El mercado de oficinas sufre una vacancia históricamente baja: crecen los subarriendos y desaparecen proyectos
Algunos corredores ya superan el 20% de vacancia y la tasa de uso de las instalaciones por las empresas está bajando a niveles nunca vistos. De los proyectos inmobiliarios que están empezando obras, casi ninguno está dirigido a este segmento. A esto se suma que diversas empresas ya no necesitan tanto espacio y buscan opciones para subarrendar superficie. ¿Cómo se reordenará el sector? Expertos anticipan que la recuperación tomará más tiempo que el previsto inicialmente, y que, además, el mercado difícilmente será igual que antes.
ES UNA de las herencias de la pandemia. El teletrabajo asomó en las empresas -en Chile y en todo el mundo- de manera intempestiva, de emergencia, pero se ha ido asentando y, más allá de que las condiciones sanitarias se relajen o se endurezcan, cada vez más empresas anuncian que la adoptarán de manera definitiva, ya sea en régimen total o mixto.
Y mientras la jornada laboral transcurre entre videollamadas y grupos de WhatsApp, la imagen de oficinas llenas de trabajadores, reuniones y computadores funcionando es cada vez menos frecuente. El mercado de oficinas sintió el golpe: la vacancia ha aumentado y la tasa de utilización de los espacios corporativos bajó del 26% en marzo al 21% en mayo (ver infografía). En algunos corredores, como Huechuraba, la vacancia se acerca al 20%, con tasas subiendo casi a la misma velocidad a la que los valores de arriendo caen.
Un panorama complejo que, según los principales consultores del sector, es menos negativo que en otros países, donde el deterioro del mercado es dramático.
“En grandes ciudades se pueden ver números de vacancia aún más elevados. Sao
Paulo, por ejemplo, ha tenido tasas que bordean el 25% en épocas previas a la pandemia. En Chile estamos acostumbrados a tasas muy bajas, comparadas con otros países”, señala Nancy González, Principal Broker de PROurbe Gestión Inmobiliaria. En su opinión, las tasas de vacancias en Santiago son mucho más altas que las que se veían en el pasado. “En las oficinas clase A, la vacancia es cercana al 8,5%, lo que es una tasa mucho más alta a la que estábamos acostumbrados, considerando que en 2019 se movía en torno a un 4%”, complementa.
Una mirada distinta tiene Carolina Uribe, gerente comercial de Chile Sotheby’s International Realty, quien sostiene que la tendencia actual en las empresas, al menos en los casos que le ha tocado ver, es la búsqueda de espacios más reducidos y contratos más flexibles.
“Los niveles actuales de vacancia son preocupantes. La pandemia ha hecho que nos reinventemos en la manera de trabajar. Menos metros cuadrados y mayor flexibilidad de estos mismos. Empresas que contaban con tres plantas libres en un edificio hoy se están instalando en espacios de menor tamaño”, describe Uribe. Hacia el futuro cree que el sector estará cruzado por dos elementos: por una parte, el efecto de la vacunación, que permitirá flexibilizar las restricciones sanitarias y alentar la recuperación del mercado, pero, al mismo tiempo, el auge del teletrabajo actuando en sentido contrario.
“Una vez que la mayor cantidad de la población esté vacunada y estemos cerca de alcanzar una inmunidad de rebaño, la vida debiera comenzar a normalizarse. Sin embargo, creo que todos nos dimos cuenta que es posible trabajar de una manera diferente y lo más probable es que no volvamos a necesitar tantos metros cuadrados”, detalla.
Un indicador que da luces de este escenario es que, de acuerdo con los datos de iConstruye, de los 310 proyectos inmobiliarios que han comenzado sus obras este año en el país, sólo 11 corresponden a oficinas.
Cambio de barrio
Este escenario impulsará algunos cambios, varios de los cuales ya se están viviendo. Uno de ellos es el cambio de barrio: ante la mayor disponibilidad, condiciones más flexibles y precios más bajos, algunas empresas que no habían podido asentarse en los corredores más codiciados -como El Golf o Apoquindo- hoy sí están analizando esa opción.
“El arrendador sabe que está en mejor posición y puede negociar. Los cambios que vemos es en las condiciones que están logrando. Es común ver meses de gracia o pagos escalonados, con los primeros seis meses más baratos, por ejemplo. Hoy estamos viendo negociaciones más agresivas para cerrar los negocios”, explica Nancy González, de PROurbe.
Algunas empresas, en tanto, en vez de buscar ahorros aprovechando las condiciones más flexibles, prefieren cambiar de barrio. Es decir, gastar lo mismo, probablemente habitar espacios más reducidos, pero en una ubicación más premium.
“Efectivamente, estamos viendo un cambio de barrio relacionado con las nuevas tendencias en la forma de trabajar. Al adoptar modelos flexibles de trabajo que combinan la presencia en la oficina con el teletrabajo -lo que se está denominando ‘trabajo híbrido’-, la necesidad de espacio de oficinas puede llegar a ser menor que antes y algunas empresas están apuntando a subir el estándar de sus oficinas”, indica a su vez Ariel Benzaquen, Country Manager de Cushman & Wakefield Chile.
“Así, se busca mejorar tanto el nivel del inmueble como el del barrio, más que generar un ahorro. Es decir, pagan lo mismo que antes, pero por menos m2, aunque mucho mejor ubicados y en edificios de mejor categoría”, añade.
Los meses que vienen
Con estos elementos, la expectativa de una recuperación rápida se ve difícil. La expectativa es que el mercado recién comenzará a normalizarse hacia fines de 2022 e incluso mediados de 2023. Eso sí, con cambios importantes.
Además, los dos trimestres que vienen serán de aumentos en la vacancia.
“Todo va a depender de cuándo despierte nuevamente el mercado de oficinas que, como comenté, esperamos sea en el segundo semestre de 2021. Otro factor importante a considerar en el análisis de absorción de m2 de oficinas en los próximos años es la estimación de crecimiento país proyectado para este y los próximos 2 años, el cual no es muy auspicioso”, opina Francisco Rojas, director ejecutivo de GPS Property.
Otra tendencia que presionará la vacancia es el subarriendo, es decir, empresas que ante la imposibilidad de deshacer sus contratos de arriendo buscan terceros para que ocupen parte de ese espacio y así, disminuir sus costos. “Visualizamos que la vacancia seguirá aumentando al menos durante los próximos dos semestres, ya que se espera un incremento de la modalidad de subarriendo y un alza en la terminación de contratos de arriendo”, dice Ariel Benzaquen.
El futuro del mercado
Eso sí, el regreso a la normalidad no será, al menos eso creen los expertos, igual a lo que era antes. La clave estará en la flexibilidad, con espacios más reducidos, considerando que muchas empresas se inclinarán por una mixtura entre la casa y la oficina.
“Las oficinas serán menos densas para proporcionar el necesario distanciamiento físico El espacio de trabajo será más fluido, en donde los amenities tomaran más relevancia para fomentar el trabajo colaborativo. Y los espacios de colaboración serán mixtos, ya que en general las compañías están optando por esquemas de trabajo mixto entre lo presencial y el teletrabajo, por lo que la tecnología tendrá un rol relevante en soportar ese cambio”, cree Ingrid Hartmann, Senior Research Manager de CBRE.
Otro elemento, según Hartmann, es que las empresas tenderán a privilegiar los espacios grupales por sobre los espacios individuales. “Ya que la gente puede trabajar de “cualquier lugar”, la oficina privilegiará los espacios de colaboración, devolviéndole así a la oficina su rol principal que es fomentar las sinergias entre los equipos de trabajo y hacerlos más productivos”, recalca.
“Falta mucho por entender y aprender aún. En lo que sí hay consenso es en que no todos tienen que estar todo el tiempo en la oficina; hacer que una persona viaje una hora o más a la oficina para que esté todo el día frente a una pantalla ocupando m2 caros de oficina y luego nuevamente un largo viaje de vuelta a la casa, ya no es razonable para ninguna de las partes. La optimización de los espacios es algo de lo que escucharemos hablar por un largo tiempo”, añade Benzaquen.
Francisco Rojas cree que todo va a depender de cuándo despierte nuevamente el mercado de oficinas que, según espera, debiera ser hacia el segundo semestre de 2021. Y cierra con una reflexión optimista: “Históricamente, el mercado inmobiliario ha crecido independientemente de las crisis que se viven; el mercado inmobiliario siempre se recupera”.