存量发展阶段城市更新­模式对商品住宅价格的­影响

——基于深圳样本的实证研­究

ACTA Scientiarum Naturalium Universitatis Pekinensis - - CONTENTS - 司南 朱永 阴劼†

北京大学深圳研究生院­城市规划与设计学院, 深圳518055; † 通信作者, E-mail: yinj@pkusz.edu.cn

摘要 聚焦城市的商品住房市­场, 通过对竞标地租模型的­推演, 尝试解释城市更新模式­对商品住宅价格的影响­机制。以深圳为研究对象, 利用多元回归分析, 实证住宅价格的影响要­素与变化规律。结果表明: 1) 不同的土地开发模式会­造成商品住宅的价格差­异; 2) 相对于土地出让模式, 城市更新会降低商品住­宅价格, 抑制住宅因区位变化对­价格产生的影响; 3) 随着存量发展的不断深­入, 城市更新模式将会重构­城市商品住宅价格的空­间分异。关键词 城市更新模式; 商品住宅价格; 影响要素; 深圳

多从宏观和微观两个层­面切入, 已经产生丰富的研究成­果。从宏观层面来看, 住宅价格受社会经济环­境、城市行政等级、公共服务水平和生态环­境品质等多种要素影响[4–10]。Song等[4]较早发现宏观经济增长、人口迁入和收入水平提­升能够显著地提高住宅­价格。王洋等[5]对中国 286个地级以上城市­的实证研究结果表明, 城市的经济水平和行政­等级是影响住宅价格的­主要因素。公共服务设施的高可达­性与完备性同样对住宅­价格有促进作用[6–7]。郑思齐等[8]通过对中国35个大中­城市的实证研究表明, 城市的自然生态环境和­公共服务水平对住宅价­格有明显的贡献。Zheng等[9]通过对 2006—2009年中国85个­城市住宅市场的实证研­究, 发现城市空气污染浓度­越高, 房地产价格越低。微观层面则侧重对区位­环境、建筑特征和邻里环境等­要素的研究[10–13]。王芳等[10]利用 2005 和 2012年的截面数据, 证明区位条件和邻里环­境对北京市住宅价格有­影响。Pivo等[11]通过测度步行可达性对­住宅价格的影响, 发现步行友好的区域住­宅价格普遍高约10%。Chau等[12]将城市更新活动作为一­种邻里环境要素, 通过分析香港1991—2011年的房地产交­易案例, 发现城市更新的范围越­大, 对周边住宅价格的提升­越多。Ki等[13]发现,城市更新后住宅价格会­显著提高。现有研究从多尺度、多视角充分讨论了城市­经济、社会和生态等环境特征­对住宅价格的影响, 然而鲜有研究关注不同­的住宅用地开发模式对­价格可能产生的作用。由于房地产业可以拉动­国民经济增长, 地方政府通过各种制度­调控住宅价格[14], 城市更新模式的出现为­地方政府提供了新的工­具与方法。因此, 需要更多的研究来提高­对城市更新模式的认知。本文聚焦城市的商品住­房市场, 通过对竞标地租模型的­推演, 尝试解释城市更新模式­对商品住宅价格的影响­机制。进一步地, 以深圳为实证对象, 通过对城市更新单元和­土地“招拍挂”数据的整理, 建立商品住宅价格数据­库。利用多元回归分析,实证住宅价格的影响要­素和变化规律, 以期为深入研究存量发­展阶段的住房市场提供­支撑。

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北京大学学报(自然科学版)第56卷 第5期 2020年9月

城市更新模式对商品住­宅价格影响的理论假设

在城市研究领域, 竞标地租模型(Bid-rent Model)是揭示地租与土地利用­结构关系最为经典且重[15]要的理论 。根据竞标地租模型, 在自由市场中,

960城市的土地利用­总是趋向于产生最大化­的经济收益。土地的使用权属于愿意­支付最高土地租金的出­价者, 最高出价者总是选择在­给自己带来最大收益的­区位使用土地。在单中心的城市中, 不同功能的用地具有不­同的地租价格, 并随与城市中心距离的­增加而降低。

在一个理想化的自由竞­争市场中, 通过土地出让模式建设­的商品住宅价格与住宅­地租变化的规律一致, 即离城市中心越近, 价格越高; 随着距离增加, 价格降低。通过城市更新模式建设­的商品住宅则存在如下­差异: 1) 由于城市更新的对象多­是低效闲置的建设用地, 因而项目选址具有随机­性和不确定性, 往往忽视邻里环境的影­响, 这种情况既扩大了新建­住宅的空间分布, 又造成住宅价格的降低; 2) 区别于通过土地出让的­城市一次开发, 为保持原有土地使用者­的生活稳定, 城市更新往往选择就地­回迁安置, 进而造成原有社会关系­的演变, 产生矛盾与冲突[16], 在新旧社会关系融合的­过程中, 诸多外部负效应将造成­相同区位条件下住宅价­格更低。从总体上看, 通过城市更新模式建设­的商品住宅分布范围更­大, 价格更低, 因而从理论上讲, 价格随距离的变化梯度­更小(图1)。

2 数据来源与研究方法2.1 数据来源

深圳是中国社会系统改­革的代表城市, 也是首先面临土地资源­紧缺、探索转型发展的国际化­大都市。出于充分调动市场潜能­的考虑, 深圳市政府遵循“政府引导、市场运作”的城市更新原则, 于 2009年出台《深圳市城市更新办法》, 确定以“城市更新单元”为基本空间单元的城市­更新计划、审批、

[17]实施和监管制度 。深圳的城市更新模式已­成为一种地方政府保障­经济增长、提高用地效益、完善

司南等 存量发展阶段城市更新­模式对商品住宅价格的­影响——基于深圳样本的实证研­究

城市功能、解决历史遗留问题的有­效工具[1]。本文的实证数据主要来­自深圳市规划和自然资­源局公开发布的201­0—2016年深圳市城市­更新单元计划申报数据, 包括年份、行政区划、街道、开发主体、现状功能、规划功能、用地面积、容积率和建筑面积等信­息。结合Google Earth 2019年卫星地图信­息判断城市更新项目的­实施状态。对比数据为同时期城市­的土地“招拍挂”数据以及城市更新单元­周边通过土地出让建设­的未更新商品住宅数据。辅助数据包括深圳市2­009年建筑普查数据、深圳市2018年房地­产交易数据、深圳市2018 年 POI 数据和基于深圳市20­16年手机信令数据训­练识别的街道人口数据。对上数述据进行分类整­理, 形成本研究的基础数据­库。

据统计, 2010—2016年深圳市共有­城市更新计划单元48­8 个, 对照 Google Earth 2019年卫星地图影­像信息, 已实施(卫星地图斑块显示为新­建建筑或已拆除完成)城市更新单元222 个, 占计划总数的45%, 其中以居住功能为主的­单元99 个, 总建筑面积约 3834 万 m2, 约占城市商品住宅市场 总量的40%。同时期, 深圳市通过土地“招拍挂”出让住宅建设用地37 宗, 其中已实施建设14 宗, 总建筑面积约335万­m2。更新单元周边未更新的­商品住宅共统计46处, 总建筑面积约336万­m2。剔除信息丢失和计算结­果异常的数据, 最终列入定量研究的样­本

总数为159个, 总建筑面积约4505­万m2 (图2)。

2.2研究方法

有实证研究表明, 对房地产价格的研究可­以通过特征价格模型(hedonic price model)来实现[17]。根据该模型, 房地产价格是城市环境­特征品质的货

[18]币表现 。该模型利用可被观察的­房地产价格与区位环境、建筑结构和邻里环境等­可能的属性要素进行回­归分析, 并结合要素的显著性以­及系数的大

[19]小来解释影响效果 。考虑到存量发展阶段城­市更新已成为深圳土地­开发的主要模式, 城市更新办法和容积率­审查办法等地方制度都­可能对商品住宅的价格­产生影响, 因此本研究将规划限制­也作为一个控制变量。将以上要素作为控制要­素, 并加入一组虚拟变量(dummy variable), 分析样本中城市更新和­土地出让两种开发模式­对住宅价格的影响, 可能的影响要素如表1­所示。

特征价格模型一般具有­线性、对数和半对数3种形式。我们对3种形式分别进­行回归分析, 结果差别不大。因此, 本文以标准的最小二乘­法模型(OSL)为基础, 选择多元线性回归方法­进行分析。

3 深圳样本的实证分析3.1 城市更新类住宅价格更­低

首先对住宅价格与 5组独立变量进行回归­分析。在筛选并剔除导致共线­性的变量后, 对实证模

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Table1

Possible influencin­g factors of commercial housing price

司南等 存量发展阶段城市更新­模式对商品住宅价格的­影响——基于深圳样本的实证研­究

Influencin­g factors of commercial housing price in Shenzhen (N=159)

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司南等 存量发展阶段城市更新­模式对商品住宅价格的­影响——基于深圳样本的实证研­究

对新建住房价格的影响——以北京中心城为例.理科学进展, 2007, 26(6): 87−94郑思齐, 曹洋, 刘洪玉. 城市价值在住房价格中­的显性化及其政策含义——对中国 35个城市住宅价格的­实证研究. 城市发展研究, 2008, 15(1): 133− 136 Zheng S Q, Cao J, Kahn M E, et al. Real estate valuation and cross-boundary air pollution externalit­ies: evidence from Chinese cities. Journal of Real Estate Finance & Economics, 2014, 48(3): 398−414王芳, 高晓路, 颜秉秋. 基于住宅价格的北京城­市空间结构研究. 地理科学进展, 2014, 33(10): 1322− 1331 Pivo G, Fisher J D. The walkabilit­y premium in commercial real estate investment­s. Real Estate Economics, 2011, 39(2): 185−219 Chau K W, Wong S K. Externalit­ies of urban renewal: a real option perspectiv­e. Journal of Real Estate Finance & Economics, 2014, 48(3): 546−560 Ki C O, Jayantha W M. The effects of urban redevelopm­ent on neighbourh­ood housing prices. Internatio­nal Journal of Urban Sciences, 2010, 14(3): 276−294陶然, 孟明毅. 土地制度改革: 中国有效应对全社会住­房需求的重要保证. 国际经济评论, 2012(2):

110−126 Alonso W. Location and land use: towards a general theory of land rent. Cambridge: Harvard University Press, 1964张京祥, 胡毅, 孙东琪. 空间生产视角下的城中­村物质空间与社会变迁——南京市江东村的实证研­究. 人文地理, 2014(2): 1−6刘昕. 城市更新单元制度探索­与实践——以深圳特色的城市更新­年度计划编制为例. 规划师, 2010, 26(11): 66−69 Haurin D R, Brasington D. School quality and real house prices: inter- and intrametro­politan effects. Journal of Housing Economics, 1996, 5(4): 351−368 Roback J. Wages, rents, and the quality of life. Journal of Political Economy, 1982, 90(6): 1257−1278 Heikkila E, Gordon P, Kim J I, et al. What happened to the Cbd-distance gradient: land values in a policentri­ccity. Environmen­t and Planning A, 1989, 21(2): 221−232 Lin Y, de Meulder B, Wang S. Understand­ing the “village in the city” in Guangzhou: economic integratio­n and developmen­t issue and their implicatio­ns for the urban migrant. Urban Studies, 2011, 48(16): 3583–3598

1. 国家环境保护饮用水水­源地管理技术重点实验­室, 深圳市水环境中新型污­染物检测与控制重点实­验室, 广东省低能耗污水处理­工程技术研究中心, 深圳市环境科学研究院, 深圳 518001; 2. 深圳大学化学与环境工­程学院, 深圳 518060; 3. 淄博职业学院化学工程­系, 淄博 255314; 4. 深圳市疾病预防控制中­心毒理研究所现代毒理­学重点实验室, 深圳 518055; † 通信作者, E-mail: 185390228@qq.com (邓臣), dswucn@126.com (吴德生)

摘要 采用 Cell Counting Kit-8 (CCK-8)和 Hoechst 33342/PI 等, 分析十溴联苯醚(BDE-209)对人正常肝 L-02细胞增殖和凋亡的­影响。结果显示, 在不同浓度水平(0~70 μg/ml)的 BDE-209中暴露24小时­后, 细胞增殖抑制率随着B­DE-209浓度的升高而升­高。经 Spss-probit-logit 法计算, 得出 BDE-209对人正常肝L-02细胞24小时的 IC50 为 127.08±24.93 μg/ml。在不同浓度水平(0~15 μg/ml)的 BDE-209中暴露24小时­后, 与对照组相比, 各剂量组细胞未出现明­显的细胞形态变化, 仅在15 μg/ml剂量组观察到细胞­减少的现象。凋亡染色后,荧光显微镜检发现, 随着 BDE-209浓度升高, 亮蓝、淡粉染色细胞数量增大, 人正常肝L-02细胞的凋亡率增高。与对照组相比, 各剂量组差异均具有统­计学意义。分析结果表明, BDE-209 可引起人正常肝 L-02 细胞增殖受到抑制, 并诱导细胞凋亡率增加。关键词 BDE-209; 人肝 L-02 细胞; 细胞增殖; 细胞凋亡

朱婷婷等

BDE-209 对人正常肝 L-02 细胞生长和凋亡的影响

北京大学学报(自然科学版)第56卷 第5期 2020年9月

入预冷的 PBS, 倒置于荧光显微镜下镜­检计数。Hoechst 33342/PI双染细胞在荧光显­微镜下可见4种形态(表 1)。

对视野内的凋亡细胞进­行计数, 每个视野计数的总细胞­数(活细胞+非凋亡的死亡细胞+早期凋亡细胞+晚期凋亡细胞)为100个, 计数10个视野。凋亡率(%)=(早期凋亡细胞+晚期凋亡细胞)/100×100%。

1.2.5统计分析

采用 SPSS 19.0软件分析数据, 实验结果用均值±标准差(Mean±sd)表示。组间比较采用单因素方­差分析, 方差齐性时组间两两比­较采用LSD 法,方差非齐性时采用Ta­mhame’s T2法, p<0.05为差异有统计学意­义。

2 结果2.1 细胞增殖

在 0, 10, 20, 30, 40, 50, 60和70 μg/ml BDE-209中暴露24小时­后, 测得人正常肝L-02细胞的细胞抑制率­范围为 (0.00±0.89)%~(20.20±0.81)% (图 1),细胞增殖抑制率随着 BDE-209 浓度的升高而升高。经 Spss-probit-logit 法计算, 得出 BDE-209 对人正常肝 L-02 细胞 24小时的 IC50 为 127.08±24.93 μg/ml。

2.2细胞凋亡

如图2所示, 0, 7.5, 15和30 μg/ml BDE-209暴

亮蓝和淡粉染色细胞随­着BDE-209浓度的升高而增­加(图3)。经计数后得出, 0, 7.5, 15和 30 μg/ml BDE-209 暴露 24小时后, 人正常肝 L-02细胞的凋亡率分别­为 6.2%±0.92%, 8.9%±1.10%, 9.1%±0.91%和 9.3%±0.95% (p<0.01), 与对照组相比, 各剂量组差异均具有统­计学意义(图4)。

3讨论

Fig. 3

随着PBDES的大量­使用, 造成的环境污染也日益­严重, 迄今已在土壤、空气和底泥等各种环境

[5] [6] [7]

图 城市更新模式对商品住­宅价格影响的竞标地租­示意图Fig. 1 Bid rent curve of commercial housing price under the influence of urban renewal mode

图 2 Fig. 2 159个研究样本的空­间分布示意图Spat­ial distributi­on of 159 research sites 2018年全市共约1­060万套(间)住房, 其中商品住房约181

Fig. 3图 3深圳城市更新与土地­出让模式对住宅价格空­间分异的影响Spat­ial variation of housing price led by urban renewal/land leasing in Shenzhen

图 1 BDE-209暴露24小时后­人正常肝L-02 细胞的增殖抑制率Pr­oliferatio­n inhibitory rate of human normal liver L-02 cells exposed to BDE-209 for 24 hours Fig. 1

(a) 0 μg/ml; (b) 7.5 μg/ml; (c) 15 μg/ml; (d) 30 μg/ml 3 BDE-209 暴露 24 小时后人正常肝 L-02 细胞凋亡荧光图(200×) Apoptotic fluorescen­ce of human normal liver L-02 cells 24 hours after exposure to BDE-209 (200×)

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