Venta de hotel Ritz se aplaza por restricciones sanitarias a extranjeros
Inicialmente, el proceso de venta concluía en octubre; ahora, debido a que los interesados enfrentaron restricciones de movilización por el Covid-19, la transacción no tiene un plazo claro: “Estará marcado justamente por la decisión de apertura”, señalaron en el fondo. A junio pasado, el valor del hotel alcanzaba los US$79,4 millones.
—Ya no sería en octubre. La venta del emblemático hotel The Ritz Carlton Santiago seguirá en manos del fondo Inversiones Hoteleras Holding (IHH), gestionado por LarrainVial, por un tiempo más. Es que si originalmente, las ofertas debían recepcionarse en julio -para concretar todo el proceso en el décimo mes del año-, tal plazo se extendió. La pandemia forzó su ampliación.
“Las proyecciones para el resto del año tienen un alto grado de incertidumbre debido a la decisión de la autoridad de mantener cerrado el ingreso de turistas extranjeros. Misma decisión que nos hizo retrasar la fecha de recepción de ofertas por el hotel The Ritz Carlton Santiago, debido a que gran número de interesados internacionales no han podido ingresar a Chile para visitar el activo”, señaló el fondo en su informe trimestral a junio.
Fue en abril cuando el instrumento -que incluye tres activos más: los hoteles Crowne Plaza, el Sheraton y el Intercontinental- decidió poner en venta el inmueble de Las Condes. Según señalaron en ese momento, ya se cumplía el ciclo de inversión y las condiciones de plazo de término del fondo, por lo cual se dio paso al proceso de búsqueda de un nuevo inversionista, para lo cual se encargó su comercialización a CBRE.
A mayo, la firma de servicios inmobiliarios había enviado el de la venta a 100 potenciales inversionistas internacionales y 21 locales. Según reportó ese mes LarrainVial a sus aportantes, CBRE encontró alto interés entre inversionistas institucionales, familias de alto poder adquisitivo e inversionistas hoteleros y ya contaba con 51 acuerdos de confidencialidad para participar: 16 grupos locales y 35 internacionales.
El cronograma inicial partía en marzo con las reuniones y elaboración de documentos. Tal proceso se extendería por hasta 45 días, tras lo cual vendría la etapa de comercialización, por 80 días. En base a eso, el tercer eslabón -recepción y análisis de ofertas- debería haber sido en julio, para luego avanzar en los contratos y due diligence. El cierre y traspaso al nuevo dueño, estaba contemplado para octubre. Ahora, no existe un plazo claro, todo depende de las restricciones impuestas por la autoridad a raíz de la pandemia, y puntualmente aquella obligación de realizar cuarentena a la llegada.
“Dado que se mantienen las fronteras cerradas a extranjeros no residentes, no han podido venir a visitar el activo. Hay un número importante de interesados internacionales que están a la espera de que se levante la restricción de siete días de cuarentena para venir”, señalaron desde Inversiones Hoteleras Holding. Añadieron que respecto del tiempo del proceso, este “estará marcado justamente por la decisión de apertura”.
En el informe de valorización realizado en septiembre del año pasado, con datos del 2019, el hotel Ritz valía US$57 millones. Ahora, a junio -según el reporte trimestral- tal monto alcanza los US$79,4 millones, con valores tasados por Colliers en 2020.
La cadena completa está valorizada en US$338,6 millones: US$122,7 millones, el Sheraton Santiago; US$86,5 millones, el Intercontinental; US$79,4 millones, el Ritz, y US$49,8 millones, el Crowne Plaza. En septiembre de 2020, ese total llegaba a los US$320 millones. Todos los inmuebles se avaluaron en un año, con excepción del Crowne Plaza, que antes costaba US$60 millones.
“La pandemia continúa afectando fuertemente”.
Como para la industria en general, 2020 fue un año para el olvido para el fondo IHH. Las ventas totales llegaron a los US$16,3 millones, el 22% de los US$72,8 millones reportados un año atrás. De ellos, US$6,1 millones fueron aportados por el Intercontinental; US$5,6 millones por el Ritz -desde US$18 millones reportados en 2019-; US$4,4 millones por el Sheraton, y US$148 mil, por el Crowne Plaza.
El Ebitda del holding descendió en 38%, hasta US$6,1 millones. Del portafolio, solo el Ritz alcanzó un Ebitda positivo en US$292 mil. En la otra punta, el del Sheraton fue negativo en US$3,1 millones. De hecho, el activo en venta fue el más rentable de la cadena: con 5% de margen sobre ventas; en 2019, no obstante, ese indicador estaba en 33%. El 70% de los ingresos del Ritz provino del cobro de las habitaciones, y el 20%, de comidas y bebestibles. El hotel tiene 205 habitaciones.
El patrimonio de la cadena fue de US$18,1 millones el año pasado, versus US$42,1 millones en 2019. Y tuvo una ocupación promedio cercana al 15%.
Tal escenario, impulsó a los aportantes del fondo a aprobar un aumento de capital por US$9 millones en noviembre pasado, junto con cerrar un crédito por US$14 millones con el banco Itaú.
El escenario este año, continúa alejado de la normalidad. “Entrado el año 2021, la pandemia de Covid-19 continúa afectando fuertemente la industria hotelera mundial”, reporta el informe trimestral de IHH. Destaca que a nivel global se ven diferentes escenarios: EEUU muestra más del 65% de sus hoteles con ocupaciones de 60% hacia arriba. Algo levemente inferior, pero con la misma tendencia, visualizan en el Caribe y Centroamérica. “Sin embargo, cuando vemos esto en el resto del mundo, aun hay un 40% de hoteles en etapa de depresión (significa cerrados, sin operación)”. Subrayan que Santiago muestra una ocupación del 38,5% el segundo trimestre de 2021, superior al 30,5% del primer trimestre, y bastante más que el 22,9% del cierre del 2020.
“Los cuatro hoteles del fondo en forma consolidada muestran una ocupación acumulada a junio de 2021 de 20,3%, superior al 14,5% que alcanzábamos a marzo”, se lee en el informe.
El reporte de valorización realizado el año pasado proyecta una ocupación del Ritz cercana al 60% en los próximos años, hacia 2024-2025.
Según los gráficos consignados en el documento trimestral, los ingresos totales de los hoteles del fondo superaron el millón y medio de dólares durante el primer semestre, frente a menos de US$400 mil que vendían un año atrás. El Ebitda, siguió en negativo, pero si en 2020 el dato era cercano al millón de dólares en rojo, ahora fue inferior a US$500 mil.