美國樓市回軟趁低吸納優質物業

香港樓市近期有回軟趨勢,在地球另一邊的美國也似乎面對同樣的危機。雖然近年美國經濟靠穩,樓市也穩步上揚,但有分析指當地樓價已見頂,部份炒風熾熱的地區更已出現減價潮,預料明年美國樓市有可能「軟着陸」。對於物業投資者而言,美國樓是否如雞肋般索然無味,長線而言仍然具有投資價值嗎?

Capital (HK) - - Investment投資 - 撰文 余美玉

今年美國經濟表現強勁,國內生產總值成績亮麗,第二季更以4.2% 創下四年來最佳增速紀錄。美股表現一樣出色,標普 500指數一直處於升勢,今年1 月更以強勁升勢開盤創佳績,加上多項良好經濟數據支撐,反映美國經濟強韌穩健,前景向好,將為消費及投資 市場帶來強大的推動力。

美元走勢方面,美匯指數自今年 2月以來已升了 6%,比起其他貨幣表現明顯較強勢。強美元於過去十年一直保持穩定升幅,造就美元成為投資避險天堂,吸引海外資金尋找美元資產的投資機遇。

西岸掀減價潮

在多個利好因素下,當地樓價亦急速升溫,西岸更掀起一陣炒風,銷售額亦處理想水平。然而,美國樓市近期卻遇上轉捩點,與香港樓市一樣出現回軟跡象。根據美國地產中介 Redfin 的數據顯示,截至今年 9 月 16日的四星期內,全美待售住宅有超過四分一樓盤都已割價求售,這是自 2010 年以來的最高紀錄,其中又以炒風最熾熱的西岸加州減價風潮至為明顯。

各間大行也紛紛發表對美國樓市的預測報告,美銀美林指出,美國樓價及二手樓銷售均已見頂,相信難以再為經

濟增長作出貢獻。其實,自 2008 年金融海嘯後,美國樓市全靠二手市場支撐,二手物業的銷售量佔整體樓市九成交易量,在去年 11月更創下 572 萬間的紀錄,惟今年 7 月二手物業的銷售總數跌至近兩年多以來最低,並連續第四個月錄得跌幅,創下自 2013 年以來最長的連跌期。

大行料樓市將「軟着陸」

有分析指,銷售下跌是因為美國樓市自 2012年以來一直處於過熱狀態,樓價在過去幾年升得太急,加上按揭利率不斷上升,大大加重了供樓負擔,逐漸 脫離了買家可負擔的水平。瑞士信貸及高盛認均預計,美國樓市可能會「軟着陸」,樓價的上升趨勢會在明年受控的方式慢下來,但不致於會大幅下跌,投資者毋須感到恐慌。

由於美國樓市的房屋供應仍嚴重短缺,尤其低價樓市場,今年 8月份的房屋供應雖然三年以來首次錄得正數,但供應及新建房屋仍遠不足夠滿足市場需求。

美國樓市正在續漸降溫,是否意味着投資者會有機會尋寶呢?有海外物業代理認為,美國頂級地段的優質物業仍具有很大的升值潛力。再者,美國聯儲 局主席鮑威爾在上月底表示,聯邦基金基準利率將接近「中性水平」,紓緩市場對未來加息步伐的憂慮,同時也意味按揭利率也暫停上揚,希利樓市發展。 美國樓價在過去幾年價量齊升,但市場預計趨勢會在明年慢下來,投資者毋須感到恐慌。自年初以來,美股一直造好,表現出色,。美國聯儲局主席鮑威爾在上月底表示,聯邦基金基準利率將接近「中性水平」,紓緩市場對未來加息步伐的憂慮。

紐約房地產泡沫風險低

專營海外物業代理的Ashton Hawks董事兼合夥人鄭王秀玲指出,紐約樓價比起其他強大經濟體主要城市較為落後,而紐約樓市穩健向好發展,因此現時正好是投資當地房產最好時機。根據瑞銀全球房地產泡沫指數顯示,與香港、慕尼黑、多倫多和倫敦等世界主要城市相比,紐約的房地產泡沫風險非常低,反映該市房產具優勢。

她續稱:「過去 10 年曼克頓樓價升了 70%,以其表現可見未來還有強大的升值空間。另一方面,曼克頓豪宅市場一向為超級富豪其中一首選投資目的地,數據顯示,美國豪宅市場吸納外國投資金額就創下了 74.8 億美元新高紀 錄,而曼克頓正是當中吸金力最強的城市,反映市場認為其豪宅資產保值能力強,並看好其前景優勢。」

帝皇地產董事總經理陳卓明亦認同,指曼克頓為金融區心臟地帶,此商業核心區可媲美香港「中環」,匯聚眾多跨國企業及美國主要金融機構的總部及辦事處,包括紐交所、華爾街及聯邦儲備銀行。自 2001 年 911 恐襲以來,該區已重建規劃發展,曼克頓下城人口急速增長,幾乎是之前的三倍。目前該區已建造了多家學校,一些商廈正改造為分層住宅項目,這美國商業核心地區未來 10 至 15年仍將繼續有不少重建新規劃,因此令此物業將受到美國本土及海外投資者所注視。

曼克頓租賃市場活躍

「曼克頓樓市穩健,該市住宅承接力強,放盤單住平均 100天內可易手。租賃市場表現亦相當出色,租賃市場的入住率超過 98%。 空 置 率 極 低, 僅1.58%,租盤平均 1 個月內可承租。強勁穩健經濟及紐約重建計劃,都有助推動樓市向好發展,令紐約房地產具有獨特的投資潛力。而曼克頓市龐大的租戶群,而且擁有全球房地產自由流動性最強之優勢,種種因素都成了投資當地房產的有力理由。」陳卓明說。

曼克頓市為金融中心,又擁有龐大的租戶群,多方利好因素支持房產的投資前景。帝皇地產董事總經理陳卓明(左二)及Ashton

Hawks董事兼合夥人鄭王秀玲(左一)均認為,紐約樓市穩健向好,因此現時正是投資當地房產最好時機。

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