明源地产研究院显示，27%的地产人会因年终奖选择跳槽。房地产行业业绩压力大，如果不能在年底得到回报，不少地产圈人士表示“不能理解”。

过去一年，全国商品房销售面积171654万平方米，同比增长 1.3%，增速比上年回落6.4 个百分点。商品房销售额149973 亿元，同比增长12.2%，比上年回落1.5个百分点。

纵然销售成绩依然处于正增长状态，但行业规模或已至天花板。克而瑞研究中心预测， 2019年房地产行业销售额可能会下降10个点左右。

一位地产人士告诉记者，近年来，由于拿地和融资成本不断升高，越来越多的房企加入到规模扩张的行列当中，竞争不断加剧，房企毛利率和净利率不断下降已是不争的事实。

“销售数据是给银行看，以便融资。事实上，不管是规模增长，还是盈利能力，房地产行业都已经进入下行阶段。”上述人士表示。

在总体盈利情况不甚乐观的情况下，如何在保持规模稳定的前提下有效降低拿地成本、营销与管控成本、融资成本，成为各大房企面临的主要问题。

而过去一年，土地市场与融资情况都是让房企喘不过气的大山。

2018年全国各城市土地流拍现象增加，低总价和低溢价成交逐渐常态化。在限房价、竞自持等政策束缚下，以及在融资受限与销售 回款乏力的背景下，房企拿地极为谨慎。

对一线城市来说，地价越来越贵，房企融资较难，在一线城市拿地回款慢，导致土地市场频繁流拍；二线城市受调控持续深化及推出量影响，下半年土地流拍增多；而因棚改货币化安置和坚决遏制房价上涨等政策信号，房企在三四线亦拿地信心不足。

从到位资金来源看，2018年以来，在“房住不炒”理念指引下，去杠杆、严监管等调控政策持续升级，房企融资渠道不断收紧，综合融资成本不断攀升，企业融资越来越难。

尽管海外融资成本较高，但在资金压力下，房企仍会选择发行海外债。据诸葛找房数据，至2018年末，房企海外融资利率在9.00% ~13.75%，融资成本远高于国内融资，国内融资利率在3.69%~8.50%。

盛宴已然终结？

时代车轮轰然碾过，纵然地产人与行业一起超负荷运转，行业趋势依然难以扭转。过去的 2018 年，销售、新开工、投资皆创十年新高。因此，业内观点认为，2019年楼市将迎来“盘整期”，各类指标增速将不及2018年。

市场反应已然开始。随着房企一月份成绩单出炉，地产市场2019开年惨淡局面渐渐明晰。百强房企销售延续去年三季度以来的放缓趋势，龙头房企销售额腰斩，市场表现继续下行。

数据显示，过去一个月，超三成百强房企权益销售金额同比下滑。其中，13家房企权益销售金额降幅超30%，22家房企降幅在30%以 内。即使目前房企在售项目个数相比去年大幅提升，但整体销售表现并不尽如人意。

业内专家认为，区域大分化前夜已经来临。一线城市和部分二线城市，加上环北京这样房价调整幅度较大的低线区域，可能已经到达市场底部。

而随着去库存刺激政策逐渐退出，尤其是棚改货币化安置的收紧，作为成交规模占比达到69%的三四线城市市场势必面临调整。尤其是一些缺乏基本面支撑、房价涨幅过大而购买力捉襟见肘的城市商品房销售形势更不乐观。

2019 年，开发商还能从销售中回利多少？据中信证券研究，未来全国商品房销售面积难有大幅提升空间。全年尽管存在按揭利率下行，政策松动的趋势，但三四线城市房价过高，需求透支。2019年全年全国商品房销售额或将同比下降 4.3%。

但资金承压不会减弱。2015~2016年集中发行的公司债开始密集到期，未来三年，房企偿债承压。据公开资料，2019年房企信托到期 3669 亿元、债券及中票类到期 4189 亿元，合计7858亿元。

大舟动荡时，摆渡者何去何从？明源地产研究院显示，27%的地产人会因年终奖选择跳槽。房地产行业业绩压力大，如果不能在年底得到回报，不少地产圈人士表示“不能理解”。

但大部分地产人选择接受。据记者了解，面对年终奖减少，很多地产人比较“淡定”。上述TOP10房企人士表示，加班已经是正常工作范围，但现在即使加班也无法完成绩效。年终奖缩水时，只能默默接受。

视觉中国图