Property:「娥六招」樓市分水嶺

「娥六招」可能是一個地產市場的轉捩點,發展商開始被政府在買賣成交上調控銷售,那麼可以說是第一次樓花辣招,而且一出便出兩招,除了一手空置稅外,更規定一手銷售每次要不少於總數的兩成,在評論樓市上這一刻亦是一個分水嶺。

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以前的自由市場,政府是需要供應增加許多才可以影響到上升的價格,因為發展商的應變和市場互動的能力都是比政府來得高。或者我們看看以下的數據,就可以解開近年樓價不倒的迷團! 1.根據運房局私人住宅一手市場供應報告(截至 31/3/2018)「已批出但未動工單位」(即已賣出但未動工起樓的數量)達23,000伙,等於一年多的全港樓花銷售量。2. 2017年修改圖則數據:首次修改涉及16,000 伙,重大修改涉及 14,000 伙,與香港整年的全港樓花銷售量差不多。3. 過去7年( 2011-2017),平均每年賣地可建 20,750 伙,平均每年動工量是 14,776伙,賣地可建屋量和動工量的差額平均每年約少 6,000 伙。7年來總共有 42,000個單位「不知所終」! 4. 近 2年( 2016-2017),動工量每年都比一手成交量多 4,000伙。單是這點的「滯後」回復正常,樓花市場便即時供過於求,供應比能負擔現有水平樓價的購置力更多了。基於「供應量多過能置業購買力等於價格受壓」的原則,加減數大家都識計,可以想像到如果以上的耽誤回復正常,足以令樓價下跌!不要忘記的是,近2年( 2016-2017)的動工量每年都比一手成交量多4,000 伙。

翻查有關數據,發覺要為前特首梁振英說回一些公道說話,梁的任期是由2012年月7 1日至 2017 年 6 月 30 日,期間一手潛在供應量由 65,000 個增加至 98,000 個,增幅達51%,但為何樓價仍然上升?我們看看有關數字內容—已落成但未賣的單位:由4,000 個增加至 8,000 個,增幅為 100%;建築中但未賣的單位:由 48,000 個增加至 61,000 個,增幅為 27%;已批出但未動工單位:由13,000 個增加至 29,000 個,增幅為123%。

如果以上我們數據部同事做的數據是正確的話,梁先生已經製造了足夠的供應令樓價升勢放緩,但為何供應被拖延推出市場?是人為因素的造就,還是政府效率日益不濟?在真確數據及時間的洗滌下,必能公道自在人心!

不過,我認為,未來樓價下跌主要出現在樓花市場,除非政府再出招,否則「娥六招」出招後,看到的居屋較大跌幅的成交只是「假跌」;因為政府的出招並不能產生足夠的量去改善龐大的草根上車需求,而折扣加大帶來的「彩池增大」只會令抽籤的人更多,始終是一場輸多贏少的等待遊戲,但其等待成本和風險也極重,在明年二月揀樓前這段時間,會積累更多購買力下人們也逐漸醒覺,政府只是成功製造了一個「居屋 Halloween」(負面情緒引起的調整)現象而已!

汪敦敬祥益地產總裁

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