不同类型的REITS谁更好?数说你不知道的REITS(二)

根据经济周期的不同阶段,对REITS类型进行细分筛选可以大幅提高REITS投资的回报率。

Capitalweek - - Contents - 本刊特约研究员 杜丽虹/文

根据经济周期的不同阶段,对REITS类型进行细分筛选可以大幅提高REITS投资的回报率。

REITS市场的创新与发展:

创新型REITS已占到总市值的一半

截至2018年6月底,北美市场进入到成份股的REITS共有208只,其中权益型REIT共172只,占总数的83%,抵押贷款类REITS共36只,占总数的17%; 权益 REITS 中,办公类 REITS共23只,占总数的11%;工业地产REITS共14只,占总数的7%;零售物业REITS合计37只,占总数的15%,其中,社区商业中心REITS共16只,占总数的8%,购物中心REITS共7只,占总数的3%,独立店面REITS共8只,占总数的4%;住宅类REITS共20只,占总数的10%,其中,出租公寓REITS共14只,占总数的7%,预制房屋REITS共3只,占总数的1%,独屋出租REITS也是3只,占总数的1%;此外,还有酒店类REITS共17只,占总数的8%;康养物业REITS共19只,占总数的9%;自助仓储REITS共5只,占总数的2%;林场REITS共4只,占总数的2%;基建REITS共6只,占总数的3%;数据中心REITS共5只,占总数的2%;多元化REITS共17只,占总数的8%;特殊地产REITS共11只,占总数的5%;抵 押贷款类REITS中,商业地产抵押贷款REITS共13只,占总数的6%;住宅抵押贷款REITS共23只,占总数的11%。总体上,美国的REITS日益呈现多样化特征。

在市值方面,截至2018年6月底,所有成份股的总股权市值接近1.1万亿美元。其中,办公和工业地产REITS合计占16%(办公物业占9%,工业地产占7%);零售物业REITS合计也占到总市值的16%,其中,社区商业中心REITS占5%,购物中心REITS占8%,独立店面REITS占3%;住宅类REITS合计占到13%,其中,出租公寓REITS占10%,预制房屋REITS占1%,独屋出租REITS占2%;酒店物业REITS占6%;康养物业REITS占9%;自助仓储REITS占6%;林场REITS占3%;基建设施 REITS 占11%;数据中心 REITS占6%;多元化REITS占5%;特殊地产REITS占3%;抵押贷款类REITS合计占到6%,其中,住宅抵押贷款REITS占4%,商业地产抵押贷款REITS占4%。

总体上,在过去20年中,REITS种类层出不穷,传统的办公/工业、零售物业、出租公寓、酒店和多元化REITS

80%左右下降到50%,其中,办公/工业地产REITS的市值占比从2000年的35%下降到目前的16%左右,零售物业REITS的市值占比也从2000年的20%下降到目前的16%,出租公寓REITS的市值占比从2000年19%下降到目前的不到10%;酒店物业的市值占比波动较大,总体上维持在5%-6%的水平;而多元化REITS的市值占比则从2000年的10%左右下降到目前的6%水平。

与之相对,预制房屋和独屋出租特殊类型的住宅REITS的市值占比从2000年的1.5%左右上升到3%水平;康养物 业REITS的市值占比从2000年的3%左右上升到目前的8%-10%水平;自助仓储类REITS的市值占比从2000年的3%-4%上升到目前的5%-6%水平;林场REITS则从零上升到目前的3%以上;基建设施REITS也从零上升到11%以上;数据中心REITS从零上升到6%左右;而抵押贷款REITS的市值占比则从2000年的1%上升到目前的6%左右;结果,创新类REITS的总市值占比从2000年的不到20%上升到目前的50%左右,从而使整个REITS市场结构发生了很大的改变。

传统REITS之间具有较强的相关性,但创新型REITS与传统REITS之间的相关性较弱,市场表现更好

虽然REITS的种类在不断增多,但不同类型的REITS之间股价变动的相关系数仍是比较高的,如办公物业(Office)、 购物中 心(Regional Malls)和社区商业中心(Shopping Centers)等类型的REITS和权益REITS指数之间的相关系数都在0.9倍以上;工业地产(Industrial)、 出租 公 寓(Apartments)、康养物业(Health Care)、酒店度假村(Lodging/resorts)、自助仓储(Self Storage)等几类REITS与权益REITS指数之间的相关系数也在0.8-0.9倍之间。

相对而言,一些细分市场REITS与权益REITS指数之间的相关系数略低,如独立店面(Free Standing)、预制房屋(Manufactured Homes)、独屋出租(Single Family Homes) 等 REITS 和权益REITS指数之间的相关系数在0.70.8倍水平;而一些新推出的REITS类型,如数据中心(Data Centers)、林场(Timber)、基建设施(Infrastructure)等几类REITS由于数据周期较短,与权益REITS指数之间的相关系数只有0.5的占比已从

0.7倍;此外,虽然商业地产抵押贷款类 Reits(commercial Mortgage)和权益REITS指数之间的相关系数也在0.7倍以上,但住宅抵押贷款类REITS(HOME Mortgage)和权益REITS指数之间的相关系数却不到0.5倍。

总体上,不同类型的REITS在股价波动上具有较强的相关性,尤其是办公、零售、公寓等传统的REITS类型,相关系数一般都在0.8倍以上;与之相对,一些细分市场REITS和新型REITS,由于租金回报率更高或成长性更好,具有相对独立的价格走势,如数据中心、自助仓储REITS等,其股价的走势显著优于其他REITS,与其他REITS之间的相关系数一般在0.5-0.7倍水平;此外,抵押贷款类REITS由于金融危机中受到的冲击更大,其整体的走势显著逊色于权益类REITS,相关性也略低,尤其是住宅抵押贷款类REITS,它与RMBS(住宅抵押贷款支持证券)等固定收益市场的相关度更高,而与其他类型的REITS的相关度则较低,相关系数通常不到0.5倍。

其中,数据中心类REITS虽然是这几年才推出的新型REITS,但作为信息化时代的产物,其过去几年年化总回报率达到21%以上,其中,85%都来自资本利得的贡献,年均股价涨幅达到18%,股价涨幅居各类REITS之首,其总的股权市值一度达到700亿美元,当前的总股权市值也有600多亿美元。

其次是自助仓储类REITS,虽然这类REITS在美国并不是什么新生事物,但2000年以来在REITS市场上异军突起,自1994年以来的年化总回报率达到15.7%,其中,约70%来自资本利得的贡献,年均股价涨幅达到10.7%,总的股权市值也有600多亿美元。

至于,金融危机后崛起的独屋出租 (出租别墅)类REITS,作为套利金融危机的产物,在黑石、喜达屋资本等几大私募巨头的推动下快速扩张——以往,在住宅出租市场上都是以出租公寓为主,独栋住宅(别墅)大多为私宅,但由于金融危机期间大量住宅抵押贷款违 约,大批独栋住宅被银行等金融机构收回,并廉价转让给黑石等私募基金,使私募基金手中聚集了大量独栋住宅产品;在危机背景下这些住宅很难被出售,于是,私募基金将其适当改造后用于出租,从而形成了新的独屋出租市场。金融危

机后,多家独屋出租公司以REITS形式登陆资本市场,并在资本的推动下进行了更大规模的圈地、并购、整合,目前独屋出租REITS的总股权市值已达到180亿美元,最大的独屋出租REITS的总股权市值已超过120亿美元。虽然这些REITS当前的租金回报还不是很理想,但自2015年11月以来的年化总收益率达到16.65%,其中,近90%都来自资本利得的贡献,年均股价涨幅达到14.75%。

同样受益于金融危机的还有预制房屋REITS。这是美国一类特殊的REITS,主要通过出租出售预制房屋的搭建场地和房屋来获取收益,这类房屋或用于休闲度假、或用于满足中低收入群体的居住需求。由于金融危机期间,很多中低收入家庭由于贷款违约而失去了唯一的住房,他们又付不起出租公寓的租金,或出租公寓的面积太小,无法满足一家人的居住需求,从而转向了预制房屋市场。尤其是在一些气候温暖的地区,预制房屋成为很多中低收入家庭的首选。结果,从2009年以来,预制房屋REITS的股价涨了5倍;而从1994年以来,预制房屋REITS的年化总回报率接近12%,其中,约一半来自资本利得的贡献,1994年以来年均股价涨幅达到6.2%(2009年以来年均股价涨幅为18%),当前的总股权市值达到160亿美元。

此外,一些主要投资于户外广告、娱乐场所的特殊REITS,近两年的回报率也很好,年化总回报率达到13%,其中,约一半来自资本利得的贡献,年均股价涨幅在6.4%水平,部分特殊REITS的股权市值也已突破100亿美元。

与之相对,酒店类REITS由于对经济周期更为敏感,在金融危机期间股价一度跌去了85%,当前的股价虽然有所恢复,但仍低于危机前水平,自1994年 以来,其年化总回报率只有5.7%,其中90%都来自股利收益的贡献,资本利得的贡献不到10%,年均股价涨幅仅为0.56%。一些多元化的REITS,由于缺乏特色和专业优势,也不受投资人的欢迎,自1994年以来多元化REITS的年化总回报率接近8%,但其中近80%都来自股利收益的贡献,年均股价涨幅仅为1.7%。

当然,表现最糟糕的还是抵押贷款类REITS,它们是金融危机的“重灾区”,其中,住宅抵押贷款REITS在金融危机期间股价一度跌去了84%,当前股价也 只相当于危机前的30%,幸而其年均股利收益率接近13%,才使其自1999年以来的年化总回报率达到9.8%。而商业地产抵押贷款REITS的表现则更为糟糕,金融危机期间其股价一度跌去了95%以上,当前的股价也只相当于危机前的10%,所以,尽管其年均股利收益率也有9.6%,但自1999年以来年化总回报率只有2.1%,是表现最糟糕的REITS。尽管如此,作为套利金融危机的重要工具,这类REITS仍被私募基金和很多机 构投资人看好,金融危机以来已经为投资人贡献了3.6倍的总回报,年均的总回报率接近18%,其总的股权市值也已经从危机期间的5亿美元增长到近190亿美元。

综上所述,虽然不同类型的REITS在经济周期中的波动方向大体一致,但波动幅度和总的收益空间却可能出现较大差异。表现最好的数据中心REITS,年化的总回报率在20%以上,自助仓储类也在15%以上,但表现最差的商业地产抵押贷款类REITS年化的总回报率则只有2%,酒店类也不到6%。所以,根据经济周期的不同阶段,对REITS类型进行细分筛选可以大幅提高REITS投资的回报率。

具体来说,抵押贷款类REITS的价格波动大于权益类REITS,因为它使用了较高的财务杠杆。而权益类REITS中,酒店物业、工业地产、购物中心类REITS由于对经济周期更为敏感,其价格波动也较大;与之相对,独立店面REITS由于租户相对分散、且股利收益的贡献度较高,所以,价格相对稳定;而预制房屋类REITS和自助仓储类REITS则具有一定的逆周期性,价格波动也较小;康养类REITS则具有相对长周期的特征,对短期的周期波动也不十分敏感。因此,在顺周期的环境下,酒店物业、工业地产、购物中心、商业地产抵押贷款类REITS更受投资人欢迎,自金融危机以来的总回报倍数可达7倍以上,年均回报率达到20%以上;而在逆周期环境下,独立店面、预制房屋、康养物业、自助仓储等类型的REITS则更受投资人欢迎,低谷中的价格降幅更小,具有一定的防御性。

虽然不同类型的REITS在经济周期中的波动方向大体一致,但波动幅度和总的收益空间却可能出现较大差异。

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