Ripley lleva a arbitraje a Cencosud por cobros de arriendos en tres centros comerciales

A mediados de julio, el retailer controlado por la familia Calderón, presentó una demanda arbitral contra el holding ligado a Horst Paulmann por diferencias en los cobros en medio de la pandemia, donde los malls estuvieron cerrados varios meses. Cencosud contrademandó en agosto por los acuerdos en Alto Las Condes, Costanera Center y Portal Temuco.

—Ha sido una relación compleja. Ripley y Cencosud han tenido diferencias. Mal que mal, están en las puntas: la firma de los Calderón en calidad de multitienda, y el holding de la familia Paulmann, como operador de los centros comerciales donde Ripley opera. Y ahora, no es la excepción.

A mediados de julio, Ripley -a través de Comercial Eccsa- presentó una demanda arbitral contra Cencosud Shopping Center ante el Centro de Arbitraje y Mediación (CAM) de

la Cámara de Comercio de Santiago (CCS). Personas al tanto, señalan que la acción respondió a diferencias en la forma en que se estaban cobrando los arriendos durante el período de pandemia, en instancias donde los centros comerciales estuvieron cerrados durante varios meses, lo que habría llevado a las partes a discrepar sobre qué aspectos contabilizar en los cobros y cómo. Si bien se intentó acercar posiciones y llegar a acuerdo, esto no se logró. Ripley optó porque fuera un árbitro quién resolviera la controversia.

Pero el tema no quedó ahí. El 2 de agosto, Ripley fue notificada de una demanda reconvencional interpuesta por Cencosud Shopping Center S.A. en el proceso. Una demanda reconvencional dice relación con una nueva demanda interpuesta ahora por el demandado. Se presenta al momento de contestar la acción judicial en el marco del mismo procedimiento.

Ripley lo resumió así en sus balances trimestrales a junio: “Con fecha 2 de agosto de 2021, Ripley tomó conocimiento de la demanda reconvencional interpuesta por Cencosud Shopping Center S.A. en procedimiento arbitral en contra de Comercial Eccsa S. A., a raíz de un supuesto incumplimiento de las obligaciones establecidas en los contratos de arriendo de las tiendas Ripley de Costanera Center, Alto Las Condes y Portal Temuco”. De las 45 tiendas que tiene la multitienda en Chile, cuatro están en malls de Cencosud; se trata de los tres shopping centers antes mencionados, además de Florida Center.

Esta última acción -dijo la multitienda en sus balances- sería por una cuantía total de UF 955.771,9 (unos US$36,7 millones) o en subsidio UF 402.952,55 (cerca de US$15,4 millones).

“En opinión de la administración y de los asesores legales encargados de la tramitación de este juicio, la demanda está basada en fundamentos de hecho equivocados, razón por la cual no es requerido realizar provisiones por eventuales pérdidas”, señaló Ripley en sus reportes. La contrademanda de Cencosud cuestionaría -entre otras cosas- la estructura de propiedad de la multitienda, incluso la calidad controladora de la familia Calderón.

Contactados en Cencosud y en Ripley, declinaron hacer comentarios al respecto.

Al interior de la industria explican que las tiendas en general pasaron por un período de renegociación de ciertas condiciones plasmadas en los contratos con los operadores de malls. Nadie podía prever en los acuerdos la posibilidad de que viniese la pandemia del Covid-19, por lo que ciertos parámetros -como los cobros fijos por venta- se flexibilizaron. Si bien Cencosud también lo hizo, al parecer hubo otros parámetros que el holding se habría negado a modificar en la dimensión solicitada por Ripley.

Según presentaciones realizadas por la matriz de Costanera Center, sus centros comerciales efectuaron descuentos y rebajaron el pago en el gasto común.

Las discrepancias entre tiendas y operadores fueron conocidas. La Asociación Gremial del Retail Comercial -que reúne a marcas que funcionan en los malls- incluso elevó una consulta al Tribunal de Defensa de la Libre Competencia (TDLC) para que analizara si los contratos estaban reñidos con la libre competencia. Si bien inicialmente el TDLC la declaró inadmisible, la Corte Suprema falló en contra y el proceso se reabrió. Uno de los elementos más complejos para los locales, es la estructura tarifaria; en ella se establece un plazo fijo de arriendo que depende del metraje del local, y un pago variable que dice relación con los ingresos y sólo se cobra si esos ingresos mensuales superan la tarifa fija. En el sector, afirman que en el 80% de los casos, los locales sólo pagan la primera dado que su alto valor no permite que sea superada por el equivalente en ingresos.

De hecho, del total de ingresos de Cencosud Shopping a junio, un 72,3% vino del arriendo fijo, y un 19,4%, del variable. Un 76,4% de los contratos de arriendo tienen un plazo superior a 5 años, y apenas un 7,7% son inferiores a los 2 años.

Ripley tuvo gran parte de sus tiendas cerradas durante a lo menos seis meses de 2020 que fueron justamente aquellos en que las cuarentenas y la crisis sanitaria prohibieron la apertura de los malls. Tal escenario se repitió en marzo de 2021 con el alza en los contagios. Hoy, están todas operativas dada la flexibilidad de las medidas sanitarias de la mano de una mayor vacunación y la disminución de contagios.

NO ES PRIMERA VEZ

Hace siete año, la tienda de Ripley en Alto Las Condes bajó la cortina.

En diciembre de 2014 -en plena víspera de Navidad-, el holding de Paulmann presentó una demanda arbitral contra la multitienda pidiendo la restitución del local en Alto Las Condes. En ese momento, aseguraban haber avisado con tiempo el vencimiento del contrato a Ripley. El 28 de noviembre este terminaba, y el 30 de ese mes, la firma debía dejarlo. Y no fue así. Alto Las Condes decidió de manera unilateral cerrar con paneles el lugar.

En ese momento, Ripley evaluó acciones legales por los daños y perjuicios ante el cierre del local. Aseguraron que su intención era continuar, pero que las condiciones de renovación impuestas lo hacían imposible.

Tras intensas negociaciones, lograron un acuerdo. La demanda fue levantada, y Ripley siguió en el mall de Las Condes. El contrato se renovó por diez años más.

Meses después, la multitienda optaría por terminar su participación en el Portal La Dehesa, otro shopping controlado por Cencosud. El contrato vencía en 2015. En ese momento, decidieron no renovarlo, y se trasladaron al Mall Plaza Los Domínicos.

Un proceso arbitral tiende a durar un año en promedio. Ambas partes, eso sí, pueden alcanzar un acuerdo en cualquier etapa del proceso. P