Mauricio Varela:
“Con una economía más fuerte debiera haber precios al alza”
UN MERCADO más dinámico, pero en el que existe aún un riesgo de sobre oferta es el que observa Mauricio Varela, gerente general de Empresas Socovesa. La compañía presentó la semana pasada sus resultados 2017, que mostraron un avance de las utilidades de 14%, en medio de un período de cuatro años con altos y bajos: primero el boom de 2014 y 2015, por la entrada del IVA a la construcción -lo que adelantó la demanda por viviendasa 2016 y 2017, en que afectó el freno general de la economía, aunque con matices. “Nuestras utilidades aumentaron 14% respecto al 2016, pasamos de $35 mil millones a $40 mil millones. Los dos años son potentes, pero el 2017 lo fue aún más. Esto forma parte de un ciclo de cuatro años con buenos resultados, que refleja un poco que nuestra forma de entender el negocio está funcionando, que nos estamos conectando con las necesidades de la gente respecto de enseñarles proyectos inmobiliarios que sean atractivos”, explica Varela.
¿Cuánto de los resultados es por gestión y cuánto por el buen momento del mercado?
—Las compañías viven en un contexto que les afecta, pero es la gestión la que puede hacer diferencias. En los últimos cuatro años la industria ha tenido un poco de todo: tuvimos dos años con una alta demanda como 2014 y 2015 producto del IVA -que generó toda esta distorsión de adelantamiento de la demanda- y después una demanda bastante más baja. Entonces, en promedio, hemos tenido en una demanda normal, pero con estos vaivenes. Pero no han sido periodos particularmente dinámicos los últimos cuatro años
Pero la demanda fue más dinámica que la economía.
—Diría que la demanda fue más alta de lo que se esperaba para una economía que creció poco. Pero eso refleja que la sociedad chilena es más fuerte en su clase media de lo que se estaba acostumbrado. Históricamente, si el país iba a crecer 1,5%, la demanda inmobiliaria iba a estar muy baja, pero eso es propio de un Chile de hace 15 años atrás, hoy día Chile es una sociedad más moderna con clase media con acceso a crédito más amplio, con tasas de interés baja, y un mercado laboral que se comporta mejor.
El repunte de la industria, ¿ha apurado los proyectos?
—Sí. Nosotros somos muy preocupados por intentar leer el ciclo económico porque es crítico en esta industria, ya sea para frenar o para acelerar, y para este caso, tuvimos una buena lectura y hacia finales de 2016, comenzamos a ver que era muy probable que el ciclo económico empezara a mejorar y por tanto, el presupuesto del año 2017, lo aprobamos con un alza importante en la inversión tanto en tierra como en lanzamientos. Aumentamos en 73% el lanzamiento respecto al 2016 y eso nos permite estar con productos que tenemos hace 6 u 8 meses. Y estamos en un muy buen momento, con una carpeta llena de proyectos.
En 2014 o 2015, veíamos edificios enteros que se vendían en blanco. ¿Eso se sigue viendo?
—No. Eso fue algo anormal. Los cambios tributarios generan distorsiones y ahí se produjo una distorsión. Hoy, la venta en blanco es un 3 o 4% de la industria, que son proyectos que inmobiliarias ofrecen más baratos, pero es una parte muy marginal. Hoy, la mayoría es en verde en sus distintas etapas y un 25% con entrega inmediata, lo que es razonable. La industria está operando a un nivel razonable, con un rango de 22 meses para agotar stock, por tanto, la industria tiene que ser precavida respecto de equilibrar los niveles de inversión con la demanda esperada para no quedar sobreofertada. Una de las cosas que se ha hecho a nivel de industria es que se han aumentado los niveles de información y eso es bueno.
¿Hay un riesgo de sobreoferta latente?
—El último “ofertón” importante de la industria fue el 2009, post crisis 2008, donde incluso hubo ventas nocturnas. De ahí en adelante, en casi diez años no hemos visto, incluso con ciclos económicos con periodos de alza y baja. Esto se debe, en parte a que ha aumentado la calidad de la información, y por otro lado, la entrada de los fondos de inversión a muchos proyectos inmobiliarios, eso también ayuda. Antiguamente había mucho inversionista no profesional que ponía plata en la industria, pero que le parecía atractivo entrar al negocio inmobiliario, hoy día la industria se ha profesionalizado muchísimo, la plata que proviene de fondos de inversión está en gestores profesionales que invierten.
Ese riesgo de sobre oferta, ¿es más alto que hace dos años?
—Con el IVA se aumentó mucho la oferta y la demanda, pero después la demanda cayó 30%. Afortunadamente la oferta bajó un poco, pero quedaron ciertos sectores de la ciudad sobreofertados y hoy vemos que la oferta se ha recuperado, el año pasado la oferta creció bastante, la demanda también creció. El año pasado la industria creció 12% en valor y 7% en unidades. Y hoy estamos con un nivel de oferta razonable, con un rango alto, si es que la oferta siguiera creciendo porque la gente se entusiasma demás y la demanda no es tan fuerte, vamos a terminar un poco más holgado. Yo creo que hoy día no hay riesgos, no se ve evidencia de que esto sea así, pero los actores tenemos que ser prudentes.
¿Cuál está siendo el efecto del IVA en la construcción?
—Está 100% internalizado, las viviendas son todas con IVA, hoy los consumidores enfrentan un precio que lo incluye, para nosotros tiene costo y forma parte de nuestra ecuación de costos.
¿Los precios no subieron en la misma magnitud?
—En general, se busca traspasar esos costos a precios para no disminuir sus márgenes. Esta es una industria súper competitiva, fragmentada, llena de actores, la industria buscó hacer lo mismo y se traspasó todo lo que el mercado le permite. Estábamos en una economía poco dinámica y es por eso que los márgenes nuestros del 2017 son más bajos que el año anterior, y es en parte porque no pudimos traspasar estos aumentos de costos a precios y por eso, en los próximos años, con una economía más fuerte debiera haber precios al alza, sobretodo en los productos más céntricos.
¿Cuál es su visión del cambio de gobierno?
—En general, se ve una economía con mejores indicadores de confianza, tanto de empresarios como de consumidores, por ese lado se ve bien, eso no está solamente afectado por el cambio de gobierno, la gente del gobierno lo leerá así, pero influyen otros factores: hay recuperación del cobre, la economía mundial anda bien, etc. El gobierno está dando señales de querer equilibrar el crecimiento económico con el desarrollo social, me parece coherente.
¿Qué nuevas tendencias hay en materia de inversión?
—Los inversionistas institucionales del sector inmobiliario se ven activos, invirtiendo en oficinas y comercio y hoy, la novedad es que han entrado al mundo residencial, en proyectos que le llaman multi family, que son 100% para renta residencial, eso es novedad en la industria en Chile y se da porque tenemos un mercado de capitales que permite financiarse a largo plazo a tasas bajas. Como tendencia, el mercado del arriendo debiera seguir siendo importante y por tanto, hacer estos edificios dedicados 100% a la renta van a crecer como vehículo.
VENTAS EN BLANCO “El boom de 2014-2015 fue algo anormal. Hoy la venta en blanco es el 3 - 4% de la industria. Se está operando a un nivel razonable”. SOBREOFERTA “El último ofertón importante fue en 2009, post crisis 2008. Pero en diez años no hemos visto algo similar”. CAMBIO DE GOBIERNO “En general se ve una economía con mejores indicadores (...) pero influyen otros factores como la recuperación del cobre”.