las obras de in­fra­es­truc­tu­ra de una cier­ta im­por­tan­cia, co­mo pue­den ser par­ques, gran­des ave­ni­das o au­to­pis­tas y Me­tro tie­nen gran influencia en la va­lo­ri­za­ción de las pro­pie­da­des, pues el con­su­mi­dor apre­cia las ven­ta­jas que ello tie­ne en tér­mi­nos de co­nec­ti­vi­dad y ca­li­dad de vi­da”, in­di­ca.

Pe­ro ¿Qué as­pec­tos de­fi­nen un in­cre­men­to en el va­lor de una pro­pie­dad con la lle­ga­da del Me­tro a sec­to­res de una co­mu­na? Do­mín­guez ex­pli­ca que los me­jo­ra­mien­tos en la ac­ce­si­bi­li­dad “im­pac­tan en la plus­va­lía de las pro­pie­da­des y el Me­tro ha pro­ba­do ser la al­ter­na­ti­va pre­fe­ri­da de los san­tia­gui­nos, pues es de un pre­cio ade­cua­do, pun­tual, rá­pi­do y lim­pio, y por ello, no es ex­tra­ño que au­men­ten los pre­cios en las in­me­dia­cio­nes de las es­ta­cio­nes”, sos­tie­ne el eje­cu­ti­vo, y agre­ga que es un atri­bu­to re­co­no­ci­do “en par­ti­cu­lar cuan­do la mo­vi­li­za­ción co­lec­ti­va de su­per­fi­cie con­ti­núa sien­do mal eva­lua­da”.

Un ele­men­to im­por­tan­te en la va­lo­ri­za­ción y au­men­to de la plus­va­lía de una pro­pie­dad es la cer­ca­nía del in­mue­ble con al­gu­na es­ta­ción del tren sub­te­rrá­neo. Vi­cen­te Do­mín­guez ex­pli­ca que “ello tie­ne re­la­ción con el con­cep­to de cer­ca­nía o le­ja­nía que

tie­nen las per­so­nas. Pa­ra al­gu­nos tres cua­dras no son dis­tan­cia, pe­ro pa­ra otros es una lar­ga dis­tan­cia”, sos­tie­ne.

Fac­tor pre­cio

En esa lí­nea, el desa­rro­llo de nue­vas lí­neas de Me­tro han ele­va­do los pre­cios tan­to de vi­vien­das nue­vas co­mo usa­das en la su­per­fi­cie de va­rios sec­to­res. “Hoy hay co­mu­nas co­mo Ñu­ñoa y San Mi­guel que con­cen­tran una am­plia ofer­ta, aun­que cier­ta­men­te el pre­cio pro­me­dio es más ele­va­do en Ñu­ñoa. En sus in­me­dia­cio­nes tam­bién hay ofer­ta, co­mo por ejem­plo, Ma­cul (en el ca­so de Ñu­ñoa) o La Cis­ter­na (en el ca­so de San Mi­guel)”, ex­pli­ca el eje­cu­ti­vo.

Así tam­bién lo en­tien­de Rei­nal­do Gleis­ner, consultor del área de Bro­ke­ra­ge de Co­lliers In­ter­na­tio­nal, que plan­tea que San Mi­guel “li­de­ra tan­to en la ofer­ta co­mo en ven­ta de de­par­ta­men­tos. Es­to se ex­pli­ca en gran par­te a que es una co­mu­na que ha me­jo­ra­do no­ta­ble­men­te su co­nec­ti­vi­dad, gra- cias a su cer­ca­nía con el Me­tro, pre­sen­ta va­lo­res com­pe­ti­ti­vos en re­la­ción a otros sec­to­res, y en­tre­ga una ofer­ta ba­sa­da prin­ci­pal­men­te en de­par­ta­men­tos pe­que­ños de 1 y 2 dor­mi­to­rios, que es la ten­den­cia en las pre­fe­ren­cias de los con­su­mi­do­res”.

Lí­neas 3 y 6

Se­gún el es­tu­dio Plus­va­lía Po­ten­cial por Anun­cio de Lí­neas 3 y 6 del Me­tro, ela­bo­ra­do por Atis­ba y Trans­sa, in­di­ca que ade­más de los fac­to­res an­te­rior­men­te se­ña­la­dos, el Me­tro ele­va la plus­va­lía de las pro­pie­da­des “por el me­jo­ra­mien­to que in­du­cen sus es­ta­cio­nes en el en­torno, es­pe­cial­men­te cuan­do se tra­ta de co­mu­nas vul­ne­ra­bles o de cla­se me­dia, don­de la prin­ci­pal in­ver­sión pú­bli­ca que se eje­cu­ta sue­le ser és­ta. En es­te ca­so, se con­si­de­ra el efec­to de las es­ta­cio­nes, las pla­zas de ac­ce­so, me­jo­ra­mien­tos de es­pa­cios pú­bli­cos, en­tre otros”, in­di­ca el do­cu­men­to.

El aná­li­sis arro­jó que en tér­mi­nos ge­ne- ra­les, los anun­cios de nue­vas lí­neas de Me­tro ge­ne­ran una “plus­va­lía del 21% en las áreas de influencia de es­ta­cio­nes y de 20% en las áreas en­tre es­ta­cio­nes”. Pa­ra el ca­so del co­mer­cio, el au­men­to de plus­va­lía que ge­ne­ra una es­ta­ción es más no­to­ria “ya que es­tos usos pa­gan más por el sue­lo y tien­den a privilegia­r la pro­xi­mi­dad con la es­ta­ción pa­ra cap­tu­rar el flu­jo de po­bla­ción flo­tan­te”.

Asi­mis­mo, los de­par­ta­men­tos cla­si­fi­ca­dos co­mo vi­vien­da co­lec­ti­va pre­sen­tan una plus­va­lía ma­yor en los tra­mos in­ter­es­ta­ción. “En es­te ca­so, los de­par­ta­men­tos se em­pla­zan en ra­dios ale­ja­dos del eje vial, y cap­tu­ran igual­men­te el be­ne­fi­cio al es­tar ins­cri­tos en el área de seis cua­dras a la re­don­da”, co­mo por ejem­plo el tra­mo que va de San­tia­go Cen­tro has­ta Pla­za Ega­ña; o lo que ocu­rre en el ba­rrio Fran­klin en re­la­ción a la lí­nea 6, “don­de la con­so­li­da­ción co­mer­cial ha­ce que exis­tan muy po­cos edi­fi­cios, que si apa­re­cen en ra­dios más ale­ja­dos, lo que ex­pli­ca que el in­cre­men­to sea ma­yor en es­tas zo­nas”, ex­pli­ca la in­ves­ti­ga­ción.

Tam­bién, exis­te el fac­tor de la nor­ma­ti­va, que en zo­nas co­mo In­de­pen­den­cia o Ira­rrá­za­bal Orien­te “don­de la al­tu­ra de edi­fi­ca­ción per­mi­ti­da por los pla­nes re­gu­la­do­res ya pro­du­jo un efec­to re­le­van­te de plus­va­lía (pre­vio a Me­tro), lo que mi­ti­ga el in­cre­men­to del anun­cio en el ra­dio de 300 me­tros, be­ne­fi­cian­do zo­nas más ale­ja­das que no cuen­tan con es­te be­ne­fi­cio nor­ma­ti­vo y que, ade­más, no per­ci­ben las ex­ter­na­li­da­des ne­ga­ti­vas aso­cia­das a la cons­truc­ción en al­tu­ra”, sos­tie­ne.

21% de au­men­to en la plus­va­lía en pro­pie­da­des se pro­yec­ta tras los anun­cios de nue­vas lí­neas de Me­tro.

“Hay co­mu­nas co­mo Ñu­ñoa y San Mi­guel que con­cen­tran una am­plia ofer­ta, aun­que cier­ta­men­te el pre­cio pro­me­dio es más ele­va­do en Ñu­ñoa. En sus in­me­dia­cio­nes tam­bién hay ofer­ta, co­mo por ejem­plo, Ma­cul (en el ca­so de Ñu­ñoa) o La Cis­ter­na (en el ca­so de San Mi­guel)”.

“Por su tra­za­do y em­pla­za­mien­to, y por la di­ver­si­dad de co­mu­nas que co­nec­ta, es­ta Lí­nea 7 tie­ne un enor­me po­ten­cial de me­jo­ra­mien­to ur­bano e in­te­gra­ción so­cial. En las 1.945 hec­tá­reas di­rec­ta­men­te be­ne­fi­cia­das por las 21 es­ta­cio­nes, se po­drían lo­ca­li­zar 129.000 vi­vien­das y más de 327.000 nue­vos ha­bi­tan­tes”. Re­por­te Po­ten­cial Ur­bano Lí­nea 7 Me­tro.

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