新城悦服务，机会在眼前？

物业服务的盈利确定性强。按照对新城悦服务2019-2022年的盈利预测，相比现在的市值，明显低估。

物业服务的盈利确定性强。按照对新城悦服务20192022年的盈利预测，相比现在的市值，明显低估。

巴菲特说，坚持做简单的事情比攻克复杂难题要获益更多。有些股票的盈利比较容易预测，衡量这些股票的投资价值要容易一些。例如，贵州茅台、高速公路等，这类股票一旦便宜，常常提供一个稳赚的机会。

物业服务是另外一个盈利确定性很强的行业，很容易预测。物业服务模式简单，服务业，轻资产，不需要什么复杂的技术和资本投入。并且在利基市场上几乎是垄断的，一旦管理合同签订，物业公司就“坐地收钱”，业主们很难更换物业公司，所以未来的收入非常稳定。

也许是这个原因，物业股普遍不便宜。这两年不少地产公司分拆物业公司在香港上市，都受到资金广泛关注和追捧。例如，永升生活服务（01995.HK）、佳兆业美好（02168.HK）、碧桂园服务（06098.HK）、雅生活服务（03319. HK）、中海物业（02669.HK）等均录得不错的涨幅。市场定价大部分时间是有效的，好公司不便宜。所以一旦有看好的公司，价值投资者们都祈祷着，能有一个便宜买入的机会。

而港股的物业股中，现在就有一个这样的公司——新城悦服务（01755. HK），由于受实控人事件冲击，股价大幅下跌，目前收盘价相比事发之前下跌26%，考虑到公司业绩稳定增长，盈利确定性强，存在较大的投资机会。

业务不受突发事件影响

新城系创始人出事，对新城悦服务的影响并不大。

物业公司未来主要增长来自于新城控股（601155.SH）的新房交付，而新城控股未来房屋的交付是完全没问题的。为什么？因为住宅是预售制，房子没盖出来的时候，大部分已经卖掉了。新城预售的房子回款率接近90%，只要拿出其中的30%，足够将房子建完。并且业主的预付款都是有政府部门监管的。新城已经卖掉的房子完全能交付。事实上，新城控股的房子销售并不差，事件影响最大的8月份仍然销售了245.15亿元，同比增长25%。

新城控股目前是全国第八大房地产开发商，拥有1.33万亿的土地储备，即使未来一段时间不买土地，也能保证未来三年每年接近3000亿元的销售额。目前新城悦服务的管理面积是4440万平米，也就是说，这些土地储备未来如期建成房子，三年能增加两个新城悦服务。

新城悦服务现有的业务更是没有影响。业主不会因为实控人个人的问题，就搬家或者不交物业费。所以，投资新城悦服务就只剩下一个问题，这个公司到底值多少钱？

稳定且高速增长的物业服务

新城悦服务的业务可以分为两部分，物业服务和增值服务。先说说物业服务板块，这就是卫生、绿化、维修、停车、保安等等，业主缴纳的物业费中包含的服务项目。

房地产商拿地开发的时候，一般就签订物业服务合同，制定出物业收入方案，然后才会进行房产预售。大型房地产公司开发的项目基本都会交给自己的物业公司进行管理，签订了物业管理合同的项目统称为合约面积。因为是预售制，这些销售面积两年后交付时，才能变成物业公司的在管面积，从而会带动物业公司收入和利润的大幅增长。

最近几年融资和土地向大型地产公司集中，它们的销售额增长很快。所以像新城悦服务、碧桂园服务和保利物业都有大量的合约面积，还未转为在管面积。合约面积/在管面积代表物业公司未来的增长空间。新城悦的合约面积/在管面积为3，意味着已签订合同就有两倍的增长空间。公司设定的增长目标是2020年在管面积达到1亿平米，2022年达到2亿平米。现有的合约面积未交付的大概有8800万平米，未来逐步交付足够实现2020年的目标。2022年的目标还需要积极拓展第三方的项目，通过一定的努力应该也能够实现。

公司的物业服务收入与面积基本呈正相关，每平方米收费与楼盘所处的城市、楼盘的定位、居住的人群和提供的服务内容有关。新城悦物业平均物业费约为2.2元/平方米。房地产商交付大多集中在下半年，所以一般到下半年新城悦服务的管理面积才会大幅增长，但收入大幅增长要到次年的上半年了。简单

用在管面积对应预测物业收入，在某年份上收入并不完全准确。如果交房推迟，则相应的收入也会推迟实现，但最晚不会超过一年，所以并不影响公司的估值。按照在管面积/收入的系数，对新城悦服务未来的收入和利润进行简单预测。

物业是服务行业，成本主要是人员工资，占比达到60%，业务模式成熟简单，毛利率很稳定。新楼盘的物业费略高，所以新楼盘占比高，毛利就会高一些。随着新楼盘交付增长，毛利率会略有提升。按照目前毛利率水平预测是合理的。计算下来物业部分2019-2022年的毛利分别为 2.57 亿、5.04亿、7.05亿和10.08亿元。

与房屋交付相关的增值服务

这部分相对较杂，大致有三大类：一是开发商增值服务，房屋交付之前，物业公司要提前入住，对房地产商提供服务带来的收入。包括售楼处的保安保洁，交房之前的整改验房收房服务等。二是社区增值服务，大致上可以分为三类，一是给小区业主提供的公共资产管理，如出租电梯广告位、丰巢、空置房租赁等；二是拎包入住服务，给业主搭建平台，销售装修套餐、建材、软装、家具、家电、生活用品，物业公司从中提成；三是开发商车位代销业务。最后是专业服务，服务内容主要是小区里面的门禁、可视化对讲、监控，道闸施工、停车管理等系统的施工。

上述三类简单理解就是新房交付时候的业务，与母公司当年完工交付面积相关。因为新城控股待交付的楼盘增加很多，所以这部分收入增速很快，根据公司中报披露，2018年大约163个项目， 2019年大约278个项目，收入同比增加162%，毛利率24.9%。

有人怀疑，这部分利润是开发商转移给新城悦服务的。这其中，仅仅开发商增值服务和车位销售是从开发商处收取服务费的，其他业务是给业主提供服务赚取的。关联交易中可能有些利润转移，但关联交易定价也是有规则的。开发商增值服务业内有两种定价方式：人工加成，或者是支付三个月物业费。例如，广东省规定，房地产公司将3个月物业费给物业公司，并通过政府相关部门转交。车位代销则是按销售额收取十几个点的销售佣金收入，以前开发商是委托第三方帮助销售，如果第三方包销，开发商经常会打很大折扣出售。物业公司代销车位其实更加方便销售，可以通过加强停车管理，促进车位销售。物业公司从中收取百分之十几的佣金率。对物业公司而言，几乎不需投入资金和资源，即可创利。

增值服务是交付时一次性的收入，因此未来某个时点，很可能不再增长了，这点不如物业服务业务稳定和持续。

新城控股目前拥有1.33万亿土地储备，假设未来三年销售规模不再增加， 2020-2022年年交付3000万平米来计算。由于拎包入住、车位代销和专业服务都是最近一两年公司拓展出来的业务，所以增值服务收入和交付面积的比例只能按照2018年的比例进行推算。则新城悦服务2019-2022年增值服务部分收入分别为 11.7 亿元、19.5亿元、19.5亿元和19.5亿元，毛利分别为3.74亿、5.85亿元、5.85亿元5.85亿元。

确定性较高的投资机会

按照前面新城悦服务2019-2022年的盈利预测，相比现在的市值，明显被低估。

因为物业的轻资产不需要再投资，盈利波动小，稳定贡献利润，并且新城悦服务到2022年管理面积仍能保持10%以上的增长，物业服务合理估值可以给20倍。2022年物业服务毛利占比64%，按比例分摊的净利润为5.67亿元，按照20倍计算，仅物业服务就值113亿元。

另外一部分是增值服务，虽然为一次性收入，未来可能没有增长，甚至可能出现波动。考虑到物业公司会逐步拓展增值服务，比如学生课外托管、居家养老等等业务，这部分业务也仍然大有可为。考虑到2022年新城将会有400万业主，这些人口流量将会产生巨大的价值。即使保守给予8倍PE估值，这部分利润为3.01亿元，也能值24亿元。

两者合计，到2022年公司价值会超过137亿元。目前，公司市值人民币折合44.3亿元，新城悦服务将会有明显的上涨空间。

给出某只股票能上涨几倍的论断，大多数情况下都难以实现。我一直反复审视这笔投资，有没有什么漏洞。如果有人想到，请告诉我。