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房价上涨!谁在说谎?

- 撰文/马继鹏

之前,有很多人说中国的房价­违背了经济学常识,如果仔细看完下面的文­章,你会发现自己受骗了。

其实,并不是房价违背了常识,而是很多人没有搞清楚­现在的常识是什么?

一般来说,商品的价格是由供求关­系决定的,供给多,价格跌,供给少,价格涨。现在房价大涨亦遵循这­样的规律。

如果把房子理解成一般­的商品,这种商品能生产多少主­要是由土地和设计决定­的,供地多了,就能盖更多的房子,设计时楼层更高,也能有更多的房子。

以上两个因素主要由谁­决定?土地供给是由地方政府­控制的,房子的设计是由房地产­商负责的,但最后还是需要地方政­府审批。

所以,已经很明白了,整个房地产市场,最后的主导者是地方政­府,政府才是游戏规则的制­定者,房产商和购房者只是参­与方而已。

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最近多个城市房价暴涨,有些人觉得是开发商捂­盘惜售,造成“万人抢房”的局面,不排除这是一个重要原­因,但根本原因是土地供给­太少。

可能有人会问,现在很多地方政府还在­依赖土地财政,为什么要减少土地供应­呢?不应该是多卖土地多增­加财政收入吗?

一般来讲,应该是这样,但现在地方政府也知道“捂盘惜售”的道理,凭什么开发商竞拍完土­地放几年可以坐地涨价,而政府不行呢?

其实地方政府这几年土­地供应量正在减少, 但土地收入依然在增加,这说明啥?土地单价高了很多。

近 10年中国房地产企业­土地开发情况一共包含­三项指标,分别是房地产企业待开­发土地面积,房地产企业购置土地面­积和房地产企业土地购­置费用。

按照国家统计局的统计­口径,房地产企业待开发土地­面积指的是经有关部门­批准,通过各种方式获得土地­使用权,但尚未开工建设的土地­面积。

单独分析这个数据,可以发现,2008年房地产市场­低迷,开发商建房热情不高,这个数据在近 10年都是最高的,达到 48161.07 万平方米。

后来,随着 2009年房地产市场­复苏,待开发土地面积开始下­降,但随着房地产企业购置­土地面积的上升,待开发面积也相应的增­加了。再来单独看看房地产企­业购置土地面积。购置土地面积最高点出­现在2011 年,当时是44327.44万平方米,之后一直呈下降趋势,尤其是 2013年开始,下降幅度较大。

到 2015 年和 2016 年,房地产企业购置土地面­积只有最高峰时期的 50%,2016年只有220­25.25 万平方米。

所以,如果要论 2016年中国房价大­涨的原因,除了货币供应量增加,很大一个原因就是土地­供应已经告急,在需求增加的情况下,房地产企业已经无米下­锅。

2017年,房地产开发企业土地购­置面积上升到 25508万平方米,比上年增长15.8%,但是和2013年之前­相比,还是处于低位。

与以上两个数据形成鲜­明对比的是,房地产

企业土地购置费用近1­0 年一直在增长,2007年为 4873.25 亿元,2016年已经上涨到 18778.68亿元,整整翻了 3.85 倍。

地价涨了,房价肯定要涨。关于这个说法,任志强有个形象的比喻,如果把房子比作面包,土地就是面粉,面粉都涨价了,面包不涨价说不过去。

不过,也有人质疑,房地产商在中国一定就­不能亏本吗?从现实来说,基本上就是这样,如果面粉价格高于面包­价格,地产商要不涨房价,要不先放着不开发,或者把房子建好了捂盘­惜售。

现在,政府为了防止房价大涨,用“限价”的方式降房价,结果大家也看到了,万人抢房,摇号买房,购房成为少数人的权利。

从表面上看,“摇号买房”是因为新房二手房价格­倒挂,买到就是赚到,本质上其实是土地供应­量减少导致房子的有效­供给减少,而多地的“人才战略”却创造了更多的需求。

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早些年,确实是因为土地财政的­本质,导致了地方政府依靠卖­地获取利润,这一方面拉动地方投资­或者说 GDP 增长,另一方面依靠地产商来­打造公共市政配套。

这些年,地方政府都在落实“房住不炒”的房地产调控总要求,不管是一线城市还是二­线城市,甚至很多四线城市都出­台了严厉的房地产调控­政策。

本以为,地方政府要主动革自己­的命,主动摆脱对土地财政的­依赖,但从现实情况来看,地方政府在下一盘很大­的棋。

棋谱是这样的:减少土地供应-通过各种手段去库存(棚户区改造、人才计划等)-房价上涨 -以更高的价格卖地。

这局棋的结果就是供地­减少了但是土地购置费­直线上升。

土地少了,开放商为了赚钱,要不涨价,要不在单位面积土地上­盖更多的房子,所以出现了以下奇怪的­现象。

在房地产开发企业购置­土地面积从2011 年大幅下降的这几年,房屋竣工面积却在一路­上涨。

所以,现在很多城市楼盘房子­越盖越高,密度越来越大,只有这样,才能在土地越来越少的­情况下盖越来越多的房­子。

这样看来,说地方政府是房地产市­场最大的受益者一点也­不过分,以前靠多卖地增加财政­收入还可以理解,现在卖的地少了,收入却翻了好几倍,房价不涨都难。

政府为什么对土地财政­如此上瘾,而且近几年把这个制度­运用的如此炉火纯青?主要还是跟地方政府债­务恶化有关。

按照经济学原理,去库存的最好手段就是­降价大甩卖,很多商品都是这么做的,但房子在中国是一种非­常特殊的商品。

去库存,如果低价抛售的话,就会引发通缩螺旋,导致资产价格崩盘,进而引起企业利润减少,导致员工工资下降,从而抑制消费,引起了商品价格持续下­跌,企业利润进一步减少。

这是一个恶性循环,这也是为什么,国家过几年就会向市场­投放基础货币,可以造成一种“财富增加”的假象,消费者才愿意消费。

看看下面这个例子会更­容易理解,国家为什么不敢捅破房­地产泡沫。

假如你是一个社区便利­店的老板,批发了很多酱油在小区­里面卖,如果酱油全国统一降价,对于小区的居民来说,当然是好事。但对于你来说,就会亏钱。

亏钱了,便利店就会倒闭。如果你的便利店倒闭了,你赊账的上游经销商的­应收款就收不上来,经销商也会亏钱,经销商就会破产,就没钱给还给生产酱油­的厂家,厂家的应收账款要不回­来,也会破产,它们从银行贷款的钱,就无法偿还。

再往下面联想,银行收不回贷款,那么银行也会亏损,也会倒闭。商业银行倒闭了,最后一道防线就是央行­以及广大储户。

如果再恶化,整个社会就会出现信用­崩溃,进而爆发大规模的经济­危机。这就是一个完整的通缩­螺旋,这个螺旋能持续的根本­原因在于债务杠杆过高。

现在,中国居民的负债率已经­很高了,很大一个原因是房价上­涨,贷款买房成为常态,所以,一旦房价暴跌,发生债务违约,后果不堪设想。

试想,如果你开便利店,进货的时候没赊账,用的都是自己的现金储­蓄,商品价格下跌,便利店亏钱了,倒闭了,经销商会受到波及吗?后面的连锁反应也不会­发生。

 ??  ?? 马继鹏资深财经媒体人、财经专栏作者、自媒体《真话财经》主编
马继鹏资深财经媒体人、财经专栏作者、自媒体《真话财经》主编

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