今年5300亿债务到期房企融资“虚火”隐现
记者 孙梦凡 发自北京
“稳”当头的房地产市场，对于房企来说压力依然巨大。
进入2019年以来，房企密集发债，融资力度持续加大。Wind 数据显示，截至2月 18日，房企境内外发债规模已达 1546.45 亿元。短期融资“发烧”似乎昭示着利好的幻象，但终究是乍暖还寒。
2月25日，银保监会释放信号，持续加码房地产金融监管。其表示将继续紧盯房地产金融风险，严格控制带有投机性的开发贷和个人贷款，促进房地产市场平稳健康发展。
债务压顶下，房企资金面继续承压。纵然融资成本高企，但“活下去”才是首要选择。2019年，降价促销快速回款、转让部分项目股权、将短期债务置换为长期债务，或能为房企过冬添一把“救命火”。
房企开始密集融资
2019年以来，房企集中抛出大量融资计划。仅2月25日当天，就有多家房企发布融资信息。其中，金轮天地公告称，拟发额外美元票据，用于购买未偿还3亿美元旧票据；弘阳地产公告称，有意进行优先票据国际发售，具体金额及利率尚未厘定，用于债务再融资。
融信中国亦公告，拟发行优先票据，本金总额、利率等尚未厘定，用于若干现有债务的再融资。此前2月19日，其已宣布，将发行于2021年到期2.08亿美元的11.25%优先票据。
实际上，在过去的1月份，房企融资金额已极为高企。据同策研究院监测数据，1月份40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元，环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%。
继2018年9月、10月融资金额连续下滑， 11月份有所回暖，12月大幅下滑后，2019年1月40家监测房企融资总额开始明显回升。
Wind数据显示，今年房企公司债到期规模2640亿元；企业债到期规模183亿元；非金融企业债务融资工具到期规模1037亿元；资产支持证券到期规模628亿元；海外债到期规模846亿元，总计到期规模5334亿元。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，房企集中抛出大量融资计划，显示出其对融资诉求明显上升。当前楼市销售放缓，回款难度加大，再叠加企业前期过度投资和债务集中到期，后续企业为缓解资金压力，会加大融资力度。
“不过监管层仍然在严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度实际上依然比较大。”张大伟表示。
值得注意的是，1月份排在融资总额第一位的是中期票据。该月共发生11笔中期票据，融资266.70亿元，环比上升574%。然而， 11笔中期票据中除保利集团发行的一笔15亿元中期票据为人民币票据，其余10笔均为美元中期票据。
尽管利率不低，但海外融资依然是房企融资的重要渠道。“目前国内融资环境收紧的大背景下，融到钱是第一位，其次才考虑融资成 本的高低。”一位房企高层告诉记者。
在外部融资环境不畅时，企业内生性的现金流生产能力更加重要，销售回款的重要性进一步提升。然而，1月份，多家龙头房企销售业绩放缓。据中信建投证券分析报告，百强房企中1月份有35家销售额出现同比下降，其中下降幅度超 30％的达到13家。
国泰君安证券研究认为，当前需求端表现滞后于供给端，后续刺激主要在于信用派生。而抑制信用派生从房地产作为源头的因素，主要是资管新规，土地端杠杆受到明显抑制。若按当前政策，即便债券能够“借新还旧”，在没有新增额度情况下，地产行业也处于缩表趋势当中。
融资利率差异大
克而瑞报告指出，目前房企融资成本依然处于高位，1月房企平均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点。境外债融资成本达到7.86%，环比增加0.32个百分点。
但是，不同房企在融资这一环节的竞争已成分化之势。
2月25日当天，中国金茂公告称，其间接全资附属公司金茂投资管理有限公司完成发行本金金额为人民币18亿元的公司债券，最终票面利率3.72%；万科亦公告宣布，其2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）的最终票面利率确定为3.65%。
相较于其他房企，金茂与万科的发债利率 可谓不高。2月21日，当代置业宣布发行的2亿美元优先票据利率高达15.5%。此前1月9日，其发行的境外优先票据，利率同样达到15.5%。
实际上，在过去的1月份，一些规模相对较小的房企境外发债成本均相对较高。同策研究院数据显示，该月房企发行11笔中期票据，其中10笔是美元中期票据，合计37.5亿美元，折合人民币251.7亿元人民币，除了当代置业外，其余债务利率均在7.13%~9.125%之间。
对此，业内观点认为，当下地产格局初定，行业集中度进一步提升。对于中小型房企来说，过度加杠杆以实现弯道超车的难度越来越大。此外，拿地的容错成本大大提高，对于追赶型的中小房企而言，错拿一块地的伤害将远超少拿一块地。
“地产债的机会更多来源于中型房企。”国君固收研究认为，对于大型房企来说，收益率已经下行至低位，参与价值相对有限。小型房企未来基本面改善程度有限，对应机会也会相对受限。对于中型房企来说，则机会和风险并存，有一定择券空间。
前景不明
随着国内融资政策的趋紧，未来房企盈利和现金流或将持续承压。在此之上，2月25日，在国新办举行的坚决打好防范金融风险攻坚战新闻发布会上，银保监会再次为房地产市