PARALIZACIÓN DE GRANDES PROYECTOS INMOBILIARIOS

No se ha internalizado el costo social que supone un clima de incertidumbre jurídica, en la medida que los permisos otorgados dejan de ser una garantía.

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La empresa a cargo del proyecto Mall Plaza Barón -el cual se iba a emplazar en este tradicional sector del puerto de Valparaíso-, desistió de llevar a cabo esta iniciativa, luego de que la Corte Suprema revocara el permiso de construcción que la Dirección de Obras Municipales (DOM) le había otorgado en 2013, aduciendo una serie de ilegalidades. Con ello se esfuma una inversión de unos US$ 230 millones, y queda sin efecto una extensa tramitación, que tuvo su origen en una licitación internacional a la que convocó la concesionaria del Puerto de Valparaíso. La fallida aventura obligará al desarrollador a castigar US$ 7,5 millones.

Este no es el único caso de desarrollos inmobiliarios que se han visto paralizados no obstante contar con sus permisos de edificación. En la misma ciudad de Valparaíso se cuentan otros emblemáticos; en Santiago también se han reportado numerosas controversiales. Aun cuando algunos alcaldes inexplicablemente se felicitan por lo que estiman un “triunfo” para la ciudad frente a estas paralizaciones, el fenómeno resulta preocupante, porque sugiere que la institucionalidad presenta fallas o vacíos que relativizan las indispensables certezas jurídicas para poder llevar a cabo inversiones.

Es preocupante que se esté debilitando la noción de que el permiso que otorga la Dirección de Obras Municipales constituye un derecho adquirido para quien lo recibe, y no una mera concesión del Estado que puede ser revocada discrecionalmente. Los trámites para la obtención de dicha autorización son en general rigurosos, y el desarrollador inmobiliario debe estar dispuesto a acatar todas las observaciones de que sea objeto durante la tramitación. Pero una vez otorgado, esto forma parte de su patrimonio, y solo podría ser revocado por razones muy excepcionales.

Desde luego, la posibilidad de recurrir a una instancia superior para revertir un permiso otorgado por la DOM forma parte de las reglas institucionales; pero en la medida que se está volviendo una práctica más habitual cuestionar dichos permisos, o que éstos se politicen inconvenientemente, se puede producir el efecto de que las obras no se puedan iniciar sino hasta que toda la etapa judicial concluya -lo que puede tomar años-, o eventualmente cambien las autoridades. Cualquiera sea el caso, en la medida que prevalezca un ambiente de incertidumbre jurídica, hace muy complejo asumir los riesgos de una inversión de gran envergadura, y a su vez impide que los mecanismos para levantar financiamiento fluyan con la normalidad requerida, por lo débil que resultan las garantías.

Asimismo, es necesario internalizar que cada vez que grandes proyectos son paralizados, no solo se ve afectado un desarrollador determinado, sino que también se ve perjudicada toda una cadena productiva -empresas proveedores, ingeniería, diseño, contratistas de la construcción, etc.-, lo que suele no resaltarse en la discusión pública.

La necesidad de cautelar la legítima expresión de organizaciones ciudadanas y vecinos con la indispensable certeza jurídica obliga a revisar la actual institucionalidad para que se pueda lograr un equilibrio razonable. Un marco adecuado debería ser aquel que permita que todas las instancias puedan ejercerse, bajo criterios objetivos, y dentro de un período acotado.