楼市调控政策持续收紧热点城市堵漏洞升级

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“调控政策出来以后，成交量会有所收缩，但会是一个逐渐收缩的长期过程，不排除会有继续打补丁的可能性，希望通过温和的回调来防止炒楼的投机行为，从而防止使用高杠杆的投机客造成房价的大幅波动。”卢文曦表示。

房价整体稳定大趋势不变

就房地产市场问题，中央高层和相关部委近期连续召开三场会议，三度重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，强调坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题。这三场会议涉及至少央行、住建部、银保监会、证监会等六大部委，以及十几个热点城市和多家大型房地产企业。

在地方层面，自7月以来，包括东莞、宁波、深圳、南京等多个城市纷纷发布楼市调控收紧政策。近半个月内，热点城市出台的约束性调控政策十分密集，包括杭州、无锡、沈阳、常州、银川等多个城市均出台楼市收紧政策。

例如此轮进入调控之列的东莞、常州等不少城市，2020年上半年土地市场热度较高，土拍成交溢价率持续上行。综合多家券商对主流房企的跟踪数据来看，目前库存处于历史较低水平，补库存需求强烈，在上半年融资趋松环境下，房企积极拿地推动净负债率有所回升。

华创证券的研究报告显示，上半年，房地产板块净负债率87.9%，较2019年末增长6.4个百分点。其中，一线房企净负债率为64.9%，较2019年末增加8.3个百分点；二线房企净负债率为121.9%，较2019年末增加4.2个百分点；三线房企净负债率为91.9%，较2019年末增加4.9个百分点。

8月20日，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”，传达了重点房企融资新规：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。“三条红线”政策也引发诸多房企关注。

深圳一家TOP5的房企负责人士向第一财经记者直言，基于去杠杆的融资大背景及地产调控精细化的大趋势，考虑到公司目前项目一方面整体去库存力度可观；另一方面，在热点城市和三四线城市的去库存分化严重。“后续我们还是会去拿地，但是我们尽量会挑选比较有前景的城市和投资回报率比较好的项目，不会为了土储规模扩张去到三四线，现金为王。”

“‘三条红线’背景下，更关注经营性现金流指标应该是不少房企的共同选择，不排除房企出售部分经营性物业以缓解现金流紧张。”吴睿续称。

总体上看，在持续收紧的楼市调控政策之下，8月全国楼市整体仍保持平稳的态势。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称，8月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大 0.1 个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大 0.3 个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。

中原地产首席市场分析师张大伟分析，从全国70大城市房价数据看，8月新建住宅有59个城市房价上涨，这与2019年三季度最高点持平；二手房70城市房价数据，上涨城市47个，与2019年7月持平。

卢文曦认为，8月的房价指数环比涨幅虽然有所下降，但很多地区依旧维持了环比上涨的趋势。很多城市加入调控升级的行列，主要还是防止市场出现过热状态。七八月份淡季不淡，楼市的情绪高涨，成交基数被推高。而“金九银十”本身就是楼市较热的传统销售期，政府也希望通过这些政策来表明对市场过热的管控态度，防止非理性的行为表现。

张波说，由于购房者对于后市依然持乐观态度，只要限购以及差别化信贷政策不发生改变，楼市热度较高城市的调控持续收紧，房价整体稳定的大态势不会改变。另外，近期从金融侧加大对房企的“三道红线”的负债控制，9月楼市房企或明或暗打折的现象预计会增多，在拉动销量提升的同时，也能保持房价的整体平稳。