Economy:《房產搏奕》

五月中龍頭發展商新鴻基地產(016)以破地價紀錄的 251.61 億元(每呎樓面地價約 17,770元),投得九龍啟德商住用地後,大為提高買家對後市的預期;早前新世界發展(017)推出北角柏蔚山,單位均價逾 2,400萬元,第一日可沽推貨量96%,可見樓市仍然十分熾熱。

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其實特首林鄭月娥上任一年以來,樓市已上漲17% (見圖),難免成為高樓價的「待罪羔羊」,故港府早前便推出有「娥六招」之稱的措施,希望冷卻樓市。當中的徵收一手樓空置稅較受關注。但過去多年新盤賣出數量也高於落成量,故市場上一手空置單位並不多。此外,發展商亦可拖慢施工並減少推樓花作應對,故期望新稅能令供應推出加快的預期只怕會落空。至於改私營房屋用地以興建公營房屋,包括九幅於啟德和安達臣道石礦場的用地;及把居屋定價改以市民負擔能力計算,令售價下調至市價五二折等政策,前者是杯水車薪,後者則被認為會引來「人頭籌」,令真正有需要的申請人中籤率大減。雖然「娥六招」不太可能明顯壓抑樓價,但投資者需關注的,是政府方針的轉變。特首早前曾揚言有需要時會仿效內地實行限購,加上居屋與市價 脫鈎,政府似已定下「為香港市民置業」的施政目標。可預期未來增加的土地供應,不少將納入建構公營房屋之用。而填海增地的討論回歸,配合現政府執行力強,未來香港樓市結構或會迎來大變。

短期看,樓市仍未見頂,即使人民幣兌率波動增加,但低息環境下、供求失衡、內地資金南下及收入上升等利好樓市的因素未有逆轉,故祈望樓價調整是言之尚早。

除政策成效存疑,樓市另一個令投資者困惑的是,即使價格屢創新高,但上市發展商股價卻長期低於帳面值,顯示股市投資者長期看淡物業市場。另外,上市物業代理,如美聯( 1200)的股價,亦沒反映交投的盛況。但股市參與者並不見得比物業買家高明,故此,若樓價再持續破頂,有關被低估的公司估值應被「糾正」,展開新一輪升浪。

中原城市領先指數走勢 資料來源:彭博、中原地產

梁鈞宇中原資產管理執行董事

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