Property:再談活化工廈

十月份施政報告公布以來,不少的政策釋出細節。其中亦有部份屬滄海遺珠,但又值得市民細味,在此不妨與讀者分享。

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作為業界一份子,當然關心重啟活化工廈政策帶來的影響。前文亦有談及,次輪的活化工廈政策,尚未談及誘因問題。從商業上考慮,工廈呎價在活化工廈政策推出前後相差逾倍,再計及建築費,而「麵包價」相對變動不算大,即代表如僅以升值角度作考量,活化工廈的誘因的確較低。再者香港的物流、倉存、數據中心等的用途,近年在香港經濟擔當的角色日益加重,對工廈需求殷切,從而提升工廈呎租,更令業主參與活化政策的誘因降低。

若從經濟角度看,上述的經濟活動,對香港多元化發展確有助益,如所有合資格工廈均活化為商廈或商舖,並非百利無害。我並非反對活化工廈政策,而是希望政府有更全面及完善的規劃,協助香港及社區發展。以物流業為例,電子商貿的發展,直接刺激物流業以光速發展,物流業需求大量倉存空間及商業車隊,為爭分奪秒,因此對市區工廈需求極大。另一邊廂在活化工廈政策下,市區工業區如觀塘、新蒲崗、黃竹坑等地區新商廈相繼落成,不協調情況相繼出現。工業區交通配套以大型車輛位主,人流不多;相反商廈則以私家車為主,人流亦較多。活化工廈項目,令工業區經常出現人車爭路,私家車貨車爭路更導致交通癱瘓等問題;工業區亦要照顧暴升的人流,及食肆等配套,因此活化工廈政策無論業主及政府,均應以長遠規劃作為思考點,方能充份發揮政策效用及價值效益。

要改善規劃,其中一個方案可以是開拓工業村用地。將空間需求大的物流倉存或數據中心,遷進工業村,減低市區工業區交通壓力。當然同時要加強發展配套,以英國為例,去年推出 Creative Enterprise Zones(簡稱CEZ)由政府不同部門協作,邀請民間及商界規劃發展閒置空間,變成創意企業專區,以相 宜的租金吸引藝術工作者及初創企業進駐,並提供完善的規劃如網絡、科技等基本配套,甚至有相應政策配合。香港亦有起動九龍東辦事處,然而我們仍然未有明確的區域發展路向,似乎政府要加大力度推廣,並引入更可行的規劃方案,加速九龍東的發展,方可將活化工廈政策協助香港經濟發展的功效更大。

政府推行設計思維,我認為算是施政報告的彩蛋。雖只短短百餘字,但表明政府銳意推行以人為本、解決問題的設計思維,在政府的傳統架構與行事作風上,要創新實在有難度,現在施政報告白紙黑字標明已在社區層面及政府內部以學習班及研討會推廣設計思維,可見政府有多大決心。辜勿論成效如何,在看到近日消防處以吉祥物「任何仁」的獨特外型去推廣大眾急救意識,並成功引來全城關注,或可算是成功的第一步。

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