在三四线城市买房?可以考虑
三四线市场的回暖有体系、有支撑,阶段性波动后,仍有3至5年成长期。
三四线市场的回暖有体系、有支撑,阶段性波动后,仍有3至5年成长期。
小城亦有春秋。从占比看,三四线城市已经成为主战场;从政策看,三四线城市会成为受政策变化影响最大的区域;对三四线楼市,有很多“约定俗成”的偏颇观点充斥坊间。
此时,对三四线楼市的已往和未来做下理性客观的分析,很有必要。
棚改货币化的作用被高估
先拿棚改货币化说说事儿。在前一段三四线楼市的风云变幻中,棚改货币化曾被视为关键先生萧何:成败都是他。
先是将“过度回暖”归咎于此,后来棚改货币化被“叫停”和“半叫停”,又担心楼市发展动能将因此消失殆尽。
其实它的作用被夸大了。棚改仅是阶段性的催化剂,而非决定性因素,无法长期发挥作用,与三四线回暖并无线性逻辑关系。
首先,时间对不上。三四线城市的回暖明显滞后于棚改货币化安置比例较高的时间。2013年到 2015年,货币化安置比例不断提升,市场无明显起色,房价未起波澜。
其次,被货币化安置的家庭重新购房率并不高。2015年至 2017 年间,拆 迁后城镇家庭购房比例为16%,其中货币化安置家庭购房比例为25%,意味着75%的货币化安置家庭并未购房。
最后,棚改力度大的城市,大部分并非回暖力度大的城市。比如,棚改重点城市济宁和遵义的棚改比重分别约10%和4.9%,但其房价涨幅处于这16个城市的中下游水平;而非棚户区改造城市如惠州、桂林等,其棚改比重仅为0.1%和0.28%,而房价涨幅却处于高位。
综上,换一种方式来描述棚改货币化的作用是不是更合适?
即,棚改货币化本身并没有从0到1启动市场的能力。只有在市场明确启动,即成交增加,房价上涨之后,相关居民又获得货币化补偿、提升了购买能 力,才会有意愿买房。如果楼市没有明确的启动信号,拿到手里的钱更可能用来买车。
三四线城市还有成长空间
三四线市场的回暖有体系、有支撑,还有3至5年成长期。
首先,有效供给出现真空。这里的“有效”是指,基本生活配套设施齐全的区位和地段。
2013年之后,三四线城市土地市场成交情况差强人意,价格低,政府主动控制卖地量,土地供给不足。
而2015年年底开始的去库存,使得去化周期加速,截至2018年上半年,多数城市不足10个月,而正常水平一般在
12-18个月。其次,一二线溢出的投资效应。在一二线城市被冷冻,三四线城市有所回暖后,房企和银行的态度转变,开始寻找三四线城市机会。目前来看,一二线城市调控政策难以放松,土地供应难以放量,溢出效应将持续。
而三四线城市与周边一二线城市的比价效应依然明显。2016年之后,一二线核心城市市场房价有过暴涨,而当时三四线城市并未马上随涨,直到2017年下半年才开始回暖,但较一线及核心二线城市,房价差距仍然明显,甚至进一步扩大。
第三,“刚需”、“刚改”等内生性需求持续增加。
虽然基于调控,一二线溢出的投资效应有所收敛,但大多数三四线城市自身的购买能力却不可小觑。相比一线城市,三四线居民收入房价比更靠近国际公认的合理区间;此外,棚改货币化使一部分居民“更有钱了”;再则,三四线城市调控相对较弱,内生需求一般都有购买资格。
第四,购买力之外,居民购房意愿逐步增强。
原因之一在于产品升级,2011年前后大量品牌房企进入,住房质量有大 幅提升。原因之二是城市新区城市配套更加完善,包括商业生活配套公共服务配套,前者主要为购物中心、商场,后者主要为教育和医疗,即学校和医院。2011年至2017年间,三四线城市新区有大量购物中心、医院和学校搬入或建成。
第五,三四线城市的政策和市场仍有腾挪空间。
从体量和房价上升空间来看,三四线已成主战场。如果再要拉动投资,这些城市会成为主打区域。
三四线楼市总体处于底部上升期,长期趋势不会出现实质性降价。对中国房市而言,房价会升和房价不会降都是投资性的体现。据最新报道,自2016年以来,著名“鬼城”鄂尔多斯康巴什的房价已翻了一番,重上万元。
内因被漠视最后说说对三四线楼市的误解。比如,90%以上三四线城市(甚至包括大部分二线)的房价,在大部分时间里,与本地GDP增长率和通货膨胀率相比,不仅没有上涨,甚至还是下跌的。开发商和炒房者都没赚到什么钱。
再比如,三四线城市房价长期呆滞的主要原因:主要不是那里的人没钱,而是那里的房子缺!乏!投!资!性! 没有投资性,也就引不来外来购买力。
房价高企的一二线城市,天天说有泡沫,但一直没有破,反倒是某些三四线城市的泡沫大破而特破,道理就在这里。典型如温州和鄂尔多斯,房价曾经腰斩,新区就是鬼城。
而且,对三四线城市房价上涨,过于强调外因,过于漠视内因。大家骂炒房,骂撒币,骂棚改货币化,好像三四线的房价都是外部因素炒上去的。这不公平,也不客观。
内因是什么?城市成长、交通改善、收入上升、产品升级(特别是大开发商给出了现代意义上的完整社区)等等,这些都是0到1的进步。只不过,一般都是外因先动,内因后补。
所以,现在会看到,很多鬼城又变成了旺区,很多新区的房价已超过了老城。
三四线城市居民的购买力也被过于轻视。
就说东北吧。一个三线半城市,夫妻俩月收入6000元并不太困难,主流新房房价约在5000元左右(地段不错的万科、恒大新房价约在6000-7000元之间),以90平米计,收入房价比约在6左右,非常正常!
况且还有三方面的助力:一、只要20年前在国企干过,每户一定会分到过至少一套房,存在着置换收入;二、如果首次购房,还有至少30%的首付杠杆;三、父母一生积蓄,要说给儿女买房,都毫不犹豫掏出来。全国同此凉热,小城亦有春秋。在中国200万人口以上的三四线城市,一套均好性不错的新房,如果是自用,能买还是买了吧!