存量发展阶段城市更新模式对商品住宅价格的影响

——基于深圳样本的实证研究

北京大学深圳研究生院城市规划与设计学院, 深圳518055; † 通信作者, E-mail: yinj@pkusz.edu.cn

摘要 聚焦城市的商品住房市场, 通过对竞标地租模型的推演, 尝试解释城市更新模式对商品住宅价格的影响机制。以深圳为研究对象, 利用多元回归分析, 实证住宅价格的影响要素与变化规律。结果表明: 1) 不同的土地开发模式会造成商品住宅的价格差异; 2) 相对于土地出让模式, 城市更新会降低商品住宅价格, 抑制住宅因区位变化对价格产生的影响; 3) 随着存量发展的不断深入, 城市更新模式将会重构城市商品住宅价格的空间分异。关键词 城市更新模式; 商品住宅价格; 影响要素; 深圳

多从宏观和微观两个层面切入, 已经产生丰富的研究成果。从宏观层面来看, 住宅价格受社会经济环境、城市行政等级、公共服务水平和生态环境品质等多种要素影响[4–10]。Song等[4]较早发现宏观经济增长、人口迁入和收入水平提升能够显著地提高住宅价格。王洋等[5]对中国 286个地级以上城市的实证研究结果表明, 城市的经济水平和行政等级是影响住宅价格的主要因素。公共服务设施的高可达性与完备性同样对住宅价格有促进作用[6–7]。郑思齐等[8]通过对中国35个大中城市的实证研究表明, 城市的自然生态环境和公共服务水平对住宅价格有明显的贡献。Zheng等[9]通过对 2006—2009年中国85个城市住宅市场的实证研究, 发现城市空气污染浓度越高, 房地产价格越低。微观层面则侧重对区位环境、建筑特征和邻里环境等要素的研究[10–13]。王芳等[10]利用 2005 和 2012年的截面数据, 证明区位条件和邻里环境对北京市住宅价格有影响。Pivo等[11]通过测度步行可达性对住宅价格的影响, 发现步行友好的区域住宅价格普遍高约10%。Chau等[12]将城市更新活动作为一种邻里环境要素, 通过分析香港1991—2011年的房地产交易案例, 发现城市更新的范围越大, 对周边住宅价格的提升越多。Ki等[13]发现,城市更新后住宅价格会显著提高。现有研究从多尺度、多视角充分讨论了城市经济、社会和生态等环境特征对住宅价格的影响, 然而鲜有研究关注不同的住宅用地开发模式对价格可能产生的作用。由于房地产业可以拉动国民经济增长, 地方政府通过各种制度调控住宅价格[14], 城市更新模式的出现为地方政府提供了新的工具与方法。因此, 需要更多的研究来提高对城市更新模式的认知。本文聚焦城市的商品住房市场, 通过对竞标地租模型的推演, 尝试解释城市更新模式对商品住宅价格的影响机制。进一步地, 以深圳为实证对象, 通过对城市更新单元和土地“招拍挂”数据的整理, 建立商品住宅价格数据库。利用多元回归分析,实证住宅价格的影响要素和变化规律, 以期为深入研究存量发展阶段的住房市场提供支撑。

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北京大学学报(自然科学版)第56卷 第5期 2020年9月

城市更新模式对商品住宅价格影响的理论假设

在城市研究领域, 竞标地租模型(Bid-rent Model)是揭示地租与土地利用结构关系最为经典且重[15]要的理论 。根据竞标地租模型, 在自由市场中,

960城市的土地利用总是趋向于产生最大化的经济收益。土地的使用权属于愿意支付最高土地租金的出价者, 最高出价者总是选择在给自己带来最大收益的区位使用土地。在单中心的城市中, 不同功能的用地具有不同的地租价格, 并随与城市中心距离的增加而降低。

在一个理想化的自由竞争市场中, 通过土地出让模式建设的商品住宅价格与住宅地租变化的规律一致, 即离城市中心越近, 价格越高; 随着距离增加, 价格降低。通过城市更新模式建设的商品住宅则存在如下差异: 1) 由于城市更新的对象多是低效闲置的建设用地, 因而项目选址具有随机性和不确定性, 往往忽视邻里环境的影响, 这种情况既扩大了新建住宅的空间分布, 又造成住宅价格的降低; 2) 区别于通过土地出让的城市一次开发, 为保持原有土地使用者的生活稳定, 城市更新往往选择就地回迁安置, 进而造成原有社会关系的演变, 产生矛盾与冲突[16], 在新旧社会关系融合的过程中, 诸多外部负效应将造成相同区位条件下住宅价格更低。从总体上看, 通过城市更新模式建设的商品住宅分布范围更大, 价格更低, 因而从理论上讲, 价格随距离的变化梯度更小(图1)。

2 数据来源与研究方法2.1 数据来源

深圳是中国社会系统改革的代表城市, 也是首先面临土地资源紧缺、探索转型发展的国际化大都市。出于充分调动市场潜能的考虑, 深圳市政府遵循“政府引导、市场运作”的城市更新原则, 于 2009年出台《深圳市城市更新办法》, 确定以“城市更新单元”为基本空间单元的城市更新计划、审批、

[17]实施和监管制度 。深圳的城市更新模式已成为一种地方政府保障经济增长、提高用地效益、完善

司南等 存量发展阶段城市更新模式对商品住宅价格的影响——基于深圳样本的实证研究

城市功能、解决历史遗留问题的有效工具[1]。本文的实证数据主要来自深圳市规划和自然资源局公开发布的2010—2016年深圳市城市更新单元计划申报数据, 包括年份、行政区划、街道、开发主体、现状功能、规划功能、用地面积、容积率和建筑面积等信息。结合Google Earth 2019年卫星地图信息判断城市更新项目的实施状态。对比数据为同时期城市的土地“招拍挂”数据以及城市更新单元周边通过土地出让建设的未更新商品住宅数据。辅助数据包括深圳市2009年建筑普查数据、深圳市2018年房地产交易数据、深圳市2018 年 POI 数据和基于深圳市2016年手机信令数据训练识别的街道人口数据。对上数述据进行分类整理, 形成本研究的基础数据库。

据统计, 2010—2016年深圳市共有城市更新计划单元488 个, 对照 Google Earth 2019年卫星地图影像信息, 已实施(卫星地图斑块显示为新建建筑或已拆除完成)城市更新单元222 个, 占计划总数的45%, 其中以居住功能为主的单元99 个, 总建筑面积约 3834 万 m2, 约占城市商品住宅市场 总量的40%。同时期, 深圳市通过土地“招拍挂”出让住宅建设用地37 宗, 其中已实施建设14 宗, 总建筑面积约335万m2。更新单元周边未更新的商品住宅共统计46处, 总建筑面积约336万m2。剔除信息丢失和计算结果异常的数据, 最终列入定量研究的样本

总数为159个, 总建筑面积约4505万m2 (图2)。

2.2研究方法

有实证研究表明, 对房地产价格的研究可以通过特征价格模型(hedonic price model)来实现[17]。根据该模型, 房地产价格是城市环境特征品质的货

[18]币表现 。该模型利用可被观察的房地产价格与区位环境、建筑结构和邻里环境等可能的属性要素进行回归分析, 并结合要素的显著性以及系数的大

[19]小来解释影响效果 。考虑到存量发展阶段城市更新已成为深圳土地开发的主要模式, 城市更新办法和容积率审查办法等地方制度都可能对商品住宅的价格产生影响, 因此本研究将规划限制也作为一个控制变量。将以上要素作为控制要素, 并加入一组虚拟变量(dummy variable), 分析样本中城市更新和土地出让两种开发模式对住宅价格的影响, 可能的影响要素如表1所示。

特征价格模型一般具有线性、对数和半对数3种形式。我们对3种形式分别进行回归分析, 结果差别不大。因此, 本文以标准的最小二乘法模型(OSL)为基础, 选择多元线性回归方法进行分析。

3 深圳样本的实证分析3.1 城市更新类住宅价格更低

首先对住宅价格与 5组独立变量进行回归分析。在筛选并剔除导致共线性的变量后, 对实证模

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Table1

Possible influencing factors of commercial housing price

司南等 存量发展阶段城市更新模式对商品住宅价格的影响——基于深圳样本的实证研究

Influencing factors of commercial housing price in Shenzhen (N=159)

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司南等 存量发展阶段城市更新模式对商品住宅价格的影响——基于深圳样本的实证研究

对新建住房价格的影响——以北京中心城为例.理科学进展, 2007, 26(6): 87−94郑思齐, 曹洋, 刘洪玉. 城市价值在住房价格中的显性化及其政策含义——对中国 35个城市住宅价格的实证研究. 城市发展研究, 2008, 15(1): 133− 136 Zheng S Q, Cao J, Kahn M E, et al. Real estate valuation and cross-boundary air pollution externalities: evidence from Chinese cities. Journal of Real Estate Finance & Economics, 2014, 48(3): 398−414王芳, 高晓路, 颜秉秋. 基于住宅价格的北京城市空间结构研究. 地理科学进展, 2014, 33(10): 1322− 1331 Pivo G, Fisher J D. The walkability premium in commercial real estate investments. Real Estate Economics, 2011, 39(2): 185−219 Chau K W, Wong S K. Externalities of urban renewal: a real option perspective. Journal of Real Estate Finance & Economics, 2014, 48(3): 546−560 Ki C O, Jayantha W M. The effects of urban redevelopment on neighbourhood housing prices. International Journal of Urban Sciences, 2010, 14(3): 276−294陶然, 孟明毅. 土地制度改革: 中国有效应对全社会住房需求的重要保证. 国际经济评论, 2012(2):

地

110−126 Alonso W. Location and land use: towards a general theory of land rent. Cambridge: Harvard University Press, 1964张京祥, 胡毅, 孙东琪. 空间生产视角下的城中村物质空间与社会变迁——南京市江东村的实证研究. 人文地理, 2014(2): 1−6刘昕. 城市更新单元制度探索与实践——以深圳特色的城市更新年度计划编制为例. 规划师, 2010, 26(11): 66−69 Haurin D R, Brasington D. School quality and real house prices: inter- and intrametropolitan effects. Journal of Housing Economics, 1996, 5(4): 351−368 Roback J. Wages, rents, and the quality of life. Journal of Political Economy, 1982, 90(6): 1257−1278 Heikkila E, Gordon P, Kim J I, et al. What happened to the Cbd-distance gradient: land values in a policentriccity. Environment and Planning A, 1989, 21(2): 221−232 Lin Y, de Meulder B, Wang S. Understanding the “village in the city” in Guangzhou: economic integration and development issue and their implications for the urban migrant. Urban Studies, 2011, 48(16): 3583–3598

1. 国家环境保护饮用水水源地管理技术重点实验室, 深圳市水环境中新型污染物检测与控制重点实验室, 广东省低能耗污水处理工程技术研究中心, 深圳市环境科学研究院, 深圳 518001; 2. 深圳大学化学与环境工程学院, 深圳 518060; 3. 淄博职业学院化学工程系, 淄博 255314; 4. 深圳市疾病预防控制中心毒理研究所现代毒理学重点实验室, 深圳 518055; † 通信作者, E-mail: 185390228@qq.com (邓臣), dswucn@126.com (吴德生)

摘要 采用 Cell Counting Kit-8 (CCK-8)和 Hoechst 33342/PI 等, 分析十溴联苯醚(BDE-209)对人正常肝 L-02细胞增殖和凋亡的影响。结果显示, 在不同浓度水平(0~70 μg/ml)的 BDE-209中暴露24小时后, 细胞增殖抑制率随着BDE-209浓度的升高而升高。经 Spss-probit-logit 法计算, 得出 BDE-209对人正常肝L-02细胞24小时的 IC50 为 127.08±24.93 μg/ml。在不同浓度水平(0~15 μg/ml)的 BDE-209中暴露24小时后, 与对照组相比, 各剂量组细胞未出现明显的细胞形态变化, 仅在15 μg/ml剂量组观察到细胞减少的现象。凋亡染色后,荧光显微镜检发现, 随着 BDE-209浓度升高, 亮蓝、淡粉染色细胞数量增大, 人正常肝L-02细胞的凋亡率增高。与对照组相比, 各剂量组差异均具有统计学意义。分析结果表明, BDE-209 可引起人正常肝 L-02 细胞增殖受到抑制, 并诱导细胞凋亡率增加。关键词 BDE-209; 人肝 L-02 细胞; 细胞增殖; 细胞凋亡

朱婷婷等

BDE-209 对人正常肝 L-02 细胞生长和凋亡的影响

北京大学学报(自然科学版)第56卷 第5期 2020年9月

入预冷的 PBS, 倒置于荧光显微镜下镜检计数。Hoechst 33342/PI双染细胞在荧光显微镜下可见4种形态(表 1)。

对视野内的凋亡细胞进行计数, 每个视野计数的总细胞数(活细胞+非凋亡的死亡细胞+早期凋亡细胞+晚期凋亡细胞)为100个, 计数10个视野。凋亡率(%)=(早期凋亡细胞+晚期凋亡细胞)/100×100%。

1.2.5统计分析

采用 SPSS 19.0软件分析数据, 实验结果用均值±标准差(Mean±sd)表示。组间比较采用单因素方差分析, 方差齐性时组间两两比较采用LSD 法,方差非齐性时采用Tamhame’s T2法, p<0.05为差异有统计学意义。

2 结果2.1 细胞增殖

在 0, 10, 20, 30, 40, 50, 60和70 μg/ml BDE-209中暴露24小时后, 测得人正常肝L-02细胞的细胞抑制率范围为 (0.00±0.89)%~(20.20±0.81)% (图 1),细胞增殖抑制率随着 BDE-209 浓度的升高而升高。经 Spss-probit-logit 法计算, 得出 BDE-209 对人正常肝 L-02 细胞 24小时的 IC50 为 127.08±24.93 μg/ml。

2.2细胞凋亡

如图2所示, 0, 7.5, 15和30 μg/ml BDE-209暴

亮蓝和淡粉染色细胞随着BDE-209浓度的升高而增加(图3)。经计数后得出, 0, 7.5, 15和 30 μg/ml BDE-209 暴露 24小时后, 人正常肝 L-02细胞的凋亡率分别为 6.2%±0.92%, 8.9%±1.10%, 9.1%±0.91%和 9.3%±0.95% (p<0.01), 与对照组相比, 各剂量组差异均具有统计学意义(图4)。

3讨论

Fig. 3

随着PBDES的大量使用, 造成的环境污染也日益严重, 迄今已在土壤、空气和底泥等各种环境

[5] [6] [7]

图 城市更新模式对商品住宅价格影响的竞标地租示意图Fig. 1 Bid rent curve of commercial housing price under the influence of urban renewal mode

图 2 Fig. 2 159个研究样本的空间分布示意图Spatial distribution of 159 research sites 2018年全市共约1060万套(间)住房, 其中商品住房约181

Fig. 3图 3深圳城市更新与土地出让模式对住宅价格空间分异的影响Spatial variation of housing price led by urban renewal/land leasing in Shenzhen

图 1 BDE-209暴露24小时后人正常肝L-02 细胞的增殖抑制率Proliferation inhibitory rate of human normal liver L-02 cells exposed to BDE-209 for 24 hours Fig. 1

(a) 0 μg/ml; (b) 7.5 μg/ml; (c) 15 μg/ml; (d) 30 μg/ml 3 BDE-209 暴露 24 小时后人正常肝 L-02 细胞凋亡荧光图(200×) Apoptotic fluorescence of human normal liver L-02 cells 24 hours after exposure to BDE-209 (200×)