首批REITS试点上市交易在即上海打造产品发行交易首选地

6月21日，首批共9个基础设施REITS试点项目将分别在沪深交易所上市交易。上海在此基础上提出了“加快打造具有国际竞争力的REITS发展新高地，以及REITS产品发行交易首选地”的目标。

6月15日，上海市政府常务会议审议通过了“上海REITS20条”。上海市发改委副主任王华杰称，上海发展基础设施REITS，具有存量资产可观、金融市场完备、金融机构集聚、专业服务领先等优势“，申报项目的积极性很高”。

从国外实践看，REITS已广泛应用于交通、能源、市政、仓储物流、大数据中心等基础设施领域，重点国家广义基础设施领域REITS市值约占全部REITS市值的近1/2。

首批上市的项目之一张江光大园（华安张江光大园REIT、张江REIT）于 2020 年10月由上海市发改委向国家发改委上报首批拟纳入试点项目。招募说明书显示，张江光大园位于国家级高科技产业园区张江高科技园区核心地带。园区总建筑面积50947.31平方米。张江光大园凭借良好的区域优势、产业配套及交通便利，吸引了包括集成电路、先进制造业、在线经济、金融科技及产业服务配套等符合国家重大战略、宏观调控及产业政策、发展规划的行业内优质企业入驻。截至2020年末，张江光大园出租率稳定在99.51%左右。基础设施项目的现金流主要源于租赁及物业管理费收入，2020年度张江光大园前十大租户租赁面积占比为81.60%。

“这个项目位于张江科学城，又结合了浦东的改革要求，所以更有代表性。”王华杰说。

2020年4月国家启动基础设施REITS试点工作之后，上海已在全国率先探索建立项目储备库。

基于积极、审慎、规范的试点要求，也结合上海现有项目以及“十四五”规划整体考虑，目前上海已有第一批相对成熟的5个项目进入国家储备库，同时还有20多个项目具备后续培育的条件。“加起来大约200亿~300亿元的体量。”王华杰说。

目前，上海的基础设施REITS项目储备库分2个层次，一是比较成熟的项目可以推荐纳入国家储备库，一是远期储备项目，需要进一步培育。

根据去年8月国家发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）试点项目申报工作的通知》（下称《通知》），对试点项目提出了包括项目运营时间原则上不低于3年、近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正等基本条件。

目前，上海已经形成了“市区同步、部门并联”的基础设施REITS试点项目申报审核机制。王华杰表示，还有大批基础设施项目需要后续梳理，“比如有些运行年限还没到，还需要一个过程”。

根据《通知》，优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。而从上海项目储备库来看，目前以产业园区、仓储物流项目为主，也包括数据中心等新基建项目。

为实现具有国际竞争力的REITS发展新高地、REITS 产品发行交易首选地的目标，在这份名为《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITS）发展新高地的实施意见》的文件中，通过六个方面20条政策措施，上海推出了一系列“量身定制”的政策。

比如，设立上海REITS发展专项资金，用于支持相关原始权益人、专业服务机构、基础设施REITS资产受托运营管理企业以及上海证券交易所等发展基础设施REITS业务，对成功发行基础设施REITS产品的上海市原始权益人、注册在上海市的基础设施REITS资产受托运营管理企业等，通过上海REITS发展专项资金，按照相关管理办法给予奖励。

作为国家层面重大金融创新，基础设施REITS是一种区别于股票和债券的大类金融产品，填补了上海金融市场和产品空白，对于加快提升上海国际金融中心能级将起到重要支撑作用。同时，依托上海证券交易所大平台优势，围绕基础设施REITS发行上市全流程，需要金融、会计、审计、法律等一系列配套专业服务，对于上海加快发展金融和专业服务业也将起到重要推动作用。