地产调控十字路口

调控政策边际将随经济下行而持续改善,但应多为“因城施策”的微调,而难有全局性的放松。

Capitalweek - - 邮发期号 - 本刊特约作者 陆 翔/文

随着房地产市场价量齐降,房地产市场调控频次也呈现明显的下降态势。据中原地产统计,11月以来,各地房地产调控政策发布约20次,相比之前每月平均40次的水平明显减少。而且,在11月份成为2018年全年房地产政策发布最少的月份的同时,除苏州的限购升级外,大部分城市关于楼市的相关政策均是以重申之前的调控或是强调落实已有政策为主。

而此前国家统计局公布的全国房地产开发投资和销售情况显示,1-10月,中国房地产开发投资同比增长9.7%,增速比1-9月回落0.2个百分点。

房价方面,按照国家统计局公布的2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的统计数据,从环比看,70个大中城市中,4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;二手住宅销

售价格下降0.2%,降幅比9月份扩大0.1个百分点。

在土地出让方面,随着土地市场热度减退,土拍溢价率逐月下降,流拍土地数量明显增多。以北京为例,根据统计,2018年北京土地总成交1209.9亿元,同比减少53.6%,出让土地平均溢价率仅16%,更出现了7宗流标土地。

《北京市2018年度建设用地供应计划》明确规定,2018年全市计划供应国有住宅用地总量1000公顷,其中商品住宅用地650公顷。目前,北京土拍共推出住宅用地54宗,供应商品住宅面积347公顷,供地计划仅完成一半。

北京土地市场的降温并不是个案,根据易居研究院的统计数据,2018年1-10月,全国40个典型城市土地出让金累计收入18019亿元,同比减少0.5%。而这是从2016年以来土地出让金收入同比增速首次由正转负。

中国房地产是政策市,过去的十多年里,经济下行压力大的时候,放宽房地产调控;经济增长回升或过热时,收紧调控。房地产成为支撑经济增长的重要动力,根据中泰证券的测算,过去10年间30 %的中国经济增长是由房地产直接或间接贡献的。

伴随着楼市与土地市场的降温,房贷利率下调的消息近期不断传出,从房价高不可攀的北京、深圳、广州到之前楼市火热的杭州、武汉、成都等地,都出现了房贷利率下调的现象。据报道,截至10月份,首套房贷利率下调银行数量达到19家。而且,房企发债窗口也已经打开,截至11月底,多家房地产公司密集获准发行大额融资,合计数额已经超过1000亿元。

这是否意味着,在经济下行的压力之下,楼市调控政策再次转向了吗?

但新华社刊发的《决不会允许房地 产调控半途而废、前功尽弃》鲜明地指出,房地产调控不会半途而废,将“经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控”视为杂音。该文指出,根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神,决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。不立不破,在房地产长效机制尚在研究、还未完全建立之际,在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施策转变的关键期,不会允许任何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法。

上海市人民政府参事、中国人民银行调查统计司原司长盛松成也认为,目前房地产调控政策已经使市场整体降温,房价上涨的势头得到遏制,继续坚持房地产调控需要付出一定代价,但调控不可半途而废,房价平稳或者小幅下降有利于经济长期稳定发展。

盛松成明确表示,过去十五年的房地产调控经验证明,中国房价上涨容易下跌难。虽然调控有代价,但仍要坚持房地产市场调控不动摇,谨防重蹈过去 房地产市场调控成为“空调”的覆辙。

对此,机构也大多认为房地产调控的大方向不会改变,但边际改善还是可以期待的。如,招商证券认为,短期行政调控难以马上退出,长效机制难以快速推出。政策边际随宏观经济下行而持续改善,但难有针对行业的全局放松政策,将跟随经济变化和行业本身节奏微调,你进一步我退一步,呈“交谊舞步”式改善。

地产冬天

2018年的中国楼市可谓是冰火两重天,上半年依旧高速增长,下半年尤其是“7. 31会议”之后从8月开始逐渐全国转冷,万科“活下去”的呐喊更是让整个行业焦虑加剧,加上资金收紧、销售乏力,去化锐减、客户观望,业绩增速下滑,回款趋难,现金不足……房企都大呼冬天与苦日子来临了。

从需求端来看,2018年 1-10月,全国商品房成交面积13.3亿平米,同比增长2.2%,其中商品住宅成交面积11.5亿平米,同比增长2.8%,受下半年三四

线城市成交走弱影响,2018年1-10月累计成交同比进一步放缓。

从单月数据来看,2018年7月之前商品房及住宅成交表现不错,并且7月单月商品房和住宅成交同比分别增长 9.9%、11.0%,均创下年内新高。8月开始市场快速走弱,8-10月商品房成交同比增速分别为 2.4%、-3.6%、3.1%,其中商品住宅成交同比增速分别2.8%、-0.8%、-1.3%,9月、10月成交同比连续两个月为负,并且10月成交同比在全年最低基数上走弱,均显示出当前市场正处于快速下行态势。

华创证券认为,2018年下半年以来的房地产市场成交快速走弱,主要源于三大因素。

首先是“7 . 31会议”的影响。7月31日,中央政治局会议提出坚决遏制房价上涨后,考虑到近年来市场需求结构逐步由以往周期中的刚需主导逐渐演变为改需、投资主导,这类需求对政策走向、市场波动更为敏感,推动此类需求快速退场。

其次是贸易战的影响。受经济走差及贸易战突发式影响,民营经济明显承压,资金链问题日渐突出,抵押房产被强制拍卖现象明显增多,从而进一步拉动改善及投资性需求快速下行。

再次是棚改资金收紧的影响。2018年以来,大部分省份棚改货币化比率并无明显下降,但考虑到棚改总量高位略降、政策性银行PSL贷款发放额度下降、棚改资金到位速度放缓等多重因素,棚改货币化对于销售的贡献度有所下行。

随着需求的降温,房价上涨的势头也基本得到了控制。

国家统计局公布的70个大中城市房价指数显示,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格指数9月份由涨转跌,10月稳定不变。二手住宅销售 价格指数下降幅度增加,9月环比下降0.1%,10月份降幅上升到0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数的涨幅继续收窄,10月份分别上涨1.0%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数也呈现趋稳态势,10月份35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月回落0.3个百分点。

房地产开发投资方面,2018年1-10月,全国房地产开发投资99325 亿元,同比增长9.7%,增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资70370亿元,增长13.7%,增速回落0.3个百分点。从趋势来看,高投资发展阶段已经结束。

房企开发资金来源方面,2018年1-9月房地产开发资金来源规模为 12.19 万亿元,同比增长7.77%。2018年房企融资规模月均增速明显下降,月均增速为5%,分别比2016年和2017年下降9和4个百分点,资金进入房地产开发领域的速度已经明显放缓。

土地市场方面,土地竞拍热度下降,这体现在两个方面:一是住宅土地溢价率明显下降,2018年10月,一、二、三四线城市住宅土地溢价率分别为5.94%、6.37%和5.03%。二是住宅土地流拍现象明显增加。2018年1-10月一线城市流拍地块13幅,二线城市150幅、三四线城市427幅,2017年同期分别为3幅、46幅和261幅。

盛松成表示,坚持房地产调控需要付出一定的代价。

目前房地产业在中国经济增长中仍然起着重要作用。2017年房地产业行业增加值53850.7亿元,对GDP的贡献率为6.5%。由于核算方法及相关技术指标的影响导致贡献率被低估。如果按照 市场租金法来重新评估自有住房服务价值,房地产业对GDP的贡献达到12%。

房地产投资也对经济增长发挥重要作用。2018年1-9月全国房地产市场投资8.86万亿元,房地产投资占固定资产投资的比例为18%,按照2017年资本形成对于GDP增长贡献率32.1%来估算,房地产投资对GDP增长的贡献率约为5.8%。

坚持当前的房地产市场调控不放松,巩固目前的调控成果,就意味着房地产业增加值对于GDP的贡献率将会受到影响,还意味着房地产投资对GDP的拉动也会减弱,甚至还会影响到地方财政的卖地收入。

调控有代价,那么在经济下行通道中,政策是否将发生变化呢? 历史今天

申万宏源认为,调控政策由严至松的触发条件,于地方政府而言是土地财政紧张和地方GDP增速较低,与中央政府而言是房价下行风险引起系统性金融风险以及全国经济增速大幅下行(或失业率攀升),因此,房价、土地出让收入和房地产开发投资是影响政策放松的关键变量。

其中,房价是金融系统安全的锚。中国住宅总价值约300万亿元,境内住户存款71万亿元,银行理财30万亿元,居民部门资产主要集中在房屋价值上。房价大幅下跌对居民财富与消费支出具有负面影响,容易造成消费贷、按揭贷款违约率上升、加大金融系统风险。

土地出让收入是地方财政收支的“小金库”。2017年,中国土地出让金总额为5.2万亿元,约占地方财政收入的53%。自1994年分税制改革以来,地方政府的财权与事权分化加剧,对土地收入的依赖度逐年提高。土地出让收入下

滑将加重地方政府的债务风险与再投资能力,房地产开发投资能有效拉动上下游产业链,促进经济稳增长。

房地产行业涉及产业链极广,上至钢铁水泥建筑,下至家具家电家装。2017年,房地产开发投资额约11万亿元,施工面积78亿平米,房地产产业链规模较大,短期内难以被其他行业替代。2017年,房地产行业对GDP累计同比的拉动为0.4个百分点。

申万宏源的报告显示,从近年来的地产调控转向历史来看,当房地产行业各项基本面指标出现下行风险之时,即是政策放松之际。

如,2011年四季度,房地产行业各项基本面指标出现下行风险。自2011年10月至2012年6月,商品房销售面积单月同比增速连续为负,2012年开发投资额增速由2011年的30%下滑至不足20%,土地成交价款累计同比增速2012年4月起由正转负。

2012年2月,央行微调房地产信贷政策称满足首套房贷款需求,并下调存款准备金率、释放流动性;3月,首套房贷利率“基准内”定价房地产贷款审批被责令提速;4月,公积金条例修改进入调研期,同期杭州首家房地产公司申请破产;5月,央行再次下调存款准备金率; 6月、7月连续降息25个基点。

随后,在2012年7月,商品房销售面积单月同比增速由负转正。当年12月召开的中央经济工作会议称,要继续坚持房地产市场调控政策不动摇;次年2月,国务院公布“新国五条”,要求地方公布年度房价调控目标,房地产政策再次收紧。

2014 年年初起,房地产行业各项基本面指标再次下行。2月,全国商品房销售面积增速转负,杭州出现降价、销非者在售楼处维权;3月,房地产销售与 投资增速降幅增大,总理报告强调不同城市房价分类调控,证监会首次放行房地产重组;4月,房地产销售与土地成交价款增速持续下行,各地松绑限购意愿逐步增强;5月;中央层面首次释放积极信号,优先满足居民家庭首次购买自主普通商品住房的贷款需求,部分城市限购放开获得默认;7月,住建部正式定调楼市调控目标“千方百计消化库存”,取消限购城市数量增多,按揭利率由年内最高点7.02%下降至7.00%(9折优惠);8月,二三线城市户籍改革;9月,央行颁布“9. 30新政”,首套房还清贷款后二套房算作首套可享受首付利率优惠;11月,央行自2012年来首次降息40个基点;12月,中央经济工作会议连续两年未提房地产,按揭利率降至6.11%,由基准上浮调整为基准内优惠。

上述政策组合拳打出后,仍未改变销售面积同比增速负增长。随后, 2015年迎来了央行五次降息的大幅度刺激,“3.30新政”将二套房首付比例降至4成。房地产单月销售面积同比增速在2015年4月由负转正,不过由于库存较高开发商拿地意愿减弱,土地成交价款同比增速低于-20%,开发投资额增速首次个位数增长,全年累计增速仅为1%。

低迷的地产基本面数据迎来了政策的加码,2015年11月,中央层面时隔多年再次定调化解房地产库存,促进房地产业持续发展;2016年2月,银监会将首套房商业贷款首付比例下调至25%,对于不限购城市首付比例最低可至20%,二套房首付比例降至30%; 2016年3月,总理再提将房地产去库存于棚改货币化结合起来。

申万宏源表示,2018年四季度再次出现了基本面指标下行风险逐步增 大的先兆。9、10月销售面积单月同比增速由正转负,国庆期间各大开发商出现了新盘降价销售、业主在售楼处维权的消息,百城土地成交价款增速由正转负。在一二线城市新房限价的情况下出现折扣优惠表明部分城市、区域的去化率下行压力较大,而三四线城市货币化棚改在年中受到了中央的高度重视,要求因地制宜在库存去化周期低于18个月的地区采用实物安置,国开行总行通过收紧贷款审批权的方式进一步督促地方严格执行中央的指导意见,下半年新增货币化棚改力度大幅减弱。因此,从政策与数据指标两方面,2019年有较大的可能出现基本面下行的压力。

国信证券也认为,未来一年房地产形势可能类似2012年。

2016年四季度至今,以防范和化解金融风险为目的而开启的严厉的房地产调控已逾两年,取得了明显的效果,进入2018年三季度,房价已停涨甚至部分地区已开始显著下跌,土地流拍加剧,财政压力和稳增长、保就业的压力再次凸显。

与2012年类似的是,政府为了降低经济对房地产的依赖、对冲房地产调控导致房地产基本面下滑对经济的负面影响,2018年以来,也出台了各种扶持其他行业、扶持民营经济的政策以及区域振兴政策。

与此同时,房地产行业的政策虽然出现了边际改善:部分城市限价政策取消了、部分城市以“引进人才”的名义放松限购了、部分按揭利率最紧的城市按揭利率反而在往常资金面最紧的四季度悄然下降了……但政府表态依然严厉,很像2012年的时候。

因此,国信证券认为,当前的情形与2012年类似,首先,主流观点认为政策面很难再来一波力度像2014年二季度

开启的“超级宽松”;其次,房地产行业的各项指标从累计同比增速看,都还落在正增长区间,特别是房地产投资和新开工也还不错。后面为了稳增长、保就业而对房地产行业政策采取的部分松绑会类似2012年,效果也类似2012年。 下滑压力

2019年的房地产市场将是什么样的走势呢?

中银国际预计,2019年的房地产投资增速仍将是平稳回落。主要从两个方面来考虑:一是房地产施工面积和单位面积投资额,二是房地产投资资金来源。

房地产施工面积影响投资增速的上限,但受到单位面积投资成本同比波动的扰动。截至2018年10月房地产施工面积累计同比增速4.3%,本年购置土地面积累计同比15.3%,房地产开发商已经出现一定的加快土地开发周转的经营行为变化,因此预计受到2018年土地购置面积同比持续上行的影响,2019年的土地施工面积同比增速仍有一定保障。但2018年房地产开发投资成本受到PPI同比上升较快的影响,2019年若钢铁、水泥等建材成本出现回落,可能会对房地产投资增速造成一定扰动。

房地产投资资金来源影响投资增速的下限,主要关注商品房销售情况和自筹资金情况。房地产公司现金流对房地产投资有较大的影响。当前房地产投资资金来源结构中,接近1/2来自个人购房资金(包括定金预付款和按揭),1/3来自自筹资金,商品房销售额自8月的高点已经有明显回落,因此,仍需密切关注房地产销售同比变化的情况。另外,自7月底货币政策边际放松以来,房地产自筹资金增速已经出现好转,这在一定程度上可以对冲销售增速下行的负面影响。

综上所述,即使房地产政策出现松 动,中银国际预计房地产固定资产投资增速也将是平稳回落的趋势。

花旗银行则预计,2019年,中国房地产投资将保持在6%左右的强劲增速,但仍将低于2018年约9.5%的增速。按照花旗银行估计,2019年6%的房地产投资增速会对GDP增长做出1.3个百分点的积极贡献,相比之下,2018年房地产投资的贡献率为2.1个百分点。

花旗银行指出,2019年三个因素将对地产投资提供支持,包括二、三线城市地产调控放松、2018年强劲的土地销售和低库存,以及社会保障房对地产投 资贡献上升。但从中期增长前景来看,高空置率,再加上房地产税立法进程加快,令中国房地产投资前景黯淡。

旭辉集团董事长林中则认为,2019年是中国房地产以“稳”为主旋律的1年,具体体现在7个方面。

其一,稳量。即使2019年比2018年房地产销售面积差不多,或则少5%,但整个行业依旧是一个很大的体量, 2019年全年销售额预计也能达到12万亿-13万亿元,所以量是稳的。

其二,稳价。全国均价会稳定或者略有上升,房价既不会大幅上涨,也不 会大幅下跌,而是整体一个稳字。

其三,稳投资。2019年房地产投资增速将继续保持在6%左右,与GDP增长速度相似。

其四,稳杠杆。行业2019年间会实行“稳中有降”的去杠杆,降负债。

其五,开发企业稳增长。可能2019年比2018年增速会适当放缓,但开发商业绩增长是可持续的。

其六,稳预期。经过2018年调整之后对后市预期会更加稳定,波动不会太大。

其七,稳政策。2019年房地产政策会继续分城施策,价格管理也会相对稳定。 转向之辩

从过去的政策调控节奏来看,经济下行时,先松信贷、基建,再松房地产;经济企稳后,先收房地产,再收基建。

有关数据显示,在10月份以前,各地房地产调控络绎不断,让人目不暇接。据不完全统计,2018年1-10月,全国范围内的房地产调控次数达到了410次,月均41次,日均1.3次。而进入10月份后,各地房地产调控就放缓了。

在当前这种情况下,房地产调控政策会再度放松吗?

华泰证券认为,本轮地产政策调控节奏由外部经济周期、内部经济与金融政策周期、房地产库存周期三大因素共同决定。预计从2018年底至2019年中,随着美国经济见顶回落、需求回落、供给端出清、经济下行中后期财政压力加大以及房地产库存回到相对高位,货币政策空间打开,房地产调控政策有望边际放松。

一方面,预计2019年二季度美国经济或将开始回落,中美经济增速差有望企稳回升,宏观经济环境从“外热内冷”转向“内外交寒”。国内货币政策受到汇率政策牵制减少,利率水平与中

从过去的政策调控节奏来看,经济下行时,先松信贷、基建,再松房地产。

美经济周期差反向波动,打开继续回落的空间。

另一方面,随着国内经济增速下行,国内政策主要目标从稳杠杆转向进一步扩内需托底经济。华泰证券从20082010年、2012-2013 年、2015-2016 年三轮盈利下行周期中可以看到,在A股非金融企业净利增速下行后期,基建固定资产投资完成额累计同比增速、商品房销售面积累计同比均先后提升,带动A股非金融企业净利增速企稳。房地产政策方面,主要通过调整相关营业税费、放松信贷政策。

尤其在2019年二季度前,通过减税降费等政策对冲经济下行或将加剧财政收支压力。土地出让金作为财政收入主要来源之一,也可能随着房地产销售回落而减少。因此,二季度财政或将面临收支压力增大、宏观环境“内外交寒”等困局,放松房地产政策的需要较为迫切。

2008年以来,公共财政收入与公共财政支出增速同比差值与土地成交金额同比几乎同向波动,土地出让金同比增速往往先于前者转负为正。华泰证券预计,2019年上半年公共财政收入同比或将随着减税回落,公共财政支出同比则因基建投资扩内需政策等上升,两者差值走扩,而土地出让金随地产销售回落而出现同比增速下滑。如果房地产调控政策边际放松,将有望使商品房销售面积回升、土地成交金额同比回升,公共财政收入与支出增速同比差值回升,财政压力减轻。当前库存处在低位,或限制短期房地产政策放松空间。

房地产政策变化除了受到经济金融周期影响外,其自身的库存周期也是重要的影响因素。

房地产库存过高或过低,或将引致价格快速下行或上行,衍生金融风险。华泰证券预计从2018年年底至2019年 年中,随着房地产走出库存低位、上升到相对高位,房地产企业以价换量压力增大,有望使政策目标从压制房价上行风险转向防范房价下行风险。

华泰证券用滞后一年房屋新开工面积减去当期商品房销售面积来模拟房地产库存,可以看到在经济下行中后期(2008-2009 年、2012-2013 年、20142015年),房地产由于前期经济繁荣时期价格上升过快受到限购等政策调控,在经济下行中后期积累了大量库存,达到短期峰值水平,政策目标从压制房价上行风险转向防范房价下行风险,通过解除限购、降低首付比例和金融松绑等政策调控促进房地产去库存。

花旗银行也认为,为了应对外部冲击和增长放缓,未来房地产调控政策将偏向于放松,以提振房地产销售。贸易摩擦下,中国净出口增速可能会适度放缓,随之而来的供应链冲击将对就业造成压力。鉴于房地产业仍是中国经济的重要支柱,贡献了约三分之一的增加值产出,在外部需求不断下降之际,政府不能允许房地产业出现问题。

此外,2017年土地出让收入仍占地方政府总收入的近23.3%。随着省级政府启动各自的财政计划,以帮助企业降低运营成本,同时为了满足它们增加基础设施投资的需求,土地出让收入将变得比以往更加重要。

花旗银行认为,一线城市的政策宽松空间不大,但在二、二线城市将很有可能实行有针对性、有分寸的政策宽松。具体来说,非一线城市的地方政府可以放松对购房和抵押贷款规定的限制。事实上,“人才计划”为大学毕业生在城市落户提供了初步的经济激励,提供了住宿、就业或创业方面的货币补贴,并无条件提供户口登记。这些政策被认为是放松房地产限制的政策。

但中银国际认为,首先,“房住不炒”的政策前提没有改变,房地产政策依然维持“一城一策”不会“一刀切”的政策立场也没有改变。

其次,“房住”类的政策有放松的空间,没有房价上涨压力的城市也可能会放松自主购房的限制约束。

再次,房地产市场将出现结构分化,将住宅房地产市场分为一线、二线、和三四线城市,不同类型城市房地产市场的周期明显出现分化。一线城市仍将以“遏制房价上涨”作为原则,以建立住房的长效机制为重点发展方向;二线城市由于人口净流入的过程在未来较长时间内都存在,因此将是房地产市场供需博弈的主体;三四线城市存在一定的改善住房需求,但由于过去一段时间内房价过快上涨叠加未来人口持续净流出,因此政策的主要诉求或是房价平稳回落。

最后,房地产政策放松有两方面的主要考虑:一是保障经济增速平稳回落;二是防止房价超预期回调导致金融系统风险。从前者来看,房地产对上下游产业链的拉动力都在减小,并且房地产行业继续快速发展对经济的负面影响比拉动力更大,比如挤出消费、挤出存款、提高居民杠杆,因此,对放松房地产的政策不宜预期过高。

中泰证券也表示,依靠房地产强刺激拉动中国经济的时代已经终结。根据中泰证券的测算,过去两年多时间小城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和,是2015年年底商品房库存的6倍还多。也就是说,小城市房地产销售变好后,不仅把原来的高库存消化了,还新建了很多房子也卖出去了。但是卖出去的库存并没有凭空消失,仍是房地产市场的潜在供给。对于一个在2014年就供给过剩的市场,当前的过剩状况是更严重的。

2018年下半年以来,棚改货币化政策已经在收紧,小城市长期面临人口净流出、二手房市场偏小的问题,一旦刺激政策退出,房价将出现调整,居民存在被动去杠杆的压力。

从近期稳增长政策出台的节奏来看,在经济下行压力更大时,大城市房地产调控存在边际上放松的可能性, 2019年或出台部分结构性政策,但难以回到2016年之前强刺激的模式。但整体来说一二线城市的房地产销售面积占比只有30%左右,很难支撑整个房地产市场的销售和投资。

盛松成更是表示,中国房地产市场全面调控至今两年有余,调控效果明显,但高房价问题依然突出。

首先,核心城市房价收入比保持在20以上的水平,部分城市超过30,不仅远超国际普遍认可的水平,甚至比美国和日本楼市泡沫破裂前还高出数倍(日本首都圈和京畿圈为10-12,美国为4-5)。其次,目前有业内人士预测中国房地产市值达到65万亿美元(约450万亿元人民币),已经超过美国、日本和欧盟三个地区楼市价值的总和。再次,相关报告显示:中国居民房产价值占总财产的比重已经达到超高水平,房价也成为推动居民财产价值升值和差距扩大的重要原因。2002年至2012年间,居民总财产分布差距基尼系数上升了38.7%,其中45.4%是由房价上升引起的。这都说明中国房价已经达到了相对较高的水平,房价继续上涨将会带来更大的风险。

调控成果来之不易,因此,不能让调控半途而废,前功尽弃。坚持调控不放松能够实现“五个有利于”:一是有利于扭转房价只涨不跌的预期,二是有利于防控房地产市场风险进一步上升,三是有利于实现房地产市场“软着陆”,避免美日断崖式调整,四是有利于贯彻 落实“房住不炒”的政策基调,加快构建长效调控机制,五是有利于资金“脱虚向实”,振兴实体经济。房地产对经济增长尽管仍有较大的贡献,但巩固调控成果的意义更为重大,必要时可以接受牺牲短期部分经济增长的代价。

新城控股高级副总裁欧阳捷则撰文表示,即便是地方政府有放松房地产调控政策的意愿,动力却有所不足,因为政策调整可能是对城市负责,而承担后果却是个人。无论是谁坐在这个位置,恐怕都不会轻举妄动的,除非楼市发生颠覆性的变化。

楼市会发生颠覆性的变化吗?欧阳捷的答案是否定的。他认为,横盘时代的楼市既没有火热的盛夏,也没有寒冷的冬天,只剩下没有投机投资客的春秋两季。

首先,2018年住宅用地成交明显增长,而且地价不低、地王不多,2019年楼市供应充裕无忧。其次,政府双向限价,房价不能大涨大跌,深圳市刚刚出台的政策也明文禁止房价大幅调整,房价横盘已是大概率事件。

既然供应相对充足、房价相对稳定,居民收入也在增长,观望情绪将会逐渐消退,市场以自住型购房者为主,势必有所回温,成交也会逐渐放量。但楼市不会回到2017年的火爆局面,没有炒房的投机投资,楼市趋稳也是毋容置疑的。

欧阳捷同时认为,在一些城市,会有政策微调的可能。

在整体市场把控上,着力以下四点:加大供应,比如,适当放松二线城市及其都市圈城市土地指标,缓解供求失衡的矛盾,增加成交;加码棚改,比如,在维持房价稳定的基础上,继续实施差别化的棚改货币化,维持基本成交量;双向限价,比如,限制房价上涨的同时,强力限制房价跌幅,保持楼市与社会平 稳;引导舆情,比如,适时发出稳定市场的信号,引导市场预期,稳定房地产投资和销售。

在房地产金融逻辑上,信贷供应的流向与额度依然会严控,进入房地产的资金不会更多,也不会减少;债市融资仅限于归还债务,不会增加房企现金流,不会让房企有多余的资金抢地王;证券市场IPO与再融资会继续严控,维持合意的房企资金松紧度;监管目标以房地产金融的稳定,确保房地产市场的稳定。

对于市场最为关注的“四限”措施,欧阳捷认为可能差别化对待。

限购令可以逐步放开,可以增加客户成交、稳定市场。毕竟房价不涨挤出了投机投资客,市场需求已经逐步转向自住型客户,而自住型客户购买多套的意愿和能力均不足,限购令存在的意义逐渐消失。

限售令不宜放开,一旦投资客解套出逃,可能带动二手市场砸盘,反而不利于稳定市场预期。

限贷令不会放松,控制了房地产主要入口资金的松紧度,才能确保楼市平稳,况且限贷令为央行统一政令,并非地方政府可以左右,没有中央指令,限贷令的调整几无可能。

限价令不能放松,“房住不炒”的核心就是控制房价上涨预期,哪怕所有政策都放开,只要控制住房价不涨或微幅上涨,就可以遏制投机投资,就能够实现房子是用来住的,就可以确保楼市大稳。

欧阳捷表示,“大稳小乱”已是楼市新常态,各地政府会有微调,调整动作“因城施策”、随机应变,只要不影响整体楼市平稳,不造成市场预期逆转,就不再需要宏观政策的统一调整,不管是加码还是“减灶”。可以想见,未来楼市调控政策的调整没有时机,只有方向。

政策边际随宏观经济下行而持续改善,但难有针对行业的全局放松政策,将跟随经济变化和行业本身节奏微调,你进一步我退一步,呈“交谊舞步”式改善。

伴随着楼市与土地市场的降温,房贷利率下调的消息近期不断传出。

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