新商圈怎么挑战老牌商圈
新城区的商业是否有机会超过市中心的老牌商圈，一直是人们对这些新建的钢筋水泥森林的疑问。
在传统的老城区之外，许多中国城市都有一片甚至几片新城区。它们大多在始于1990年代末的城市扩张热潮中被确立和建设起来，但长期处于等待人口导入的过程。
新城区的商业是否有机会超过市中心的老牌商圈，一直是人们对这些新建的钢筋水泥森林的疑问。当然也有像苏州工业园区和重庆观音桥商圈等极少数新发展城区，已经在商业氛围上超越了主城区。
根据170个消费品牌在城市中的聚集情况，新一线城市研究所对比了市中心老牌商圈和新城区头部商圈的实力，并将新城区的实力与老牌商圈实力的比值作为“新区商圈成长指数”。
从右图的数据看，除了苏州和重庆这两个因为地形和历史保护因素强推新区扩展的城市，当前新一线城市的新城区商圈，实力依然和传统市中心有着悬殊的差距。剩下的城市中，武汉光谷商圈的新区商圈成长指数相对最高，其商业实力达到了主城的4成；而杭州等7个城市，新城区的商业实力仅为主城的1／10或更少。
我们选取了武汉、天津、郑州和南京来深入探讨它们的新区商圈发展。
对商圈的发育来说，周边能够覆盖足够的人口是非常重要的。其中，互联网和金融等新兴产业的相关从业人口通常都是新城区里最有活力和消 费实力的客群。比如武汉光谷就聚集了大量年轻人在这片区域工作并且生活，使得光谷成为武汉近年消费品牌进驻的最热点。
光谷已经形成的商业组团也与金 融和互联网公司的密集分布区高度重合。在光谷，鲁巷广场、武汉K11和光谷天地3个商业组团周边平均1.75公里半径范围内就能覆盖3 0 0 0家左右的金融／互联网公司。
当然这3个商业组团之间也存在公司聚集度上的差异。鲁巷广场一带的商业资源集聚度更高，而光谷天地更加靠近光谷软件园的产业人口。武汉K11位于鲁巷一带和光谷广场中间，处在鲁巷商区的最边缘。这个2017年开进武汉的“艺术购物中心”选择和光谷软件园、鲁巷分别拉开2到3公里左右的距离，这样既不会离商业人流太远，也可以向南、向东吸纳软件园和未来科技城的产业人口。
这些都是商场选址的小心思，商圈和购物中心对人流的吸引力通常和它的体量正相关，和距离负相关。
相比于光谷对新兴企业的集中覆盖，郑州郑东会展中心和南京河西新城要辐射3 0 0 0家公司的距离分别是2.22公里和2.98公里；而天津滨海泰达MSD周边5.66公里半径范围内才能聚集到3000家金融、互联网类公司。
新兴产业公司带来了稳定的高质量工作日客流，而居住人口对商圈的依赖则是全天候的。使用与新兴企业聚集度相似的算法，我们也计算了几个新城区商圈周边的住宅聚集量半径。
与其他几个新区相比，河西新城能在更短半径内覆盖更多居住人口，它已经在漫长的商业氛围提升等待期中积累了比较好的人口基础，能给予更大体量的商业体更好的支持。这也支撑着南京想要打破新街口商圈长期主导南京全市商业单核格局的野心—河西新城正在用更多大体量的购物广场将人口往新区拉动。
尽管新城或新区都是在预先规划了整套蓝图的空白土地上建设起来的，但20年左右的开发时间仍不足以建立一个完善的公共交通配套体系。对很多已逐步聚集人气的新区商业组团来说，等待新区内的交通通达度优化是一场消耗战。
比如，目前光谷的地铁以东西走向为主，只延伸到光谷，不成网络，也没有办法从三环外引流，和郑州郑东新区的CBD一带相比，它对区域内的整体公共交通覆盖都相对偏弱。
在面向居住人口的交通配套上，天津滨海泰达MSD的配置效率则明显低于苏州。滨海新区核心区的范围不小，且与天津主城区相隔60公里以上，因此区内的商业消费需求应当会集中由泰达MSD等核心商圈来消化。但从数据看，那里无论是地铁还是公交，对 周边3公里范围内消费人群的覆盖都不如其他城市。
作为一座城市集合几乎全部力量开发的新城区，这些新商业中心应当都有成为市级商业中心的野心。而要达成这样的目标，就需要将城市其他区域的消费人口引导过来，换句话说，就是直面传统市中心的老牌商圈。
有着著名商圈新街口的南京，也面临着商业外扩速度较慢的问题。用主城通往新城的地铁主干线引入资源，几乎是新一线城市的标配。过了秦淮河以后，南京地铁2号线周边的商业氛围指数几乎是断崖式下降。在离市中心最远的奥体产业新城附近仅有一些中小体量的社区商业覆盖。
南京的商业格局正在发生微妙的变化。去年11月，河西新城开业了商场面积超过50万平方米的超大型购物中心金鹰世界—近几年中国城市中开业的大型购物中心主流商业面积在10万至20万平方米左右。根据计算，金鹰世界如果要辐射50万户左右的居住人口，其边界就已经侵入到南京传统顶级商圈新街口的核心势力中。
金鹰世界的落址，就处在产业氛围较高而商业氛围仍需提升的集庆门大街站附近。它的选址逻辑和武汉光谷的K11有着相通之处：处在新城商业氛围次级的区域内，既能覆盖更多居住人口，又不至于落在偏远的产业园区，并通过比较好的地铁配套、较大的体量和差异化的品牌定位，提高自己对人流的拉动力。
在商业地产和消费品牌的逻辑中， “location，location，location”的原则即使经历了线上零售的冲击，依然未被撼动。只是在中国的新城和新区中做项目，选址再好也多少都要经历等待和“养”的过程。希望接下来的几年，它们可以逐渐进入收获期。