本息逾期45亿千亿级房企蓝光发展如何陷入债务泥潭
苦撑大半年之后，千亿房企蓝光发展（600466.SH）无法应付7月债务的传言成真。
7月13日，蓝光发展在公告中承认，近期新增到期未能偿还的债务本息金额达到20.6亿元，包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等，其中包含未能于2021年7月11日偿付的中票本息金额9.675亿元。
截至12日，蓝光累计到期未能偿还的债务本息已达45亿元，而根据不久前的公告，蓝光可自由动用资金仅为2亿元。
拥有29年历史的蓝光已经到了生死存亡的时刻，一个多月前，创始人杨铿把董事长的位置，扔给了“95后”的儿子杨武正。近日，曾出面安抚投资者的多名核心高管纷纷离职。
近四五年间，为了实现全国化和千亿目标，蓝光大举扩张，一年前还在以超过100%的高溢价布局四线城市。如今，蓝光也步上了泰禾、福晟、华夏幸福等房企的后尘。
千亿房企违约
曾经的“四川一哥”蓝光，经历了首破千亿、上海新总部开张、“A+H”双资本平台共舞的辉煌后，情况急转直下，今年3月以来，蓝光卖掉了物业公司股权和部分项目，断臂求生，如今却已经命悬一线。
一家千亿房企这跌宕起伏的历程，都在短短两年内发生。
7月1日，蓝光实控人、前董事长杨铿在有四川证监局官员以及债券承销商代表的会议上承认，已经没有足够的流动性履行7月到期的债务。这说明蓝光数个月来的自救动作，已经无法延缓它的债务爆雷。
最新消息是，蓝光7月11日到期的一笔中期票据违约了，而公司累计到期未能偿还的债务本息已经高达45亿元。
而根据蓝光不久前披露的资金情况，蓝光货币余额为110亿元，但可自由动用资金仅为2亿元。
剩下的货币资金，有64亿元是预售监管资金，需要优先用于建设和经营支出，即防止未交付项目烂尾，还有 34.6 亿元是合作项目资金，无法单方面挪用；还有9亿多是各种保证金及银行冻结资金。
也就是说，蓝光现在手中可以动用的资金，相对于已到期债务，只是杯水车薪。
扎根房地产行业30年的杨铿，遭遇他创业以来的最艰难处境。评级机构纷纷下调蓝光的评级，重大战略伙伴、多年金主，以及手下的职业经理人，也都弃他而去。
穆迪认为，在未来12~18个月内，蓝光发展还有160亿元的在岸和离岸债券，以及约180亿元的非标借款将要到期，并且认为蓝光无力偿付这些债务。近期，穆迪、标普、大公国
际、中诚信、东方金诚等境内外评级机构全都下调了蓝光发展的主体信用评级。
同时，过去多年都是蓝光重要合作伙伴，为蓝光的全国化扩张提供资金的金主中航信托、百瑞信托，都已因为合同纠纷、股票质押违约等原因，向法院申请对蓝光集团进行司法冻结。6月10日，中航信托申请对蓝光集团持有的1.55亿股股份执行司法冻结；7月1日，百瑞信托申请对蓝光 2.35 亿股执行司法冻结，占总股本的7.75%。
7月初，蓝光发展人事震荡，公司总裁迟峰、首席财务官欧俊明、监事会主席王小英等重要高管一同请辞。
早在一个月之前，60岁的实控人杨铿，更是将董事长一职让位给了年仅26岁的儿子杨武正。这一举动被外界解读为蓝光的深陷泥潭，杨铿失意抽身。
被欲望驱驰过去，杨铿的经商之路曾经顺风顺水。他家庭出身不错，26岁就当上成都大型国企的开发部主任，29岁创立自己的公司生产汽车配件。1992年，刚30岁出头的杨铿在沿海地区考察一圈后，敏锐察觉到中国房地产大有可为，回成都创办了“成都蓝光房屋开发公司”，多年后成为四川地产“一哥”。
在这次资金链危机前，杨铿遇到的最大危机就是2008年的汶川地震和金融危机了，受大环境及当时四川房地产市场影响，蓝光打折出售项目，一度被谣传将破产，杨铿包下全成都的报纸头版广告，强力辟谣称“我们没有破产”。
在那之后，蓝光一心想要走出四川，开启全国化，然而大规模扩张一直成效不显。直到2015年，蓝光成功借壳上市登陆A股，融资渠道打开了，开始大力进行全国化布局。
此后，蓝光的新增土储数量翻倍增加，销售额也从2015年的百亿级发展到2019年的千亿级。该公司财报显示，2015 年至 2020年，蓝光发展拿地数分别为15宗、18 宗、31宗、85宗、48宗、60宗。
该公司土地投资金额在2015年时是118亿元，到 2018 年已达 310 亿元，翻了一倍不止。而根据Wind数据，蓝光发展到2019年的土地投资金额已达654亿元的顶峰，2020年全年回落至352亿元。
2015~2020 年是中小房企的密集扩张期，数十家房企喊出过破千亿的口号，蓝光便是其中之一。在规模扩张的路径上，蓝光一度以激进著称，多次在全国各地横扫高溢价地块。数据显示，2018年、2019年及2020年的平均拿地楼板价分别为 2520 元/平方米、4743元/平方米、6160元/平方米，每年都上一个新台阶。
比如 2015 年，蓝光发展以近 20 亿元拿下合肥市高新区 230 亩的地块，楼面地价5540 元/平方米，溢价率 124%；2016 年，蓝光发展以 9.97 亿元在青岛拿地，溢价率高达204%。
2018年，小开发商京奥港在南京盲目高溢价拍地，结果遭遇资金链断裂，京奥港南京项目险些成为烂尾楼，最终由蓝光接手。
2020 年4月，蓝光历经近3 个半小时、196轮激战，以溢价率123%拿下河南南阳一幅地块；随后的5月和6月，又以151%、149%的溢价率继续在河南补充土储；8月，蓝光百轮激战击败央企中海，首进石家庄，溢价率达到99%。
整个2020年，蓝光有21幅新增地块的溢价率超过了50%。直到2020年8月“三道红线”新政出台，蓝光的疯狂高溢价拿地行为才彻底停止。
脱困路漫漫
为了实现大举拿地，蓝光启用多种高成本的融资渠道，导致融资利率居高不下。2016年时，刚上市不久的蓝光全年平均融资成本高达9.06%，2019年成为千亿房企以后，蓝光的融资成本仍然高达8.65%，去年的融资成本为8.2%，仍在行业中处于相对高位。
“三道红线”后，三线全踩的蓝光就遭遇了资金链危机。
蓝光此轮危机的导火索，被认为是去年10月与平安之间的一场“意外”，因为蓝光对于一笔款项未予重视，导致延期还款给平安，因此上了平安内部黑名单，继而在金融机构间引发蝴蝶效应。
对于“意外”一说，有了解内幕的人士告诉第一财经，实际上在蓝光违约前，平安已经做足警告工作。由此可见蓝光早在去年下半年就遭遇资金危机了。
实际上，去年6月，上证所就对蓝光的债务问题和周转能力进行过问询，这算是一种对投资者的警示。当时上证所发现蓝光发展上一个财年期末货币资金为260亿元，无法覆盖其一年内到期的各项金融负债357亿元。
去年7月底，蓝光一边继续高溢价拍地，一边开始“卖子”，以9亿元的出售价格将旗下迪康药业100%的股份转让给汉商集团股份有限公司和汉商大健康产业有限公司。
今年3月，蓝光把刚上市不到一年的蓝光嘉宝物业以48亿元卖给了碧桂园。将上述最大的两个子公司出售后，蓝光获得近60亿元现金来填补债务窟窿，蓝光曾称在4月份这些资金已经到位，结果还不够蓝光再撑3个月。
有福晟、泰禾、华夏幸福的前车之鉴，想在这个时候引入战略合作已经非常难了，龙头房企也需要规避风险“。万科将入股蓝光”已经传了数个月，结果至今万科只是挑挑拣拣，买走了蓝光5个较好的项目。
“蓝光过去几年拿的不少土地，利润算不过账，优质资产不多，但是仍有多家房企在跟蓝光接触，估计蓝光将进一步通过出售资产求生。”华东地产圈一名投资人士表示。
对于目前的困境，蓝光发展则称，为化解公司债务风险，公司正全力协调各方积极筹措资金，商讨多种方式解决相关问题，公司将在地方政府的大力支持下，在金融监管机构的积极协调下，制定短中长期综合化解方案，积极解决当前问题。
50 ％整个 2020 年，蓝光有 21 幅新增地块的溢价率超过了50%。直到2020年8月“三道红线”新政出台，蓝光的疯狂高溢价拿地行为才彻底停止。